近郊・郊外の新築マンションはまだまだ選べる時代が続きます【マンションマニア】

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※YouTube動画の文字起こしverとなります

どうも！マンションマニアです！

今回は近郊・郊外の新築マンションの今後についてお話しできればと思います！

今回の動画でお伝えしたい主なポイントとしては3つです。

①近郊・郊外の新築マンションは今後も大規模マンションの供給が続きます

②それゆえリセールバリューとしては雲行きが怪しいです

③とはいえ今が買い時であれば今すぐ買うべきです

まず、最初に述べました近郊・郊外の新築マンションは今後も大規模マンションの供給が続くという点ですが、誤解なきよう先にお伝えしておきますと大量供給時代のような供給戸数になるというわけではありません。

その大量供給時代というのは2003年前後のことでして、首都圏だけで年間8万戸～9万戸超の供給がありました。現在は3万戸を大きく割り込んでいるため大量供給時代の三分の一程度とだいぶ少なくなっています。

もちろんマンションというのは人間と同じくらいの寿命があると言われていますから基本的には建ったものがストックとなるためストック戸数は増えていますがマイホームを探すとなれば当初は新築から探される方が多く、私自身も数字上だけでなく肌感覚で『新築マンション減ったなぁ～』と強く強く感じている日々です。

そんな新築マンションですが近郊・郊外においてはまだまだ大規模マンションの出物があることはほぼほぼ間違いないです。あってはほしくないですが天災系など建設できない状況にならない限りは今時点での計画が数年後に出てくることになります。

今時点での近郊・郊外の新築マンションの代表格としては首都圏最大級の開発である幕張ベイパークでしょう。

今後もう1棟タワーマンションが建設され、さらにzozoパークのところもマンションになるかもしれません。

そんな幕張ベイパークもあと数年で開発完了となるわけですが南船橋では若松団地の建て替え、東大の西千葉キャンパス跡(野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、大和ハウス工業)、さらには習志野市鷺沼地区の開発も控えています。

幕張ベイパークが安値で早めに売り抜こうとしている理由の一つが『今後近隣エリアで化け物級の供給があるから』というのは間違いないことでしょう。

もちろん幕張ベイパークは一つの街ですからプラウド船橋や奏の杜のように成熟した後も評価が落ちるということは考えにくいでしょう。新規供給のない流山おおたかの森だって人気は落ちていないですよね。街力さえあれば中古市場でまったく動かなくなる心配はないでしょう。

ただ、とはいえとはいえ数年後の中広域検討者からしたらどうでしょうか。

新築マンションとして若松団地の建て替えや西千葉、開発が進んでいれば幕張本郷の習志野市鷺沼地区が検討できるわけです。いくら幕張ベイパークに魅力が合ったとしても『新築よりお安くないなら新築を買いたい』となる方が多いことは容易に想像できるはずです。

これまでのお話だけを聞くと『それは千葉だけの話では？』と思われるかもですが忘れてならないのはJR東日本と東急不動産の業務提携です。

JR東日本はこれまでも社宅跡地を自社で賃貸マンション等にして土地活用してきたわけですが2023年に東急不動産と提携したことで今後近郊・郊外においても『社宅跡地や遊休地の分譲マンション』が供給されていくことは間違いないでしょう。

これは鳥肌物です。

あのJR東日本の社宅跡地や遊休地が分譲マンションになるとなればけっこうな戸数になるでしょう。

プレリリースされているのは第一弾の船橋駅から徒歩10分くらいの社宅跡地ですがそれ以降も供給が続くはずです。

鉄道屋脱却を図るJR東日本がどんどん不動産屋化すると。

出てくる分譲マンションはJR東日本と東急不動産のJVとなるはずで、ブランド名がオリジナルなのかブランズブランドなのかはわかりませんが普通に考えればブランズブランドになるとは思います。

そうでないと東急不動産側の旨味が薄くなりますから。というよりかさすがのJR東日本も分譲マンション屋さんとしては東急不動産に頼りたいでしょうからね。これまでもいくつかJR東日本の分譲マンションはありますがさすがに今後の大規模開発をすべてハンドリングするのは難しく、ある程度の部分は東急不動産にお任せるのかな？と。

もちろん住宅ローンはJRE BANKで囲い込みでしょうか(笑)

こんな感じで近郊・郊外においては大規模新築マンションの供給が続く見込みがあるわけですが都心部のように高値追及は難しいですからやはり5000万円台や6000万円台も多くなるはずです。建築費が高騰しているとはいえなんとかこうにか価格を抑えてはくるでしょう。

となると今時点で供給されている近郊・郊外の6000万円前後のマンションはよほどのスペシャル系でないと天井感があります。

当然ながら将来のことなんてわかりません。近郊・郊外もまだまだ値上がるかもしれません。

ただ、今後も新築マンションの供給が続いていくということは意識されたほうが良いでしょう。

天井だと思って購入して結果天井でなければそれはハッピーなわけですから。

そして、いつもお伝えしているところですが、なんだか不安にさせてしまったところではあるのですがとにかく早くポジションセットして住宅ローンを組み残債を減らしたほうが賢い買い物となりやすい時代です。

仮に6000万円の住宅ローンを組んだ場合5年後の残債は約5200万円です。仮に5年後に1割値下がっていたとしても手持ち金からの持ち出しなしで売却できます。

とにかくとにかく、今が買い時なら今すぐ買うべきでしょう。

今はまだ買い時じゃないけども数年後に近郊・郊外で新築マンションが欲しいなぁ～という方はその時に面白い出物があって選びやすいかもしれませんね！

もちろんマイホームですから住んで楽しいかが一番大事です！！それは絶対です！！ブレることのない定説です！！

とはいえ住宅ローンも借金であることに変わりはありませんから『残債割れは絶対に避ける(もしくはそれに対応できる余剰金がある)』『無理のない資金計画』『長く住める街とマンション』を選びたいところです！！

ぜひマンションマニアへご相談ください！！

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