お便り返しとなります。
差出人：有明推し
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太
眺望代はいくらが適正でしょうか
【属性】
家族構成：夫33歳 妻30歳（昨年12月に第一子出産）
年収：夫1600万 妻1000万（育休前の年収。現在育休中）
職業：二人ともフルリモートの会社員
車：あり
現在の住居：有明の持家。70平米弱2LDK
【希望条件】
広さ：90㎡～
間取：3LDK以上
予算：1億
場所：有明、東雲、豊洲、勝どき、晴海
湾岸の歩きも車も快適な整備された広い道路、視界が開けた開放感、充実した商業施設(有明ガーデン、ららぽーと等)、都心へのアクセスに満足しており離れられません
いつも参考になる記事を有難うございます。昨年末に第一子が生まれた有明在住の30代前半夫婦です。
現在ガレリアグランデの60平米後半2LDKの部屋に住んでいるのですが子供が生まれて手狭になり住み替えを考えています。マーレなども内見したのですが、外廊下やエレベーターの狭さが気になり決めかねていたところ、同じガレリアグランデの最上階で90平米後半の部屋が募集されており気になっています。
ただ坪単価が400万円超と100万以上相場より高いことが気になっています。レインボーブリッジが見え眺望もほぼ確定しているのですが、一般的に眺望代として許容できる範囲でしょうか。募集価格でも予算内ではあり、現居でもあるマンションの魅力は知っているので主観的には買ってもよいのですが、どうしても損した気になってしまいそうで迷っています。
ご助言をお願いいたします。
（※編集部追記：[掲示板] ガレリアグランデどうおもいます？）
有明推し様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
相性の合う街に出会い、さらに相性の合うマンションで棟内買い替えを検討中とのこと、すんごく幸せなことですね！！私もこういった話を聞くと嬉しくて嬉しくてたまらないです！！
さて、ご検討中のお部屋は下記でお間違いないでしょうか。
■ガレリアグランデ
価格：12800万円 坪単価435万円
間取り：1LDK+S
専有面積：97.09㎡
所在階：27階
住所：東京都江東区有明1
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩8分
竣工：2006年2月
画像出典：スーモ
すでに所有されているマンションですので相場も知っておられるかと思いますが眺望代を抜きにするとお高い価格設定ですよね。
眺望代と最上階であることを除くと10000万円～10500万円、最上階代を含めても11000万円ほどが相場的な適正価格と言えるでしょう。
ご質問者様も上記お部屋が10000万円なら迷わず秒速でGOされるのではないでしょうか。11000万円なら少し迷うけど気持ちよく購入しやすいと。
つまりは売り出し価格で見ると2000万円前後が眺望代と考えられます。(売り手側が眺望代で価格を乗せているかはわかりませんが検討者側からすればそう捉えるのは違和感ない)
2000万円を35年ローンにならすと毎月5万円ちょっとですから一日あたり1700円弱、はるぶーさんもよくおっしゃいますが「一日一回観覧車に乗ったと思えば」と割り切れる範囲の金額ではあると思います。
とはいえけっこう強めな価格で売り出していますから価格交渉のバッファはもっているかもしれません。一度見学してみてから相手の状況を伺いつつ（いずれにしても引き渡しは来年春以降）欲しいと思ったらストレート勝負でぶつけてみてはいかがでしょうか？同じマンションの住民となれば相場や価値をわかっている同士ですから落としどころへたどり着くのはそう難しくはないと思います。
私のサポートが必要でしたらマンションカウンターにてご見学ください。不要であればダイレクトでよろしいかと思います。
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参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
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