マイホームの含み益に対してのマンションマニア流の考え方　3年待っていただけで1億円前後の値上がり…

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※動画の文字起こしverとなります

どうも！マンションマニアです！

3年ちょっと前に購入して数ヶ月後に引き渡しとなる新築マンション、現在の価値を調べてみたところ購入時よりも1億円前後値上がりしていました。

すごい時代だなぁ…とは感じますがそれだけ日本円の価値が下がっているというわけでその点は浮かれてばっかりはいられないですね。

実際にここ数年でマンションを購入された方の多くが『購入時よりも値上がりしており含み益がある』という状況なわけですが個別相談会においてもこの含み益に対してのご相談というのが増えております。

それに対しての回答としてはケースバイケースのため不特定多数の方に向けて発信する動画(記事)では『この考えがおすすめ！』とお伝えするのは難しいのですが今回の動画(記事)ではマンションマニア流の考えを共有できればと思います！

①含み益は残債割れを防ぐ保険

マイホームを住宅ローンで購入する際に避けなくてはならないのが『残債割れ』です。

絶対に守るべき！！残債割れをしない住まい選びをしましょう！！

5000万円の借金が残っているのにマイホームの価値は4000万円となれば売却をすることになった際に貯金から1000万円を追い金するような形で支払う必要がでてきます。

マイホームですから必ずしも儲けることを意識する必要はないのですが残債割れをしないということは意識する必要があります。もちろんよっぽどのお金持ちであったり何があっても住み続けるということであれば話は別ですが一般的な方からすれば残債割れは怖い出来事です。

そんな中で含み益があることで残債割れリスクをより低くすることができます。

今回の私のパターンでいくと仮に来年中に1億円値下がるほどの相場悪化が発生してしまったとしても残債と物件価値はトントンです。

『よっしゃー！含み益があるから実質大きな額の貯金があるぜぇ！！』と思うようなことはないです。含み益を現金化するとなれば基本的には自宅を売却しないとですから所有している以上は保険的な考えでいるようにしています。

仮に含み益が大きく減少することがあったとしてもそうなればいつかの買い替え先の価格も下がるわけでそれはそれで良いことですからね。

②将来の選択肢を増やす

基本的には長く住む前提で購入していますが売却をして住み替えをする可能性も十分考えられます。

そんな中で含み益があれば次の住まいへのステップアップもしやすくなりますね。

とはいえ先売りをしない限りは含み益を次の住まいの頭金に充てることはできないですし、そもそも超低金利時代ですから頭金を入れること自体がナンセンスです。

それに含み益に頼りすぎた資金計画も危険です。

住まい選びの決断力を高める方法　資金計画は明確に！～おすすめFP店のご紹介～

それでも基本的には次に住みたいと思えるようなマイホームを買うとなれば現時点よりは大きく予算を上げなければならないでしょう。目安としては『現居の価値以上の価格』を狙うことになる方がほとんどでしょう。

そこに対しては『自宅売却で戻るお金が大きいため少しばかり住宅ローンで背伸びできる』と考えても良いですし、それが嫌なら都心から近郊・郊外など住宅価格の価値が異なるエリアを検討しても良いでしょう。

含み益に頼りすぎる住み替えというのは私はしないです。ただ、含み益があるからこそ無理のない範囲で背伸びができたり場所を変えて住居費に余裕を持たせつつ手持ち資金を豊かにするなどいくつかの選択肢を増やせることは含み益があることのメリットの一つであると考えます。

ただし、含み益は売るまでは幻というくらいに考えています。急に消える可能性もあるため頼りすぎることはしません。

マンション購入予算の決め方　〜毎月●●万円と決めたほうが探しやすいです〜

③実際にとった行動

①と②は私なりの含み益に対する考えを語らせていただきましたが最後は実際にとった行動をお話しできればと思います。

直近で所有物件を売却した際には購入時よりも値上がりした分の『含み益』と元金が減った分の『隠れたる含み益』が戻ってきたわけですがそのお金で投資用物件をキャッシュで購入したのと次の住まいの手付金用にストックしました。

「若いうちにマンション買って、灯せ将来の青信号」

もちろん『戻ってきたお金で投資用物件を買いましょう！！』とおすすめするための発信ではまったくもってありません。あくまで私がとった行動です。

株式投資が得意であればそちらに回しても良いでしょうし、もっと手堅い選択をしても良いでしょう。少なくとも何にも使う予定がないのに普通預金というのはナンセンスすぎますが…お金を眠らせておくだけでそのお金の価値が目減りする時代ですからね。

住みながら投資をすれば老後資金2000万円を貯めるのは難しくない

将来のことはわかりませんが現時点でマイホームを売却すると数千万円から場合によっては億超えのお金が手元に戻るという視聴者様(読者様)も少なくないはずです。もちろん税金がかかることではありますが3000万円特別控除を発動できる方であれば負担を減らせます。もしくは長期譲渡所得の対象になってから売却をすれば3000万円特別控除からはみ出してしまう部分の税率も約半分になります。

マイホームですから含み益を手に入れることを最大の理由とした住み替えは避けたほうが良いというのが私なりの考えです。もちろんお金を増やすという面では積極的な住み替えをしたほうが良いとは思いますのでそれを否定するものではありません。

私自身、数ヶ月後に引き渡されるマンションがここまで値上がるとは思っていませんでした。そのため含み益が1億円あることは正直そんなに嬉しいわけではありません。信じてもらえるかはわからないですが本当にそうなのです。仮にまったく値上がっておらずでの引き渡しであったとしても満足度は変わらないでしょう。そう思う方も多いのではないでしょうか。

それでも大きな借金ではあるため残債割れリスクが減らせたという安心感はプラス材料であるというのは本音としてあります。

利上げが話題ですがそれでも変動金利がおすすめです！駄菓子菓子！資金計画は固定金利でしておくのが安心です！

【しげのさんの素敵エピソード】

昔からSNS等で交流させていただいているしげのさんのお話しが素敵すぎてこちらで共有させてください。(ご本人様が公開済みの内容です)

しげのさんは東京タイムズタワーのファーストオーナーです。

「マンションマニアが山手線内側で買うならここ」

東京タイムズタワーをとてもとても気に入っており自宅の価値がグングン値上がろうと住み替えることなく17年ほど経過。

そんなある日『家を売ります』という発信。あれだけ東京タイムズタワーを愛していたしげのさんに何が合ったのか不安になりました。もちろん街も人も同じじゃいられません。もっと素敵なマイホームに出会ったのだろうと。

東京タイムズタワーの購入・売却相談はマンションマニアまで

しかしそれは私の浅はかな思い込みでした。

しげのさんが倍以上に値上がりした東京タイムズタワーを売却して購入したのは…東京タイムズタワーでした。

いや…さすがしげのさん。改めてその愛の深さに惚れました。

棟内でより条件の良い部屋へ住み替えたのです。

さすがすぎます。

棟内住み替えしてしまうほどの街とマンションに出会えるってすごいですよね。しかもしげのさんが東京タイムズタワーを購入したのは30歳くらいの時ですからね…すごい。

含み益があろうと自分の成長ととともに棟内でより条件良い部屋に住み替えしたくなるようなマンションに出会えたら最高ですよね！！

値下がることより値上がって買えなくなるほうが辛いと思う派です