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どうも！マンションマニアです！
今回は晴海フラッグ板状棟を購入するのと賃貸で借りるのとではどちらがお安いのかを比較してみました！
メインロードから建設中のスカイデュオを望む
晴海フラッグ板状棟に関しては分譲棟の転売住戸と投資購入者の賃貸住戸、さらに賃貸棟住戸の出物がとんでもない数出ており、中には『チャレンジ価格(賃料)』の出物も少なくないためそれらを混ぜて比較してしまうと意味をなさなくなってしまいます。
そのためできる限り正確な比較とするべく購入も賃貸も『分譲棟の動いた出物』のみを対象としておりますことご了承ください。
また、『同列間取り』もしくは『同向きの反転間取り』の『できる限り近い階』のみで比較しております。
購入に関しては変動金利の35年ローンに管理費や修繕積立金、インターネット代などの毎月の維持費を加えたおおよその支払額、賃貸に関しては管理費(共益費)込みです。
■サンビレッジB棟 約61㎡ 北西向き
購入：月額24万円
賃貸：月額26万円
■パークビレッジC棟 約66㎡ 西向き
購入：月額25.4万円
賃貸：月額27.9万円
■パークヴィレッジD棟 約77㎡ 東向き
購入：月額28.6万円
賃貸：月額30万円
■サンビレッジE棟 約82㎡ 南向き
購入：月額31.5万円
賃貸：月額31万円 ※2年間の定期借家
■シービレッジE棟 約85㎡ 南東向き
購入：月額34.2万円
賃貸：月額39万円
■シービレッジD棟 約90㎡ 南東向き
購入：月額42.2万円
賃貸：月額42万円 ※2年間の定期借家
■サンビレッジC棟 約91㎡ 南東向き
購入：月額34.2万円
賃貸：月額35万円 ※2年間の定期借家
■シービレッジE棟 約98㎡ 南東向き
購入：月額40.1万円
賃貸：月額43万円
■サンビレッジA棟 約106㎡ 南西向き
購入：月額69.1万円
賃貸：月額68万円 ※5年間の定期借家
定期借家の場合は賃貸のほうがお安いパターンもありました。
定期借家で貸している方は『とりあえずは早く決めることを優先、市場が落ち着いてから適正価格賃料にして再度募集したい(もしくは売却したい)』という投資家さんと『海外赴任から戻るまでの間に貸しているだけなので利益を追求しない』という実需組が多いでしょうか。
定期借家であれば契約更新という概念がなく、同じ賃借人で再契約する際も容赦なく賃料を上げることが可能です。(まったく新しい契約となるため。ラ・トゥールなど高級賃貸マンションの多くが採用している方式です。)
普通借家の場合は一度お安く貸してしまうと賃料の値上げ交渉は容易でない(値上げ交渉はできますが一般的には借りている人のほうが強い傾向にある)ため当初からできる限り高値での成約を目指すため購入のほうが毎月の支払いが抑えられる傾向になりやすいです。
購入の場合は金利上昇リスク、修繕積立金上昇など基本的には『今後は支払額が増えるばかり』ではありますがローンの元金が減っていくのは超絶なストロングポイントですね。1億円を10年間支払えば残債は7250万円ほどまで減ります。その時にもしも自宅の価値が購入時と同じ1億円であれば売却すると2500万円ほど手元に戻る計算になります。もちろんその逆(残債割れ)もありますが。
賃貸の場合は身軽ではあるかもですが払うだけですから返ってくるものはない(敷金の一部くらい)ですね。
初期費用は購入のほうが金額が大きいですし家賃補助の有り無しでの差も大きいためどちらが合っているかは人それぞれですが購入組にとっては『賃料より少しお安い支払で住める』というのは前へ進みやすい材料なのではないでしょうか。
いろいろと言われている晴海フラッグですがスカイデュオが秋頃に完売するとキャンセル住戸を除けば転売住戸を狙うしかなくなりますし、スカイデュオが竣工して数年後くらいには転売住戸や賃貸の数がだいぶ落ち着くでしょうからカオスな市場の今が買い時とも言えるのではないでしょうか。
これまで他の街もいろいろと言われている時が買い時でしたからね…
答え合わせは5年後くらいになってしまいますが『あの転売住戸が溢れていた2023年～2024年って買い時だったのか…』となる可能性も十分考えられるのではないでしょうか。
結果論ですが初期の転売住戸を購入された方は実質すでに値上がりしているくらいですからね…
もちろん値上がると思って買わないほうが良いのですが買い手市場の今だからこその良い買い物ができるという印象を受けました。
転売野郎には腹が立つというお気持ちはわかります。ただ、数年後には数年間住んで晴海フラッグを楽しんだ実需組の中古がたくさん出てくることでしょう。
①転売野郎の部屋だけど新築未入居で1億円
②実需組の部屋だけど5年落ちの中古で1億円
どちらが自分たちにとって気持ちが良い買い物なのか、冷静に考えてみるべきでしょう。
マンションカウンターメンバーのMASAKI氏が晴海フラッグに住んで(購入組)数ヵ月、報道されているようなゴーストタウン感はないとのこと。もちろんこれから入居者が増えていきますし、そもそもセカンドハウス利用の方も多いわけですが夜真っ暗という感じはまったくないですからね…
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資産形成的にも値上がりは喜ばしいですよね。
ただ、正直晴海フラッグは不動産関係者がやりすぎた感じがします。自分たちで将来の飯の種に目をつけられかねない事をしちゃいましたね。
そもそも転売ヤー対策がなされていれば、その数千万の「余計な」出費を実需層は求められなかっ可能性があるという意味では、不動産関係者と東京都の両方とも落ち度の大きい出来事だったかと。
よし様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
同じく割安販売の幕張ベイパークのように行政の買い戻し特約があると転売ヤーが減ったでしょうね…
引き続きよろしくお願いいたします。
おっしゃるとおりで買い手のモラルが崩壊している以上、売り手側の無策は責められて然るべきですよね。
今後、導入が進むことを切に願います。
数年後の答え合わせが楽しみですね。
ゆい様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
そうですね！
転売初期に購入した方は結果として良い買い物になると思います！
引き続きよろしくお願いいたします。
自説ありきでネガティブなコメントが世に出回っている中で、こういった中立公平でファクトを示した分析はありがたいですね。
転売ヤーから買いましたが満足です様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
購入おめでとうございます！！
数年後になると今以上に『あの時買ってよかった』になるはずですよ！ﾆﾔﾘ
引き続きよろしくお願いいたします！
素人ではなかなかできない分析ありがとうございます。
購入の資産の中には固定資産税も含まれているのでしょうか。
よろしくお願いします。
たか様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
固定資産税や税制優遇は含んでおりません。
賃貸も更新料は含んでおりません。
引き続きよろしくお願いいたします。