マンションの『資産価値』について詳しく解説します！

当社のお客様の多くは資産性を気にされてマンション購入をされます。

良く言われる『資産性』とは結局何か、考えてみます。

今回の記事はマンションを購入したいけど、

・漠然と値下がりが怖い

・住宅ローン破綻が怖い

という人の背中を押せる内容となっておりますので是非最後までお読みください。

資産性とは

資産性とは『値下がりを極力しない』ということで定義できるかと思います。

有識者の中には、

『自宅は収益を生まないので負債』

という方もいらっしゃいますが、私はそうは思いません。

・住宅ローン完済後、賃料のキャッシュフローを抑えることができる

・残存価値が一定数あるため現金化などをすることができる

という点で間違いなく資産形成と言えます。

値下がりしないということ

値下がりしないということは、需要が前提となります。

東京予算6000万円マンション探しの考え方

で記載しておりますが、東京23区は今後2040年にかけて人口は維持となります。

23区の中でも、

千代田区144％

葛飾区91.3％

と差があるので区ごとのチェックは必要であるものの

23区は今後も需要があり資産性が高いエリアと言えます。

バブルなのか

日本の不動産がバブルであるという記事は良く見ます。

連日新築マンション価格がバブル超えというニュースを見ると不安になる方は少なくないと思います。

バブル期（1989年頃まで）は一般消費と比較して不動産価格は以上に高かったと言えます。

また、マインドとして『土地神話』があり不動産を購入すれば価値が上がり続けると信じられておりました。

賃貸で支払う賃料より住宅ローンの返済が上回るのが普通で値上がり期待が無い限り考えられません。

現在の市況感として一部値上がり期待で購入する方はいらっしゃるものの

堅実に賃貸と比較して長期的にメリットを感じ長期保有の目線で購入する方が多いため

バブル期の消費マインドとは大きく異なると言えます。

インフレについて

こちらの表は2002年から2022年までの首都圏中古マンションの㎡単価（REINS参照）と、

・ディズニーランドのチケット料金

・マクドナルドのハンバーガーの価格

を比較した表です。

一見荒唐無稽な比較と思われると思いますが『失われた30年』と言われた平成時代も

給与所得は低調な中様々なものの値段は上がっておりました。

意外かもしれませんが、

リーマンショックの影響による首都圏中古マンションの値下がりは5.3％程度でしかないです。

バブルは異常だったと仮定するとリーマンショックなどの影響の受けながら

値段はジワジワ上昇し続けるということが分かります。

アベノミクスが本格稼働した2013年からコロナ前の2019年まで6年間で35％程度の値上がりが

2019年からコロナ後の2022年にかけて3年間で27％程度の値上がりと

エネルギー価格や原材料費の高騰の影響を大きく受けていることが分かります。

住宅ローンと残存価値

値上がりや値下がりという要素は前述した通りで経済ショックなどで値下がりすることも勿論ありますが

次はは住宅ローンの残債の減り方と経年によりリセールバリューの減少についてお話します。

右の表は東京都の現在の築年ごとの成約価格の比較となり大体どの時点で観測しても新築に対して

築30年以上の物件価格は40％程度となります。

・築30年以上の中でも新耐震、旧耐震で大きく価格は異なります。

・築30年以上が高くなっているのはリノベーション物件の割合が多いからと考えられます。

この表に照らし合わせると、

新築を購入して10年で売却した場合、

元本は75.38％まで減っており売却価格が85.1％であれば住宅ローンを差し引いて現金が

戻ってきて、住宅ローン減税の恩恵も受けられます。

（キャピタルゲインではありませんので注意）

築10年の物件を購入して10年後に売却した場合も経年による値下がりを考慮しても75.79％の

残存価値があるため住宅ローンの残債を割ることはありません。

この法則に照らして考えると、

2000年頃の物件をリノベーションした住戸を購入すると資産性は維持できて

10年後残債が75.38％に対し残存価値が88.9％と大幅に上回ることが分かります。

まとめ

今回のお話はあくまで統計データを基にお話ししておりますの実態経済はシミュレーション通りにはいきません。

経済ショックや震災により想定外のダメージをうける可能性もあり先は全く読めません。

ただ、東京特に23区でもマンション購入は長期的に皆さんの資産形成の手助けに必ずなります。

是非迷っている方はポジティブに検討されてみて下さい。