こんにちは！
ふじふじ太です！
最近購入相談にくる方の多くは、新築・HARUMI FLAG SKY DUOと近隣中古を合わせて検討している方が多い印象です。
第一回目の抽選で当選された方は運が良いですね！
本当におめでとうございます。
今回残念ながらはずれてしまった方、これから再度抽選にチャレンジをするか、もしくは諦めて中古を検討するか迷われている方も多いのではないでしょうか。
基本的には再度抽選にチャレンジする方が多いとは思いますが、私が考える中古に切り替えた方が良いと思われる方の特徴をご紹介いたしますので参考にして頂ければと思います。
①第一希望のお部屋の倍率が第一期時点で15倍以上（優遇込み）であった
今回チャレンジしたお部屋の倍率が優遇込みでも15倍以上であった方は、単純に当たる可能性は6.6%ということなので、かなり望み薄です。
第二期以降も類似のスペックのお部屋は同等以上の倍率がつくと考えた方が良いと思います。
晴海フラッグの板状の状況を振り返ってみると、期を跨ぐごとに倍率は高くなっていきましたので、タワー棟の方でも同じ構造になると考えております。
単純にはずれる人の方が多く、その方々の多くは再度類似のお部屋の抽選にチャレンジすると同時に、モデルルームは今後も継続されるでしょうから一定の新規参入もあります。
そうなると、倍率がさらに上がっていくのは必然と言えます。
今回15倍程度であったとしても、第二期でさらに倍率が上がり、さらに絶望が深まるかもしれません。
晴海フラッグ板状の募集の際に、もっと強く中古を薦めていれば良かったと後悔したことを思い出します。
以下ブログを参考にして下さい。
②今以上に中古価格が上がると予算オーバーで希望物件が買えなくなる方
次に、今以上に中古価格が上がると予算オーバーになってしまい購入できなくなる方です。
現状でもかなり価格が上がっているので、すでに購入先がなくて困っているという方も多いと思います。
晴海フラッグの倍率をみて、すでに方針を変えて中古にシフトしていきている人も増えております。
一時的なものかもわかりませんが、その証拠に抽選前後から近隣中古の取引が過熱しており、相場より高いと思われたお部屋にも次々と申し込みが入ってきております。
これが継続すると近隣中古価格はさらに上昇していく可能性が高いです。
今なら湾岸エリアで希望の中古タワマンを購入できるが、今以上に価格が上がると候補からはずれてしまうというぎりぎりの予算感の方は、当たるかわからない新築に消耗している場合ではありません。
湾岸2024年問題で在庫が増える余地はあるものの、今のところはまだ売り手市場です。
湾岸エリアは大規模な再開発が複数控えており、かつ新築マンションの建設も控え、グランドシティタワー月島を筆頭に新築価格は恐ろしい価格に突入してきましたので、長期的な視点では中古価格もさらに上昇していく可能性が高いです。
これ以上中古価格が上がって身動きができなくなる前に、現実路線で早めに手を打っておく必要があります。
中古価格が上がってもまだ予算的に余裕があるということであれば、焦って中古を買う必要もないでしょう。
③現在個人契約で賃貸に居住中の方
現在個人契約で賃貸にお住まいの方は、少しでも早く現状を打破した方が良いため、当たる望みが薄い新築にこだわらず、なるべく早く中古マンションをご購入されることをお勧めいたします。
個人契約の賃貸ほど住宅費として無駄なものはありません。
そもそも引き渡しが先の新築を選ぶよりも、早めに引き渡しを受けて低金利で残債を減らしていった方が合理的です。
※賃貸のメリット・デメリットを正しく理解した上で賃貸を選んでいる方はOKです。
詳しくは以下ブログを参考にして下さい。
新築・中古にこだわり過ぎず、まずは「早めに買って住宅ローンに切り替えること」が優先事項と言えます。
より条件が良い新築を購入できるに越したことはありませんが、当たらなかった場合のデメリット・リスクがかなり大きいです。
最悪の想定をするなら、粘ってチャレンジしたにも関わらずはずれ、その間は高い賃料を支払い続け、いざ買おうと思ったら中古価格が上がって買えなくなっているというトリプルパンチが待ち受けております。
現在仮に湾岸エリアで持ち家の場合は、今後価格が上がると、同様にご自宅の価格も上がっていくでしょうから、予算が足りないなら売却先行で利益確定をして、その売却益を購入代金に充当させるということもできるため、焦って中古にシフトする必要もないでしょう。
購入先行で買い替えたいという方は②の事例が当てはまるので、持ち家だからと言って悠長に構えていてはいけません。
上記３つの中で2つ以上当てはまっている方は、中古にシフトされることをお勧めいたします。
逆に言うと、HARUMI FLAG SKY DUOにチャレンジし続けても良い方は、現在持ち家（賃貸でも法人契約等で経費を抑えられている方）で、狙っている住戸の倍率はあまり高くなく、経済的にも余裕がある方というイメージですね。
上記内容を参考にして頂き、後悔のない選択をして頂ければと思います！
湾岸エリアの相場や市況（在庫数や供給数）を知りたい方、湾岸2024年問題が気になる方は是非湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
在庫推移も一発でわかるので、取引の過熱度もチェックすることができます。
本日は以上となります！
ご講読頂き有難うございました！
ご相談も以下よりお待ち申し上げております。
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晴海三兄妹の高層階を持っていますが、この数カ月でまた更に上がっています。スカイデュオが原因だったんですね。月島も半年の差で全然坪単価違いますし、動きが激しいですね。
コメントありがとうございます！
そうですね、新築の供給があると近隣中古も必ず注目されます。
私自身も動きの早さについていけないくらいです。。