S様
マンションマニアです！いつもスムログをご覧いただきありがとうございます！
【質問内容】
マンマニ様
マンマニ様のおかげで納得のいくマンションを買えました。ありがとうございます。
購入したあとも夫婦揃っていつの間にかマンションが好きになったようでブログ、スムログなどを拝見しています。
２つほどご質問とご提案です。
マンマニ様はいろいろなところに記事を提供しているためファンである私も見逃してしまう記事があります。年1回更新しているまとめを月1くらいにできませんでしょうか？
次は質問です。基本は長く住む予定でございますがマンマニ様の買い替え話を聞くと住み替えもありかなと思ってしまいます。マンション名は控えたうえでアドバイスいただけたら幸いでございます。
今後のご活躍を応援しております。
(一部省略)
まとめ記事かしこまりました！！今週から週1日、日曜日更新でまとめ記事(週間報告)を開始してみます！基本的にはまとめ記事を書く時間があるなら最新記事を書きたいタイプなのですが、読み逃しがおきているようでは意味がないですね。
S様は超大手の大規模マンションを2割引きで購入されているわけで、すでに新築プレミアムが剥がれた状態の価格となっています。そのため買い替えようと思えばいつでもGOすることはできます。とはいえ今お住いのマンションより優れたものはなかなか供給されませんし、これから今お住いの場所でコミュニティをつくっていくわけですから子育てが終わるまではエリアを超えた住み替えも非現実的かとは思います。
まずは奇跡的に同エリア内で良いマンションが供給されることになったときに買える状況であるよう、資金計画を立てていけばよいかと思います。
私自身は今の住まいが6件目となりますが近郊、郊外ですごろくするのは物凄く難しいです。とくに今の新築マンションでは定価ベースですごろくできるマンションはほとんどありません。
今後買われる方へのアドバイスとしては、「残債割れには気をつけましょう」ということです。極端な話ですが、残債割れさえしていなければ買い替えは容易です。新築マンションが高い今の時期に買い替えを前提で買う方はほとんどいないはずです。そのため永住目線で考えれば良いわけですが何があるかわかりません。永住目線の方もとりあえずはローンの残債が資産価値を上回ることのないようにご注意いただければとアドバイスいたします。
お便りをいただきありがとうございました！
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いつもマンマニ様の記事を拝読しています。
残債割れの件について、素朴な疑問があるのですが。
住宅ローンの残債割れと、頭金はどういった関係にあるのでしょうか？
最初に頭金を多く入れれば、借入金も少なくて済み、結果的に残債も少なくなりますよね。
物件価格の何割を頭金として入れ、何年ローンを組んだ場合、買い替え時の売値が残債を割らなければ問題ないといった、目安のようなものが、もしあるのであれば教えいただけると有り難いです。
よろしくお願いしますm(__)m
K様
マンションマニアです！コメントありがとうございます！
頭金に関しては人それぞれ違うため私の記事ではフルローンで購入した場合で記載することがほとんどです。
例えば
Aマンション 新築時5000万円 築10年時3500万円(予想)
Bマンション 新築時5000万円 築10年時4500万円(予想)
5000万円をフルローンで借りた場合の10年後の残債は3750万円程度です。
つまり10年後、Aマンションは250万円の残債割れ、Bマンションは750万円の含み益となります。
Aマンションを売却しようとした際に手持ち金が250万円＋α(※)なければ身動きできない状況になってしまいます。
そのためAマンションを購入するときは250万円を頭金として入れておけば売れなくなるという状況に陥る心配が少なくなります。
※厳密には仲介手数料や税金がかかかるため250万円＋αです
もちろん金利が安いですからフルローンで組んで250万円を手元に残しておいても問題ありません。築10年というのは一つの目安ですのでご注意ください。
回答いただき、ありがとうございます！
マンマニさんの、レスポンスの早さにも感謝です。
事例をもとに説明いただき疑問点も解決し、尚且つ理解が深まりました。フルローンを基準にした試算や、10年を目安にするといった考え方、今後の参考にさせていただきます。
今後もマンマニさんの書かれる記事を楽しみにしています！