リセールバリューとよく聞きますが、大事なことなので分かりやすく解説したいと思います。
購入時の価格に対して、売却時の価格をリセールバリューと言いますがどうなっているのが好ましいのでしょうか。
①購入金額8000万円 10年後売却金額9000万円 残債6000万円 キャピタルゲイン1000万円 キャッシュイン3000万円
②購入金額8000万円 10年後売却金額7000万円 残債6000万円 キャピタルロス-1000万円 キャッシュイン1000万円
③購入金額8000万円 10年後売却金額5000万円 残債6000万円 キャピタルロス-3000万円 キャッシュアウト-1000万円
上記①～③の中で①、②になるように物件を選ぶことが重要と言えます。
必ず10年後に値上がりするマンションを買いたいと誰もが思いますがかなり難しいです。
具体的に言うとリセールバリューが年間2％以内の下落に収まるマンションを購入すれば問題ないということです。
つまり、買換えの際に現金が残り居住コストは賃貸より低く収めることができます。
それでは、具体的にどのようなポイントを意識して物件を選べばよいのか解説していきます。
立地
不動産は立地が一番重要ということは皆さんよく理解していると思います。
立地の構成要素としては、
・行政区
・駅、路線
・駅からの距離
・学区
・環境
などが挙げられます。
【行政区】
一番重要なのは行政区です。
極端な話、人口が0人になるエリアでは物件の価値も0になります。
また、人口動態予測はかなり正確で大変参考になります。
千代田区や港区が今後人口が増加することは有名ですが買える方は限られると思います。
下記、人口増加の中堅エリアでオススメ駅を表にしたので参考にしてみて下さい。
【駅、路線】
山手線や東横線が人気なのは周知の事実ですが、そもそも通勤が不便であったり値段が高いなど皆さんが検討できるわけではありません。
・主要駅まで乗換なし30分以内で行ける駅
・2路線利用
だと好ましいです。
例：住吉駅：都営新宿線で新宿 半蔵門線で渋谷
要町：副都心線で新宿 有楽町線で有楽町
北千住：千代田線で大手町 日比谷線で銀座
などが代表例です。
物件探しをする際に勤務先へのアクセスを中心に検索するのと、複数路線の場合検索にひっかかりやすくなるのは勿論、当然物理的に便利な駅ということです。
【駅からの距離】
近いに越したことはありませんが、
近さ≒稀少性≒資産性
となります。
『資産価値』が落ちないマンションの選び方で詳しく解説しております。
一般的に徒歩10分以内を希望する方が大体数なので、10分以内の物件を購入することが望ましいです。
【学区】
千代田区の番町小学校、文京区の3S1K（誠之小学校、千駄木小学校、昭和小学校、窪町小学校）は有名ですが、各行政区のある程度人気の学区を選ぶと良いでしょう。
【環境】
ご夫婦2人世帯の場合、お子さんがいらっしゃることを想像してみて下さい。
公園や病院、スーパーなどの生活環境は充分かどうかを確認することが重要です。
マンションブランド
マンションは管理を買うという言葉を聞いたことがある方は多いと思います。
メジャー7（大手）の物件を購入するメリットとして、
・管理状態が良い
・知名度が高い
ことがリセールバリューに優位働きます。
↑上記は各ディベロッパー毎のマンションシリーズ一覧になりますので参考にしてみて下さい。
間取り
居住快適性、資産性重視間取りの選び方で詳しく解説しておりますが、三井のパークホームズを購入したからリセールバリューは安泰という訳にはいきません。
・広さとフィットした間取り
・正方形や長方形など居住のイメージが湧きやすい間取り
が重要です。
また、2LDKより3LDKの方が
物件数＜探している方
の傾向が強いため必要性があれば大きい間取りを選ぶと良いでしょう。
適正な金額で購入
中古物件は基本的に取引事例比較法という方法で値段が決まります。
直近の近隣で条件が近い成約事例を基に算出されるため大体一律の価格設定となります。
そこに、
・近隣新築マンションによる相場補正
・再開発による相場補正
がかかります。
新築マンションは販売価格が公開されると徐々に中古物件の値段も上がるのに対して、再開発は完成後値段が上がるため時間軸に違いがあります。
ポータルサイトでは売出事例しか確認できないため、不動産会社に近隣の成約事例を確認して相場との乖離が無いか確認すると良いでしょう。
規模
大まかに、
30世帯以内を小規模、100世帯以上を大規模
と定義します。
大規模物件の方が好ましいです。
理由としては、
・取引事例が多く存在するため売りやすい
・世帯数が多いため管理費、修繕積立金が低く抑えられる
（タワーマンションは共用部が多いため例外）
・世帯数が多いため管理費、修繕積立金の滞納世帯があってもカバーできる
ためです。
まとめ
主要駅の大規模駅近マンションを誰もが手に入れたいところですが現実的にそうはいきません。
ミドル立地の物件でも根強く人気のマンションは多く存在しますし、何より自分が住むために購入するマンションです。
まずご家庭の生活が今より豊かになる物件を選んでください。
この記事が皆様のマンション探しに少しでも役に立って頂けますと幸いです。
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