ご指名質問が溜まっています。”理事長を解任する方法”の方私が回答しますがしばらくお待ちください。残りの２人を一気に。
質問は…
差出人: あきよし
メッセージ本文:
はるぶーさんに質問です。
以前、マンション外壁のタイルについて話題にされていましたが、タイルのうき、割れ等の保証は無料で直して頂けるのは2年目のアフターまででしょうか？
それとも外壁等の保証はもう少し長い期間無料保証の対象となるものでしょうか？基本的な質問ですみません。
瑕疵担保責任とアフターサービスはちょっと違います
瑕疵担保責任の追及と、アフターサービスってのは混同されやすいですし、管理組合が売主などと交渉していく上でも重要なポイントになったりするのですが、売主の瑕疵担保責任の追及と、アフターサービスはちょっと違います。こちらが参考になるかな
平賀功一さん「瑕疵担保責任とアフターサービスの違いを説明できますか？」
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20150702-00000001
無料で直してもらいましょうの要求だと、アフターサービス補修になり、これは、売主さんと購入者各々が結んでいる契約の内容になり、まぁ標準はありますが、売買契約書に挟み込まれたアフターサービス基準書に内容が書いてある通りの”契約”で、既にあきよしさんはじめ購入された全戸が承諾しています。承諾しないと売ってくれませんからね。
外壁タイルは、住宅瑕疵担保履行法にいう”構造上の主要部分または雨水の侵入を防止する部分”（これにあたる部分はごく少なくて、目に見える部分、特に専有部分はほぼ全て２年が期限です）には当たらず、通常の保証期間は２年です。
…こちら側には決まった法律の裏付けはなくて、あくまでも”売主側”のサービスの約束になります。
標準のサービス基準だと、最初の１人がそのマンションに入居した日を起点に２年以内に指摘を売主に対して終了し（管理会社や、施工会社は相手じゃないので注意、よくその２者に怒っている空振り理事長さんを見ます）、それを売主が受けとったという証拠を２年以内に残しているものについては、アフターサービス補修の対象になります。…実はのんびりと竣工売りをするデベだとなかなか住戸の販売が進まず、通常設立総会はさすがに過半数の家が売れないと開催できませんから１年くらいたってから理事会が立ち上がる場合もあるとすぐに期限がきたりします。
２年以内に”指摘が終了”していればいいこともポイント、その先何年もかかったりしてうちのマンションでは５期くらいまで続きました。
2年を超えているととても大変です
2年以内に指摘ができたかどうかで雲泥の差があり、外壁の不具合を２年を経過した後で完全にただで直してもらおうというのはかなり困難です。アフターサービスは該当箇所については切れていますから、とにかく無条件で剥落しそうだから直してね！といえるアフターとは異なり、売主に対して管理組合側が、不具合が施行当初からの設計のミス、あるいは施工上の問題に起因していることをきちんと証明しなければならないからです。
外壁の故障率（浮きタイルの割合）が何割にも達しているとか、一面どかっと剥落してきたとかド派手な故障であれば”瑕疵だっ！”で攻めてかなりの割合を取り返したという知り合いの理事長さんもいます。何十万枚かのタイルを”半額”売主負担に成功するだけで、むこうは本社役員決裁とかになり容易には達成できません。でも、”半分”なんですよね。
とくに５－１０％程度だと、経年劣化ですとか、大きな地震をもう経験しているのでその震災による剥がれですとかいわれて、なかなか竣工時からの問題だというのを”証明”するのは困難です。このレベル、どうしてもプロ起用が必要ですが、勝てるとは限らない微妙な範囲で、多くは大規模修繕のときにやけに外壁が高くついたでなき寝入りになりやすい。共用部の２年アフターの重要性が最近よく指摘されるゆえんです。
管理組合である程度は自分で確認できます
実は外壁の状態は、長尺の打診棒などで表面をこすってみれば、浮いてる部分はまるで違う音がしますから、あるていど管理組合のほうで確認可能です。うちは”地震のあと”でロープでぶら下がって、あちこち打診してみて、外壁の故障率は２％程度で収まっていることを知っています。打診棒ってのはこんな感じの道具です。 一部湾岸妖精を自称する”のらえもん”なる人物が、はるぶーの打診棒には、売主の血がこびりついているとか、黒塗りの打診棒に思わずあたってしまったデべのほかからはもうはるぶーはマンションを売ってもらえないとか「風説の流布」をしていますが、そのような事実はありません。
