【お便り返し】期間限定で地方都市に転勤になりました。貸すか、売るか、何もしないで保有するか迷っています。

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: ゆどころ

誰に答えて欲しいですか？

全員, マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, すまいよみ, はるぶー, 住井はな

メッセージ本文:

■属性等

夫　30歳年収800万　金融資産800万円程
妻　30歳年収500万
子　なし（来年以降に妊活予定）

現在住居：持ち家（板マン、2LDK、築9年）

■質問
現在、湾岸エリアの板マンに住んでいます（購入は2年半前、夫の単独ローンです）。
妻の転勤に合わせ、来年4月から半年～1年の期間限定（予定）で地方都市に住むことになりました。
なお、夫の仕事は基本リモート可能ですが必要に応じて都内の職場に出社する可能性があります。（完全自己都合のため出社費用は自腹の見込み）
この場合の現在住居の扱いについて、皆様ならどうするか伺いたいです。
考えついているパターンは以下です。

①そのまま保有し、夫の出社時の部屋とする。妻の転勤が終わったら戻る。
出社時のホテル代わりに使うイメージです。

②賃貸に出す
ローンを払い続けるのがもったいないので賃貸に出す。（一年と考えても期間が短すぎるからむずかしい？）

③家を空けている間に売却を進め、戻るタイミングに合わせ新居を購入
現在の住居は、もし子供が生まれて大きくなると手狭になるかもなぁと思っています。
そのため、今回が転居のタイミングになる気もしてますが、
・購入からまだ2年半
・子供がまだ生まれていない状態で広い家を購入するのはリスクでは？
・今の立地が気に入っている（夫の実家まで車で20分ほど、駅徒歩5分以内）
・立地を維持して広い家を購入するのは厳しそう
・子育てを考えると実家へのアクセスは維持したいが、立地も捨てがたい

など考えるとパターン③も決断が難しく。。

現在住居の資産管理、子供が生まれる/大きくなるを考慮した転居タイミング等の観点からアドバイスやご意見、考え方をご教示いただけるとありがたいです！

よろしくお願いいたします。

お便り頂き有難う御座います！

考え方といたしましては、どのくらいお金に余裕があるかで判断が変わってきそうですが、私なら基本的には①の方向で考えます。

半年〜1年とかなり短期ということもあり、リスクを負ってあれこれあまり拗らせない方が無難かなという判断です。

賃貸に出すのも良いですが、家賃は入ってくるもののお部屋を汚されたり、傷付けられたり、訳のわからないクレームをくらったり、税務的にも確定申告をしなければならなくなったり、色々と心労と手間も増えます。

退去後のお部屋をみて驚愕するというケースも珍しくはありません。

地方都市に転勤ということですが、会社都合の転勤であれば転居先の家賃補助や引越し費用の補助などもあるかなと思いますので、今までより大きく住宅費が増える訳ではなく、そこまでご負担にはならないかと思います。

私なら半年〜１年間は今のご自宅はセカンドハウス的な使い方をして、期間限定で贅沢な資産家風な生活スタイルを満喫いたします。

一方で、もしも家賃補助もなく、引越し費用の補助もなく、1年間は住宅費の負担がダブルで発生する状況で、かつそれに耐え得る十分な資金がなく不安ということであれば、短期でも賃貸に出すという選択肢を検討します。

もしくは、リスクと手間を負ってでも、自宅を最大限活かして少しでも収益を上げたいという方も賃貸でOKです。

定期借家契約で期間を縛れば、契約期間半年でも1年でも自由に設定することができます。
但し、期間がかなり短いので、賃料については相場の2~3割引きくらいを覚悟しておいてください。

短期定期借家契約の場合の最も大きなデメリットは「空室期間」です。
たまにお尻が決まっている定期借家で募集をするのに、高値で粘ろうとする貸主さんがいるのですが、はっきり言って逆効果です。

湾岸エリアの2LDKのマンションということですから、おそらく家賃は20万円以上してくると思いますので、1ヶ月空室期間があるということは20万円損しているのと同じです。
2ヶ月空室にすれば40万円マイナスという訳です。

であれば、家賃は相場より下げてでも、空室期間をなるべく短くする方が投資効率は高いのです。

私がゆどころさんであれば、退去日の1ヶ月半くらい前から割安で募集を開始し、「居住中内見可」として退去日以降1週間以内には賃料発生ができるような段取りで退去日前に予め契約調印を結びます。
割安にしている代わりに1年未満解約ペナルティも特約で付けます。
その他諸々条件は柔軟に検討していきましょう。

もしくは、安心料ということで収益は減りますが、短期のサブリースという選択肢もあります。

賃貸に出すリスクについては、以下記事もご参考にして下さい。

ダイヤモンド不動産研究所：「住み替える際に今の家を売却するか、賃貸に出すべきかの判断ポイント5ステップ！」

③の売却をして住み替える選択肢は、ゆどころさんもお察しの通り不要かなと思います。

まだお子様も生まれていない、今の住居を気に入っているということであれば、無理して買い替える理由が見当たりません。

本当に必要性が出てきた時に買い替えるのが一番です。

どうしても欲しいマンションがあるなら別です。

やや踏み込んだ話しで恐縮ですが、これから妊活ということでスムーズにお子様ができれば良いのですが、念の為そうでない場合も想定して資金繰りを考えた方が良いと思います。
子供ができる想定で住宅費を重くして、自己資金を減らすのはあまりお勧めいたしません。

どれだけお子様を切望しているかにもよると思いますが、今の与信とキャッシュはまだ家ではなく、来年以降の妊活に全振りすることをお勧めいたします。
スムーズにいかなかった場合、保険適応になったとは言え、想像よりかなりお金がかかります。
備えあれば憂いなしです。

今の住居が賃貸であれば、賃料がもったいないので購入できる内に早めに買いましょうというご提案もするところですが、まだご年齢もお若くすでに湾岸エリアで持ち家ということですから、相場の上がり下がりをそこまで気にする必要もなく、焦って買い替える状況ではないと思います。

相場が下がるなら自宅も下がりますが、買い替え先も下がりますので同じことです。
逆も然りです。

上記ブログが、少しでもゆどころさんの参考になれば幸いです！

本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！