※この記事の『住宅』は基本マンションとして語っております

どうも！マンションマニアです！

住信SBIが住宅ローンの最大年数を35年から50年まで伸ばすという発表があり話題になっていますね。

支払期間が50年間の住宅ローン自体はこれまでも存在したのですが一部の地銀やフラットがメインでした。

実際に相談業務においても新築マンションの販売会社に紹介されているのを何度か目にしているので今に始まった商品ではないものの、住信SBIが取り扱い開始となればその他のネット銀行や大手銀行も商品化してくる可能性も高まってくるかもしれないですね。

こちらの記事では50年ローンってどうなのよという話、そしてこれまで何度もお伝えしてきているところですが改めてマンションマニア流の住宅ローンとの付き合い方をお話しできればと思います。

まず、住宅ローンを組んで住宅を購入するにあたって絶対に守っていただきたいことがあります。これは35年ローンでも50年ローンでも年数関係なく必ず守るべきことです。

それは『残債割れしない』ことです。

自ら住まう住宅となれば金融商品ではないですから資産価値を最優先に考える必要はまったくもってありません。ただ、住宅ローンを組むということは借金をすることに変わりありません。

シンプルなお話でいけば

①5000万円の価値がある住宅に5000万円の住宅ローンを組む
②4500万円の価値がある住宅に5000万円の住宅ローンを組む

上記なら①のほうがおすすめしやすいです。

中古であれば②のようなことは起きにくいですが新築ですとそれっぽい物件も少なくない時代です。

②の場合は購入の時点でその物件の本来の価値以上の金額を借り入れるわけで残債割れリスクが高まります。とはいえ住むために買うわけですから②のほうが気に入っているのに①を選ぶというのはそれはそれでナンセンスです。その場合には500万円以上の頭金を入れてしまうというのも一つの手ではあります。(金利が低い時代のため頭金を入れることは基本的におすすめはできませんが考え方の一つとして)

そして購入時点の価値ではなく将来価値も重要なポイントとなってきます。

①5000万円で購入した住宅の10年後の価値　＝　5000万円
②5000万円で購入した住宅の10年後の価値　＝　4500万円
③5000万円で購入した住宅の10年後の価値　＝　4000万円

上記に対して変動金利(0.4%で計算)のフルローンで購入した場合の10年後の残債を見てみましょう。

35年ローンの場合＝約3640万円
50年ローンの場合＝約4080万円

※50年ローンのほうが少し金利が高いため実際にはもう少し差が大きくなります

50年ローンで③のパターンですと若干残債割れとなります。そのため売却をしようとすると残債割れしている80万円を貯蓄から支払う可能性が高くなります。さらに基本的には仲介手数料もかかってくるため自宅を売るために貯蓄から大きな支出が発生してしまうのです。

残債の減りは組む年数だけでなく金利も大きく影響します。

10年固定金利(当初引き下げの1%で計算)のフルローンで購入した場合の10年後の残債を見てみましょう。

35年ローンの場合＝約3750万円
50年ローンの場合＝約4190万円

5000万円の場合で100万円ほど減りが少なくなります。

私は基本的には変動金利で組むことをおすすめしています。

ただ、資金シミュレーション上では固定金利(できれば35年、せめて10年固定の金利)にしてそれで滞りなく支払いできるのを確認して変動金利で組むというのが一番安心感あります。(変動金利で支払いパツパツすぎるのは怖いが変動金利で組まないのはもったいないためある程度ゆとりある状態で変動金利で組むのが◎)

上記の通りで『50年ローンを組むならより資産性を意識する必要がある』ということが言えるでしょう。

「住むための家なのに資産性資産性うるさいなぁ～ずっと住むから資産性とか関係ないよ」とおっしゃる方もいることでしょう。そのお気持ちはとてもわかります。でも、私としては絶対的に永住できるかなんてわからないわけですし、住宅ローンだって立派な借金であることは事実なため儲ける必要はなくとも残債割れだけは避けてほしいのです。儲けましょう！ではありません。借金で苦しむ人を見たくないだけです。

もちろん現金一括で買うなら話は別ですけども。それでもマンションとなれば自分だけのものではないわけで完全に無視できる問題ではないと考えます。

残債割れしてしまってもそれに対応できる貯蓄、もしくは頭金があれば良いのですができればフルローンでも残債割れを起こさない住まい選びをしてほしいと考えています。

次にお伝えしたいのは『払いきる必要はない』ということです。

35年ローンだって長いのに50年ローンともなればそんな長い期間支払いに縛られるのかぁ～と思ってしまいますよね。

でも、残債割れさえしていなければその住まいを売却することでそのローンとはさよならすることができます。一括繰り上げ返済の手数料がかかる場合や、売却時には仲介手数料などもかかるためタダというわけではないのですが残債＋数百万円の価値があれば貯蓄からの持ち出しなしでも売却可能です。