＜はるぶー本人もマイ打診棒をもって愛用しています。＞
２年を超えている場合、いやこれは瑕疵でいけるでしょって故障率がありそうなのかどうか理事会役員であちこち見てみた上で、いややばそうでしょとなったら、瑕疵案件の交渉などに強そうな営繕コンサルタントに相談したほうがよいと思います。
デベ側の交渉にでてくる人はどこからは”瑕疵”で負けるかを知り尽くしたプロです。徒手空拳で立ち向かっても素人が勝てるわけはありませんので。プロにはプロをもって闘わせるのが基本中の基本になります。
＜売主側の”瑕疵関連”交渉者のイメージ。
素手で勝負するのはちょっと・・・ね。＞
他の質問（おまけに）
差出人: マンション検討家
メッセージ本文:
いつも皆さんのブログを楽しみにしております。
さて、物件を検討する際、「事業協力者販売住戸」として、何戸かすでに決まっているケースがあります。 口コミを見ますと、「この物件は地権者住戸が多い点がマイナス」といったコメントをよく目にします。ただ私自身は、「別に地権者住戸が多くても問題ないんじゃない？」という気もします。それがどのように将来、影響してくるのかイメージが湧きません。地権者住戸が多い物件におけるプラス点、マイナス点につき、ご意見いただけますでしょうか。
この質問は過去にもありました。
地権者割合の高いマンションは、管理組合の１期理事長などの要職をすべてその地権者さんたちが握っていることがあって、ここまで２０年かけて建て替えたのじゃ！とかでかい顔をしていることが多いです。
某タワーのモデルルームではその地権者代表さんが過去四半世紀の苦労とかをイメージビデオの中で延々と語るとかあって、まだお迎えがすぐにきそうな年齢にも見えないなぁ・・・とか皮肉なことを考えて白けていたのですが。私は理事会とかやってみたかったので避けていましたね。
過去の私のスムログでの回答はこちら。
ブログは”記事検索”画面から検索できますから次からは宜しくね。
「地権者ありマンションのデメリット」
https://www.sumu-log.com/archives/4058/
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
住宅瑕疵担保履行法は品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の実効を補完するための法律です。建築物の10年瑕疵担保責任保証に関しては品確法をベースに述べるべきだと思います。
外壁タイルのひび割れや剥離は、漏水やタイル落下事故でもなければ売主の10年以内の無償補修は難しいです。
うちのマンションでは築６年目に外壁タイルの剥離落下事故がありました。
この時に品確法が争点になり、売主は外壁タイル剥離による漏水が発生してないことを盾に無償補修を拒否しましたが、理事会は「建築物の安全性の瑕疵（最高裁判決）」を全面に出して戦い、全壁面の剥離診断をさせ、予防措置を含めて売主に無償補修させました。
この時、管理会社は売主びいきの対応だったので、理事長が売主の会社に乗り込んでの直談判でした。
瑕疵案件は最後はむこうにのりこんでいくだけの覚悟がないと
解決しないですよね。１００世帯理事長さんほどのパワーは
一般向けには期待しにくいわけです。典型的な売主主張のパターンを
書いておられますからよくおわかりだと思いますが、
２年前と、２年後では天と地ほど相手に認めさせるむずかしさが違って
いるという重要ポイントには、ご賛成いただけるのではないかと思います。
＞黒塗りの打診棒に思わずあたってしまったデべのほかからはもうはるぶーはマンションを売ってもらえないとか「風説の流布」をしていますが、
ぎゃあははは
打診棒は裏方ももっています
ちなみに理事長の妻さんももっています
たしかにマイ打診棒を持ってモデルルームに行くとお引取りくださいと言われますね
逆にモデルルームにぶら下がりロープと打診棒が置いてあったら（ご自由にお使いください）
笑える(^.^)
ちなみに裏方マンションは外壁タイルはありません
え
なんで打診棒もっているんだ？
いやね叩くところは外壁タイルだけではないのです
でね
ほら家電なんかで長期保証（有償）なんてのがありますよ
２年が５年になるマンションて販売できませんかね
え
寝言は寝てから言え
わらわら（*^_^*）
長尺シートの浮きの検査も打診棒でできますから、
タイルがなくても必要ですね！！