湾岸マンションを買いたい！令和・インフレ時代の物件探しの心構え

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日は「湾岸マンションを買いたい！令和・インフレ時代の物件探しの心構え」というテーマで、湾岸エリアの現場を日々ウォッチし奮闘している私だからこその目を背けたくなる血生臭いアドバイスをお届けできればと思います。

今、湾岸に限らず都内マンション探しに奮闘しているけどなかなか買えないという方がたくさんいらっしゃると思います。

まずは簡単に湾岸エリアの市況のおさらいをしますので、以下グラフをご覧ください。

※湾岸マンションアナリティクスより

ご覧の通り、マンション価格が大幅に上昇しており、現在進行形でも価格が上がり続けていることがわかります。

なんとたった1年間で23%上昇という驚異的な値上がりです。

「東京湾岸エリア」の特殊性はさらに際立ってきているように感じます。

これほど取引が過熱し、ライバルが多く、購入の難易度が高いエリアも他にないでしょう。
2024年に入ってからさらに難易度が高まっております。

同じ不動産業の仲間達の中でも、湾岸エリアは色々と難易度が高過ぎるので関わりたくないという方も少なくありません。

なぜこんなに買うのが難しくなっているのかというと、業界の闇なども含めると様々理由はあるものの、なんといっても一番は「動きが早い」からです。

検討して悩む時間すらないというのが購入の難易度をグッと高めております。

いままさに湾岸エリアで物件探しをされている方であれば共感頂けると思いますが、相場に近いかやや高いくらいの募集であれば、募集開始後1週間程度で決まることも珍しくありません。

それだけ資産性が期待される好条件のマンションのライバルは強敵なのです。

実需の方でもプロレベルで相場や市況に詳しく、良い出物を見分ける目利きがすごいという背景もあるでしょう。

それに加え、国内・海外の投資家勢がちょっと投資信託を買うような感覚で億ションを購入しております。

1億超えの物件でさえも即断即決を求められる時代というのは極めて酷ですが、それだけ相場が透明化してきている証拠でもあります。

さて、そんな強敵達がうごめいている湾岸エリアでマンションを買うにはどうすれば良いか。

はじめてマンションを購入される方向けに、今の市況で湾岸マンションを買う心構えをお伝えいたします。

買い手は弱い立場にいることを理解する

一般的にはお金を払う方（買う方）が立場が上であることが多いのですが、今の湾岸マンション市況においては逆です。

受給バランスを見ても今は売り手市場ですので、価格上昇局面にいます。

言い換えると、買い手が弱い立場にいるということです。

「なんで買う方なのに下手に出ないといけないんだ！おかしいだろ！」と文句を言いたくなるお気持ちもわかりますが仕方ありません。
これが市場の原理です。

競合するような物件の場合、売主さんに手土産をもって内見にいらっしゃる買主さんもおりました。

逆に偉そうな態度で内見にくる方もおりますが、あとで売主さんから「あの方には売りたくないので申し込みきても断ってください」と言われたこともあります。

もっと言うと、仲介会社間でもその傾向は如実に現れております。

こちらが内見希望で連絡をした時は折り返しもよこさず適当な態度であしらうのに、同じ担当者から内見依頼がきた時は猫撫で声で問い合わせがくるということも珍しくありません。

こういう担当者ほどオーナーには良い顔をしているのだろうなと思うと、なんとも滑稽です。

相場より少々高いくらいであればGOする覚悟

「掘り出し物」的な割安物件を買えるチャンスもありますが、がんばって割安、または相場に近い物件を探せば探すほど、必然的にライバルも増えます。

しかも前述の通り、ライバルは強敵であり、中には一括キャッシュで買うため決断のスピードも早いです。

相場や割安にこだわるということは、そういうプロの方々と競う形になり、もはや住宅ローンで買うという時点で遅れを取ってしまう訳です。

割安にこだわり過ぎてずっと買えずに機会損失をし、結果相場が上がってさらに損をするというルーティンにはまらないようにしてほしいと思います。

結果論ですが、1秒でも早く買った方の方が得している構造です。

そもそも割安物件なんてなかなか出てきませんので、自分の好みの条件にぴたりとあって、かつ割安で買うというのはもはや雲を掴む様なものです。

今湾岸エリアで買うなら「相場から少々高くても住んで満足できるお部屋であれば買う！」という覚悟が必要です。

見方を変えれば、相場から少々高いからこそ、実需でも買えるチャンスがあるということです。

あまりにも高い価格で買うことをおすすめしている訳ではありませんので、許容できるレベルを見極めつつ、後悔のないご納得できる住まいを見つけてほしいと思います。

勝負は内見する前から始まっていると考える！

とはいったものの、少しでも良い条件のマンションを買いたいと思うのが人の性ですよね。
人気物件を買うには勝負は内見前から始まっています。

即断即決ができるように、まずは湾岸エリアの相場、市況の流れをしっかり把握しましょう。

良い物件は動きが早いということを理解せずにのんびりしていると、良い物件なんて一生買えません。
何事も準備が大事です。

住宅ローンを内見前に済ませておくなんてことは必須条件です。
事前審査をするのが面倒くさいからといって、まずは気に入ったお部屋を見つけてから事前審査をしようと悠長に考えていると、その時点でもう負けです。

本当に真剣に検討している方は、ローンの事前審査を内見前に通しておくというのは当たり前の所作であり、内見と同時に申込書を提出する勢いです。

仲介会社への問い合わせ時や内見時もなるべく感じ良くいきましょう。
相手の人ですので、問い合わせ時の態度が悪くて印象を害するのは損です。

また、親への確認、ご夫婦での価値観のすり合わせもできる限り内見前に済ませておきましょう。

申し込みという一大決心をする場合、どうしてもその時になって気持ちがひるんでしまって躊躇することも多いので、申し込みをするというイメトレも100回くらい行ってから臨んでください。

そうまでしても人気物件は競合して買えないことがあります。

住むという前提での軸を大切に！

マンション探しにおいて、資産性に偏りすぎるのはあまりおすすめいたしません。

なぜなら資産性は誰にも保証できるものではないからです。
確かに価格が上がりやすいマンションの特徴や、人気のスペックなどのトレンドがあることは事実ですが、それが未来永劫続くかどうかは誰にもわかりません。
トレンドは移り変わるのが常です。

例えば、今は広いお部屋の方がトレンドですが、いずれは1LDKなどの狭めのお部屋の人気が高まることも大いに想定できます。

今まで価格が上がったからといって、同じように絶対これからも価格が上がるとは限りません。

これだけ都内マンション価格が急上昇すれば色々期待してしまうお気持ちはよくかりますが、「家を買う」ことの本来の目的を見失ってはいけません。

資産性にこだわりすぎて、ネットで話題だったからといって、住みたくもないエリアの築浅マンションを買ったものの、エリアに馴染めず後悔しているという方もいらっしゃるようです。

「どのマンションが割安で今後価格が上がるか」という資産性を軸にするともはや答えはありませんが、居住性に関しては明確な答えがあるはずです。

住んで満足する部屋を買って後悔している人を見たことがありません。

資産性が重要でないとは言いませんが、ご自身がどういう生活が送りたいか、どういうお部屋に住みたいかという自分自身の家探しの軸を明確にして家探しをされた方が、結果的に満足度の高い生活が送れると思います！

本日は以上となります。

ご講読頂きありがとうございました！