こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 住み替えマン
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
ブロガーのみなさまこんにちは！
私たち家族（4名）は、二次取得で広い部屋への住み替えを検討しており、
23区内広域で新築・中古の両方を検討しています。
湾岸エリアの中古で気になる物件があったため事前審査を通してみたところ、
ある都市銀行にて、リフォーム費用・諸費用も含めてフルローン、かつ現居の売却条件は付きませんでした。
現居に住みながらじっくりリフォームして好きなタイミングで引越できるなと思いつつ、
新築でも気になる物件があり、ここでいくつかの悩み・疑問がわいてきました。
まず、現居の売却条件が付かないといっても、現実的に売却以外の選択肢があるのかどうか？
投資ローンに切替えて賃貸に出しても金利負担や税金等もかかるし、大きな利回りは期待できないと思われ、
それであれば売却して含み益を取り出して他の投資に回すなりした方が良さそうに思い、
現居の売却条件が付かない住み替えでは、みなさん現居をどうしているのでしょうか？
もう一つの質問は、ある中古物件でフルローンが通ったとして、
同価格帯の他の中古物件や新築物件でも同じ様な期待をしてよいのでしょうか？
（同じ都市銀行に融資打診する前提で）
特に、新築物件で他に気になっている部屋があるのですが、事前審査を通している間に、
事前審査通過済の中古の部屋が他者に買われてしまいそうです。
中古を見送って、新築で事前審査を通したら、思ったような融資条件が出なかった。。
となってしまうと両方とも買い逃してしまう事になり、とても迷っています。
中古物件の業者からは「うちと◯◯銀行さんの関係性があって今回の良い条件が出た」と言われ、
これがセールストークなのかどうかも含めて良くわからず、悩みが深まっています。
よろしくお願いします。
お便り頂きありがとうございます！
リフォーム費用・諸費用も含めてフルローン、かつ現居の売却条件は付かずに事前審査承認とのこと、おめでとうございます！
素晴らしいご与信をお持ちでいらっしゃるのですね。
一般的には良くても「買い購入決済後6ヶ月以内に売却」という売却条件が付くことが多いです。
都市銀行、特に三井住友銀行とりそな銀行は買い替えの方の融資に大変積極的であると聞き及んでおります。
おそらくご自宅の売却益もかなり出ているのではないでしょうか？
事前審査の対象として、もちろん返済比率が一番重要なのですが、その他の要素として自己資金の額や、ご自宅の売却益がどのくらい出るかも考慮されます。
よって、売却益がたっぷりある買い替えの方の融資が伸びやすいのはそういう要因もあります。
その副作用で、一次取得者が選びやすいお部屋よりも買い替え組が選びやすいお部屋の方が価格が伸びやすく早く決まるという傾向も感じます。
買い替え組の方が心の余裕もあるのでしょう。
都市銀行系はしっかり担当者が付くので、その辺りの背景についても融通を効かせてくれますので良いですね！
ちなみに弊社は三井住友銀行と提携しております。（ちゃっかり宣伝です）
現実的に売却以外の選択肢があるのかどうか？
さて本題ですが、今のご自宅について「現実的に売却以外の選択肢があるのかどうか？」という点ですが、基本的には売却されている方が多いです。
ご認識の通り、住宅ローンで賃貸に出すことはできません。
賃貸に出すなら原則投資用ローンに切り替えるか、一括で残債を返済するしかありません。
投資用ローンを探すのも面倒ですし、一括返済できる人なんてなかなかいないという理由で、現実的に売却される方が多いということです。
住宅ローンで賃貸に出すことについては、年々厳しくなってきているように感じます。
フラット35以外でも、民間銀行系でも一括返済を要求されたというケースも散見されますので安易に住宅ローンで賃貸に出すのはやめましょう。
住み替えマンさんがどのエリアに物件をご所有されているかにもよるのですが、今後再開発があるとか新築マンションが建つとか、まだ将来性を期待できるエリアなのであれば、長期保有という選択肢もおもしろいと思います。
もし一括返済できるなら一括返済して、賃貸でガチホ作戦も大いにありです。
ちなみに将来性が期待できる湾岸エリアでいうと、あの手この手で長期保有しようとしている方が増えております。
投資用ローンに切り替えるとすればしっかりシミュレーションをしましょう。
はじめての不動産投資だとすれば、金利は良くても2%前後以上くらいになると思います。
そうすると、ご懸念の通りキャッシュフローはさほど期待できないので、基本はキャピタルを狙っていく投資スタイルになります。
よって、売るか貸すかは前述の「エリアの将来性」が論点となる訳です。
エリアの将来性がそうでもないと考えるのであれば、今売却をして3,000万円特別控除を受けて一旦利確された方が賢明です。
賃貸に出すとこの素晴らしい税制優遇は使えなくなりますのでご注意ください。
（正確に言うと住まなくなってから3年目の12月末までに売却すれば使えます【国税のHPをご覧ください（2024年5月時点）】）
この税制優遇を放棄してまで賃貸に出す必要があるかという点も考慮すべき論点です。
そのシミュレーションは得意なので、お悩みな点があれば個別相談お待ちしております。
以下、ダイヤモンド不動産研究所に投稿している記事ですので参考にされてみてください。
住み替える際に今の家を売却するか、賃貸に出すべきかの判断ポイント5ステップ！
マンション購入後1年で転勤になった場合、 売却か賃貸どちらのメリットが大きいかをシミュレーション！
ある中古物件でフルローンが通ったとして、同価格帯の他の中古物件や新築物件でも同じ様な期待をしてよいのでしょうか？
私の知見でお答えさせて頂きます。
まず、新築マンションであれば今の審査が通っている額でほぼほぼ問題ないと思います。（100%とは言い切れませんが。）
どちらかというと中古よりも新築の方が融資が通りやすい傾向にあります。
それはデベと銀行ががっつり提携していることが多いからです。
逆に新築で通っている融資額で、中古で同様に通るかというと怪しかったりしますのでご注意ください。
中古マンションの住宅ローンの場合、仲介会社経由で事前審査をしているのであれば多少審査に影響はあるものの、誤差レベルだと思います。
さほど大きな差はない印象です。
「うちと〇〇銀行さんだから〜」というのは一部セールストークという側面もありますが、仲介担当者さんが事前審査を通すために色々銀行に交渉して動いたという点の努力は嘘ではないので評価してあげてください。
ご心配であれば仲介会社経由ではなく一度ご希望の銀行（できれば都市銀行）に直で事前審査を通しても良いです。
もしくは、仲介会社経由で審査が通っている銀行担当者に直接連絡をし、他の仲介会社から物件を購入した時にも同じ融資条件でいけるか言質を取っておくのもひとつの手段です。
仲介会社さんにはちょっと申し訳ないですが。。
ちなみに、多くの銀行において事前審査の段階で担保評価まで取りませんので、物件によって融資額が変わるというケースはほとんどありません。
補足をすると、ボロボロの築古戸建や旧耐震などの物件は別ですのでご注意ください。
湾岸エリアの中古マンションということですから、それなりのマンションだと思いますので、基本的には事前審査承認書は他のマンションと併用できると考えてもらって大丈夫です。
ただ、元付業者によっては、契約する物件での事前審査承認書がないと申し込みを受け付けないと言われる例もありますので、そこは臨機応変に対応していきましょう。
一度ローンが通っていれば、再審査をすることになってもスピードが早いです。
上記、住み替えマンさんの参考になれば幸いです！
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
ふじふじ太
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