マンションの買い替えについてのご質問が来ました。考えれば考えるほどややこしい笑
差出人: 枝豆
誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, すまいよみ, 稲垣ヨシクニ
メッセージ本文:
買い替えのご相談
現居の含み益を新居の自己資金に充当させながらも、賃貸に一時避難することなく快適な一発引っ越しにする方法の相談です。
この場合、避けたいのが売却日(抵当権抹消など)と新居売買契約を同日にするのはビジーで避けたく、下記の方法は可能かご意見いただきたいです。
◼️例
現居2023年12月売却
買主に所有権をこのタイミングで譲渡しますが、条件として3ヶ月だけ新しい買い主から賃貸として借りる契約にすることで仮住まいなく、また含み益を先に手にします。
新居2024年3月引き渡し決済
3ヶ月あれば契約に必要な準備も十分です。
契約として果たしてこのような流れは可能でしょうか？
短期間でも賃貸にしてもらうには買い主さんは現金一括など銀行に説明がいらない富裕層に限定されると考えます。
売主都合なので多少の値引は想定内です。
現居は相場並の価格で売ると1週間で決まる人気マンションに住んでます。
んー、あまりメジャーなやり方ではないですね。ただ、自己資金に売却益を充てたいのであればしょうがないのか。
基本的には可能です！
やり方としては、
１：引き渡し猶予特約ありで売り出す。一般的には2週間だが1ヶ月位にしてもらう
メリット：２〜４に比べて引き合いが一番高いため、理論的にはこれが一番高く売れる
デメリット：そもそも枝豆さんのいう「3ヶ月」という期間を満たさない。買い手側の住宅ローン利用可能銀行が限られる。住信SBIは引き渡し猶予特約がある物件は融資不可。
３：一般的な仲介に出し、契約締結の際に特約を付け売却日と同日に3ヶ月間の使用貸借契約を結ぶ。
メリット：売買手続き終了後、引っ越しをしなくて済む。使用貸借分の賃料は売買代金で調整
デメリット：買い手は住宅ローンが使えないので、仲介に出した場合、理論的に売却金額が下がる可能性がある。特に人気マンションではない場合、かなり買い手が限られる。人気マンションであれば現金一括買いも有り得るので、それほどデメリットにならない（かもしれない）。使用貸借期間中のキズなどの扱いをどうするかなど調整が必要。
３：短期間のリースバックで売却活動する
メリット：リースバックを専門に扱っている業者であれば、このあたりの対応は仲介側が慣れている
デメリット：上記2とほぼ同義だが、短期的な売買を狙わなければいけないので、理論的な売却金額は一般的な仲介よりも下がる可能性がある。オーナーチェンジ物件として売り出すので、金額帯によっては投資家がおらず、2より売却活動が滞留する可能性がある
４：買取業者に買い取ってもらい、引き渡し期日までは別途使用貸借契約を結ぶ
メリット：2,3に比べて更に柔軟な交渉が可能。このあたりは複数の買取業者から連絡もらえるプラットフォームTAQSIEで最初から理由（現居の含み益を新居の自己資金に充当させたい）等書いておくと柔軟に対応してくれそう、最もスムーズな売却活動が可能。
デメリット：2および3に比べ、売却する相手が投資家直ではなく業者なので、理論的な売却金額はもう少し下がる？
の４択じゃないかなと思ってます、それぞれメリット・デメリットがあるので上記参考になれば！
売却益を頭金にしないと借りれないパターンですかね。
— 元デベの人 (@dokusayriji) September 25, 2023
できるかは未確認ですが数日くらいの猶予でいいなら策はありそう
・引っ越し屋に数日荷物を保管してもらう（ホテル泊）
・トランクルームを数日借りてそこに引っ越し荷物を詰め込み、その後出す（ホテル泊） https://t.co/VZumQgS4Gq
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のらえもんさんは弁護士なのですか？老婆心ながら、内容が法律相談を含んでいるので内容の正確性の問題を別にしても、弁護士以外が回答するのはまずいと思われます。
どのへんが法律相談でしたか？
法律相談ではないし、法律を含んでいる内容であったとしても弁護士でないと言及しちゃいけないわけではない。
＞のらえもんさん
いつも楽しく拝見し、学びを得ています。
投稿者さんからの賃貸はどうか等の質問に対し、使用貸借を用いる方法が考えられる等の回答は法律相談に該当すると考えられます。
＞通りすがり２さん
弁護士法７２条をご覧下さい。同規定を詳しく解説することはこのサイトの趣旨にそぐわないと思われますので、ご自身でお調べいただければと思います。
＞賃貸はどうか等の質問に対し、使用貸借を用いる方法が
＞考えられる等の回答は法律相談に該当すると考えられます。
→これが法律相談でヤバイってことは、
「賃貸か購入かどうしたら良いですか？」と言う相談に対して
賃貸が良いと思いますと回答したら賃貸借契約に対して報酬を間接的に得て法律助言してるってことになっちゃう！？
弁護士法72条拝見しました。
今回の相談は法律事件ではありませんし、報酬も得ておらず、のらえもんさんが法律事務を生業にしているわけでもないので問題ないように思います。
ご指摘ありがとうございます、相談者より報酬を得ていませんので非弁行為に当たらないと私は解釈します。このエントリは取り下げません。
「報酬」は相談者から報酬を得る場合に限らず、相談運営者から報酬を得る場合も含みます（例えば役所の無料法律相談のような場面はイメージしやすいと思います。）。そうでなくともそもそも「報酬」は広く解されており、相談料が無料でも他のサービスの広告や宣伝になる場合、それが間接的な対価関係として「報酬」と評価されることもあり得ます。
議論したいわけでも取下げてもらいたいわけでも全くないので、ここまでにします。このコメントも公開しないでも結構です。余計なお世話を大変失礼しました。
一次取得のとき、この条件で購入しました
なので、ローン開始してからも数ヶ月入居を待ち、家賃とのダブル支払いでめちゃくちゃ貯金が目減りしました
その代わり相場より20%以上安かったです
相手方は4人家族だったので、売却益を減らしても仮住まいは避けたかったのかなぁと想像してました
通りがかりの師匠さん
「よっしゃ、今日はこれぐらいにしといたるわ」
初歩的な質問で失礼しますが、現在の住居を3か月前に売却する理由について理解できませんでした。
契約を事前に締結しておいて、引渡しを同日かせいぜい数日ぐらいの差でやれば、難しいことなく住み替えができると思うのですが、、、
取り扱いのある金融機関は限られますが「つなぎローン」を利用したらいかがでしょう。どのような商品かはご自身でお調べくださいませ。