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お便り返しとなります。
差出人：たかぽん
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太
現在物件Aに居住しており、契約した中古物件Bの引き渡しが数ヶ月後にあります。一方で来年度あたりにオフィス移転による勤務地変更が決定したため、オフィスに近い物件C（新築）を検討しています。
新築Cの検討タイミングとして以下①〜③のタイミングがあると思うのですが、それぞれの段階での融資についての留意事項として、以下の理解はあっておりますでしょうか？
①物件B引き渡し前
現在の物件Aのローンを元に新築Cを探すので、融資特約がつかない。
ただ新築Cの申込は可能。
②物件B引き渡し後〜物件A売却前
AとBのダブルローン状態で与信がほぼないので、Cの事前審査で融資額が伸びない可能性が高い。
与信がないので、実質的に新築Cの申込は不可能。
③ 物件B引き渡し後、物件A売却後
Cの事前審査時に融資特約もつくので無難。
ただCの検討開始がかなり先になるので、選べる住戸が減り、値上げされる可能性もある。
それぞれの段階でのリスクを踏まえてどうするかを判断したく、お問い合わせさせていただきました。ご回答いただければ幸いです。
たかぽん様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
ご回答いたします。
①物件B引き渡し前
現金で購入前提であれば申し込みが可能です。(エビデンスを求められることもあります)
実際に現金で購入する必要はなく、引き渡しの数ヵ月前に住宅ローン審査をすれば大丈夫です。
私の場合はこのパターンでよく購入します。
ただし、住宅ローン特約が付かないためリスクが大きくおすすめできない購入方法となります。
②物件B引き渡し後〜物件A売却前
すべてのローンが走っている状態のため住宅ローン審査を申し込むことができます。
ただし、2つのローンが走っているため審査としては厳しくなりがちであること、人気物件によってはアクロバティックなパターンとなるため受け付けてくれないこともあります。
その場合は①と同じく一旦現金で購入前提で申し込むことになります。
③ 物件B引き渡し後、物件A売却後
一般的な買い替えのお客さんとなるため住宅ローン審査もスムーズなものとなるでしょう。
ただし、引き渡し後すぐの場合には住宅ローン残債と物件価値の差が少なく、後売りローンが通らないことも少なくありません。②と③どちらもそうですが先売りが条件となるかもしれません。
物件や金融機関により異なってくるため購入希望の新築マンションモデルルームにて営業担当さんへご相談されてみてください。
参考になれば幸いでございます。
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