お便り返しとなります。
差出人：もう30
誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア
はじめまして。
私は30歳で妻と二人暮らしをしており、世帯年収は800万ほどです。
新築は高いため、「良質な中古マンション」を検討しておりますが、購入について悩んでいる方にはステータス次第で築15年〜20年程のマンションを勧める機会もあるかと思います。
例えば、私が築20年のマンションを購入すると、60歳でマンションは築50年となります。
その場合、一生住むのかどこかで買い替えるのか建て替えるのか等の出口はどうなるのかで悩んでいます。
人間の平均寿命も80、90と長くなり、中古マンションに長く住むリスクと出口についてお考えを聞かせていただきたくメッセージさせていただきました。
よろしくお願いいたします。
もう30様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
個別相談会においても築20年前後の中古マンションでゴールする方も多くいらっしゃいます。
その場合のほとんどが『スペシャル系のマンション』です。
スペシャルという部分ですが
①立地や規模感
②街力
③住民層
④維持管理
⑤覚悟
を主として判断します。
立地や規模感に関してはシンプルに『10年…20年…30年…先も評価されるかどうか』です。どんどん新しいマンションが建設されていったとしても抜かれることのない立地や規模感があれば築40年になろうと選ばれるでしょう。そう考えられる立地と規模感であれば自然と満足度にも期待ができるということです。築年数が経過した際に価格がお安いことがウリになるようではだめです。
街力に関しては近郊・郊外であれば大きな駅であったり今後の成長、そして行政がお金をかけてくれるかどうかなどです。例えば今時点で築20年よりも古いマンションがあればそちらがどのくらいの価格で動いているのかもチェックしてみると良いでしょう。築年数が古くなればなるほど物件だけでなく街でも差が出てしまうものです。隣駅と数キロしか離れていないのにびっくりするほど差が付いているエリアも多いです。
住民層に関してですがしっかりと入れ替わりが起きているかどうかです。例えば新築時に35歳がボリュームゾーンだったのに対して築30年時点で住民のほとんどが60歳オーバーであるよりも、入れ替わりで若い方も入居してきて平均年齢が抑えられていたほうがこれからまだまだ長く住む方の意見も入ってくるためマンションの維持管理としてはプラス材料になることが多いと考えられます。
ただし、注意しなければならないのは新築時よりも大きく価格が下がっている場合です。新築時は6000万円したが築20年時は3000万円と仮定した場合、悪い方向に価値観が異なる人が増えていくリスクが発生します。物件価格が維持されていたほうがお財布事情にゆとりある方が入居してくれる可能性が自然と高くなるものです。
そして維持管理。ここはそもそも上記のように価値観が異なる人が入り込まないように早めに手を打っておくべきポイントでもあります。シンプルに『修繕積立金をしっかりと貯めてきているか』ということです。インフレ時代ですからこれまで貯めた金額の価値が下がることも考えられますし電気代高騰で管理費の値上げをしないと回らないということも考えられる中で早めに行動できている管理組合とそうでない管理組合の二極化が激しい時代です。もちろん維持管理においてコストコントロールをすることは大事ですがそもそもの『お金がない！』は危険すぎます。
最後の覚悟という部分ですが今時点で築20年などある程度築年数が経過しているマンションを買うということは購入してから早い時期にお金がかかる局面になるかもしれません。それは共用部も専有部もそうですね。そんな中で『築20年だから安いよね』の感覚だけで選んでしまうと結果として築浅や新築を買っておけばよかったとなってしまうかもしれません。
築20年クラスのマンションを購入するのであれば維持管理がしっかりとしているエリア内で人気のマンションを選ぶことをおすすめいたします。そうすればご自身が60歳、マンションが50歳になったときにそのまま住み続けるか売却して終の棲家へ移り住むかの選択肢を持つことができることでしょう。
参考になれば幸いでございます。
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引き続きよろしくお願いいたします。
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いつも楽しく拝見しております！
今は子育て環境を重視し中央区湾岸に住んでいるのですが、私も妻も外食や買い物が好きなので、将来的に日本橋や築地、新富町などの中央区内陸物件を検討する可能性があるのですが、一部例外を除いて規模感は大きくない物件が多いように感じています。
こういったエリアの場合、周りの物件も規模感では大きな差が無いため、エリアがスペシャルで維持管理が良く、可能であれば大手デベ分譲など特徴のある物件であれば比較的小規模(~50戸)の出物でも評価される可能性が高いのでしょうか？
コメントいただきありがとうございます！
中央区内陸側は容積ルール変更により新築マンションの供給が少なくなりました。
そのため今時点で築浅を購入しておけば築20年時も若い存在でいられるため評価されやすいと思いますよ！
引き続きよろしくお願いいたします。