すまいよみです。
本年もどうぞ、よろしくお願い申し上げます。
以下のようなご相談をいただきました。
スタートアップしたばかりですが、現在、持ち家のマンションからの買い替えを考えています。直近1期の決算は黒字。借入は「フラット35」です。次回も「フラット35」なら審査が通りやすそうなのですが、基本的に先売りしか認めてくれません。先売り必須となると、特に新築を買う場合は現物件を手放してからの数年間はどこかの賃貸に住む必要があり、家賃がもったいないです。何か、スムーズに買い替える方法はないでしょうか？
私の経験上も踏まえ、現在取り得る選択肢を考えてみました。
後売り可能な金融機関の住宅ローンで審査をかける
スタートアップや自営などは、3期以上連続の申告、黒字化で審査対象が一般的です。黒字化が1期だけだと、審査を通過するのが難しいと思います。もちろん、事業内容、事業の継続性が認められれば審査対象になるかもしまれませんので、チャレンジしてみる価値はあります。「三井住友銀行」、「三菱ＵＦＪ銀行」、「ソニー銀行」、「きらぼし銀行」、「楽天銀行」※などの銀行が後売り審査に対応できる銀行です（※「楽天銀行」は買い替え時、事前審査は可能ですがローン決済は売却後で、後売りは×）。
買い替え時、既存の住宅ローン残債を見ずに、借入（Ｗローン）可能な金融機関（すまいよみメインブログへ飛びます）
スタートアップ向け住宅ローン商品
通常での審査が駄目だった場合は、スタートアップ対応のローン商品を検討してみましょう。最近はじめたのは「きらぼし銀行」。以前から後売り対応にも力を入れている銀行です。金利は0.45％前後で十分競争力があり、最大借入額は2億円。スタートアップ、転職したばかりで住宅ローンを借りる方法（すまいよみメインブログへ飛びます）
フラット35を後売りで通すには
もうひとつ、ローンが通りそうなのは、やはり「フラット35」です。一度残債を0に戻さないと新たな物件でローンを組むことはできませんが、「アルヒ住み替えコンシェルジュ」というサービスを利用すれば、フラット同士でも後売りでローンを組むことができます。先に売却査定額を最低金利で貸してくれ振り込んでもらえるため、現居に住み続けながら現フラット35を先に返済できるからです。ただし、「現居売却の際に仲介業者をアルヒから指定される」カラクリがあります。それをのめれば非常に良いサービスです。ちなみに「フラット35」の借入上限は8000万円なので、高額物件の検討には向いていません。目的を全うするならスムーズな住み替えにとらわれない
どうしても変動金利が通らない、仲介業者を自分で選んだ上で「フラット35」で引き続き借りたいのであれば、仮住まいしてから与信を戻して再度「フラット35」で借りるしかありません。私も実は後悔しています。今まで何度も買い替えてきた中で、全て仮住まい無しにこだわって、物件を妥協したこともあり、本当に欲しいマンション（特に人気のタワマンなど）を狙うのであれば、家賃数十万の経済的負担や労力負担で悩んでいたのは枝葉末節だと思うようになりました。むしろ、これから先に狙いたいマンションがあれば、今のうちに早く売却して賃貸か実家に引越し、与信を綺麗にしておけば選択肢は広がります。簡単ですが、以上です。
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