利上げが話題になっていますね！

となれば住宅ローンを組んでいる方、これから組もうとされている方は金利上昇が気になってくるでしょう。

この記事ではこれから住宅ローンを組もうとされている方に私なりのアドバイスをお伝えしていきたいと思います。

いつもお伝えしている内容ではあるのですが過去記事は埋もれてしまいがち(新規検討者は発見しにくい)ため『同じ話何回目～』というツッコミは心の中で留めていただければ幸いでございます。

また、しっかりとした資金計画(ライフプランニング)は信頼できるFPの先生に頼るべきです。当然ながら住居費だけ安心ならOKという簡単な話ではないですので。住宅ローンの専門家もいます。より詳しいアドバイスを求めるのであればその道のプロに頼るべきです。

ただ、マンションマニアの住宅購入相談においての住居費という全体の考え方に関してはとてもとても自信があります。

これまで1900組様を超えるご相談をいただいた中で住宅ローンについてご質問があった際にお伝えしている内容であり結果として無理のない範囲で条件に合うマンションを購入できてよかったという声をいただいております。(私のご相談者様で固定金利を組まれた方は1割もおりません)

もちろんこれからもそれが絶対に約束できるわけではないのですが参考にしていただければ幸いでございます。

まず、変動金利と固定金利どちらがいいかという話ですが現状としては変動金利一択だと思います。長期固定金利との差が大きいため住宅ローンを借り入れる全体の期間でならしたときに変動金利で借りた方の平均金利が固定金利を超えるってのはなかなか考えにくいと思うのです。もちろん絶対ではないですよ。だからこそ固定金利という商品があるわけですから心配な人は固定金利にして安心を買えば良いのです。

それでも私は変動金利がおすすめであることに変わりありません。

駄菓子菓子！！

いつもお伝えしているところですが資金計画は中長期的に考えるべきというのが私の自論です。住宅ローンはマラソンのようなものですから息切れせずに毎月あるチェックポイント(支払日)を滞りなく通過していきゴールさえできれば良いのです。

毎月一回のチェックポイントはあるけどもそこを滞りなく通過できればその後にスピードを上げる必要はないのです。ただ、一番怖いのはそのチェックポイントでつまずいてしまうことです。

ではそのチェックポイントでつまずかないためにはどうすればよいのか？当然ながら無理のない資金計画であることです。

『無理のない』ってどれくらい？という部分の私の自論が

『変動金利で組むけども資金計画は固定金利』

というわけです。

さらに、できれば修繕積立金の計画も長期で見ておくと安心です。

実際の例で見てみましょう！

■首都圏某新築マンション(販売中)

物件価格7000万円
管理費(月額)24000円(インターネット代など込み)
修繕積立金(月額)～5年目：1万円　6年目～10年目：2万円　11年目～3.3万円

価格はもちろん維持費も物件により異なってきますがよくあるパターンではあります！

・上記を変動金利で組む場合の支払い例(金利0.4%で計算)

維持費込みで月額約213000円(住宅ローンのみで約179000円)

当初の支払いは213000円ほどで確定なわけですがこの支払い額できつきつだとなればリスクが大きいと思います。給与収入の上昇があきらかに見込めるとなれば話は別ですが物価上昇、金利上昇などがあり、さらに家族が増えて～となれば先に述べたチェックポイントでつまずきかねません。

そのため下記の支払い例も見ておくべきです。

・固定金利で組んだ際の11年目以降の支払い例(金利1.8%で計算)

維持費込みで月額約282000円(当初は月額約259000円・住宅ローンのみで約225000円)

金利が固定金利並みに上がってしまった場合でも、修繕積立金が計画の最大値(もちろんあくまで計画ではあります)になる11年目以降になってもこの支払額を大きく上回ってしまうことはほぼないと思うのです。絶対ではないですけども今の変動金利がならして固定金利の水準まで上がるのに今の給与水準のままです～って考えにくいのですよね。

どこまでバッファを持たせるかは人それぞれの考え方次第ですが私の自論としては上記くらいで十分かなぁ～と思います。

つまりは先ほど例に出したマンションを購入しようとする際に月額約282000円(当初は月額約259000円)支払えるんだけども変動金利にして月額約213000円の支払いに抑える資金計画にしておけば安心ですよ～と。

資金計画は将来の支払い額でみておくんだけども少しでも得できるように変動金利にすると。

月額282000円支払えるんだけども当初は月額213000円となれば十分なバッファであると考えます。(その差額を貯蓄や他の投資に回せれば尚良し)

年収の何倍～なんてのはあまり参考になりません。生活費はそれぞれ異なるわけですから。とくに車のありなしでも大きく変わってきます。

自分たちにとってどうかで見るしかありません。自分たちで決められるならそれで良しですし不安であれば(もしくは自分たちの考えが間違っていないかの確認したいのであれば)お金を支払って専門家に相談すべきです。

～まとめ～

・住宅ローンは変動金利がおすすめ！
・資金計画は固定金利＆修繕積立金の最大値で！

・ただし、リスクをとってでも予算上げて条件良いマンションを買いたい場合にはこの限りではない(基本的にはおすすめしませんがリスクをとるというのであればその人にとっては最適解というパターンもあるでしょう)

資金計画は最大値で計算して滞りなく支払えるかを確認！！でも実際には変動金利で組んでガンガン残債を減らす攻めの姿勢がおすすめです！！

ご相談お待ちしております！！