実際私自身も35年ローンを9回組んで走らせていますが当然一度も35年間支払ったことはありません。仮に社会人2年目で購入した1戸目に住んだままだとしてもあと17年残っている計算になります。

35年ローンを組んだからといって35年間払いきる必要はないのです。

ただ、長く付き合っていく前提の商品ですから支払額に無理がないかはしっかりと確認が必要です。ローンを組める額と支払える額が＝とは限りません。それぞれ生活費が異なりますし年収の伸びなども同一ではありません。

細かい部分はFPの先生に相談するべきですが、私の自論としては先にも述べました『長期固定金利で支払える額を変動金利で組む』が手堅いと考えますし、私自身もそうしています。(現居は35年固定が1%ほどであった時代のため35年の固定金利を選びました)

例えば5000万円の住宅ローンを組む際に変動金利であれば毎月128,000円ほど、35年固定金利であれば160,000円ほどはします。(金融機関による)

毎月128,000円で支払いがパツパツすぎるのに変動金利で組むのは少々リスキーだと思います。変動金利が上がるということは現時点では考えにくいのですがそこが変わらなくとも修繕積立金が上がっていく計画の住宅が多い(とくに新築)ですから年収の伸び次第ではあるものの変動金利の支払額でパツパツは限りなく赤に近い黄色信号だと私は考えます。

毎月16万円ほどだとちょいとぎりぎり感ある場合でも変動金利で組むというならバッファが大きいため青信号と考えても良いのではないでしょうか。もちろん固定金利でも余裕の支払いだけどあえて変動で組むというのが一番安心ではあるのですが多少は攻めないと希望条件が叶う住まいを手にするのは難しいですからね…

残債割れしていなければ売却してリセットできるとはいえ支払いが厳しくなった際に自宅を売るというのは最終手段ですからそうしなくても良いような資金計画としておくべきでしょう。

35年ローン、ましてや50年ローンとなれば定年後どうするのよ？と思う方も少なくないでしょう。

そこは難しく考えなくて大丈夫です。

若いうちに住まいを購入することで将来の選択肢を増やしていると考えれば良いのです。

35歳の方が35年ローンを組むと支払い終えるのは70歳くらい。となれば5年～10年くらいは稼ぎがない時期ができてしまうかもしれません。(定年後の再雇用など条件は異なりますが一般論として)

でも、持ち家であるがゆえに『定年時に退職金や貯蓄で繰り上げ返済して終の棲家として住み続ける』『定年時に売却して戻ってきたお金で終の棲家を購入する』など生涯賃貸の人よりも選択肢が豊かになります。

だからこそ、ある程度は資産性も大事になってきます。その資産性が将来の選択肢の豊かさへ大きな影響となるわけですから。

さて、50年ローンに関してですが基本的には20代や30代前半などの若年層にメリットがある商品です。38歳の私は組めて42年ローンくらい、基本的には80歳までの残り年数で住宅ローンを組める年数が変わってきます。

そんなお若い方にお伝えしたいこととしては『50年ローンを組むならめちゃ資産性を意識して！！』ということです。

いや、もちろん振り切って永住の地としてマンションのみならず注文住宅などを購入するために使うのもなしではないと思いますが残債の減りが少ないためリスクが増します。

例えば8000万円を借りる場合

35年ローン　＝　毎月の支払約204,000円　10年後のローン残債約5830万円
50年ローン　＝　毎月の支払約147,000円　10年後のローン残債約6530万円

同じ金額を借りた場合、毎月の支払が5万円以上も低くなります。

毎月15万円ほどの支払いとなれば35年ローンの場合は6000万円弱に抑えないといけないですから3割以上高い買い物ができることになります。その代わり残債の減りが遅いためより資産性を意識したほうが良いということになります。

これまでよりも3割以上高い買い物ができるとなれば若年層からすれば使い方によってはプラスな面も大きいですね。無理しすぎはよくないものの物件の目利きさえしっかりすれば利便性高い住まいに手が届くわけです。

私が若年層であれば迷わず使っていたかもしれません(笑)

もちろん50年ローンが流行るかはわかりませんし、無難に35年ローンでの購入を目指したほうが安心ですが選択肢が増えること自体は悪くないでしょう。

『35年ローンなんて…』『50年ローンなんて…』という声も多くあるでしょうけども価値ある借金であれば賃貸より賢い選択となる方が多いと私は考えます。

住信SBIネット銀行の返済期間50年の住宅ローン

毎月のローン支払い希望額が『15万円』の20代共働き夫婦の場合

35年ローン(金利0.32%)＝約6000万円
50年ローン(金利0.47%)＝約8000万円

残債の減りが少ないなどリスクは大きくなるものの予算が3割強も伸びるのはすごいですね。

若さは武器ですね～

— マンションマニア (@mansionmania) August 5, 2023

ご相談お待ちしております！！