管理の善し悪しは資産価値に直結するのか？①「管理費と修繕積立金」

管理人さんのイラスト（いらすとや）

よく「管理がよいと資産価値は高まり、管理が悪いと資産価値が低まるというが本当か？」みたいなことを聞かれるのですが、これについて個人的に思うところを書いていきたいと思います。
管理組合の中の人からのレポートが多いですが、実際にいろんなマンションを商品として扱う立場からの見方もあっていいんじゃないかと思います。
実際に毎日触れてるほうが資産価値云々は実感しやすいですし。

管理費と修繕積立金の売買価格への影響

正直なところ、管理がよいから資産価値が上がる、つまり高く売れるとかそうでないから安くなるとか、明確な因果関係を認めることはできません。

キバヤシ「俺にだって……わからないことぐらい…ある…」（石垣ゆうき「MMR マガジンミステリー調査班」より）

しかしながら、直接的な関係ではなくとも、間接的な関係を認めることはできます。

たとえば、管理費と修繕積立金。
管理費がやたら高かったり（安すぎるのもそれはそれで問題ですが）、修繕積立金の値上げが頻発していたり、修繕の一時金拠出があったり、特別修繕積立金なる名目でさらに取られている場合、管理組合が場当たり的対応に終始し、うまく機能していないケースが多いです。
管理費でも修繕積立金でも特別修繕積立金でもローンの支払いでも、月々支払うという意味では同じカテゴリーになるわけで（むしろ管理費や修繕積立金はローンと違って終わりがないためにもっとたちが悪いかもしれません）、1万円は300-400万円分のローンの月額支払額に相当するわけなので、管理費や修繕積立金が1万円アップすれば300-400万円分の価格下落圧力として働きます。

また、管理費や修繕積立金が上がるタイミングで売却する物件が出ることは多いです。が、数が重なる上に先述の価格下落圧力が働くため、希望通りの額での成約は難しいです。
つまり、大規模修繕に向けて積立金をコントロールしている管理組合と行き当たりばったりの管理組合では数百万の価格差が出る可能性があるということです。
また、管理組合の当事者意識が低く、管理会社の利益を積み上げるボーナスステージになっていて管理費が高いケースでも同じです。
（ドムスやオーキッドコートのようにふさわしくない人をブロックするために管理費が高いマンションもありますがそれは例外です）
そう考えると管理しっかりやらなきゃ！という気持ちになりませんか？
そう思った人は管理に長けた人の言葉に耳を傾けるのがいいかもしれません。