今後マンション価格はどこまで上がるのか？？

マンション価格はバブル期超えと言われておりバブル再来と思っている方は多いかと思います。

現在日本の土地総額は1000兆円と言われており、バブル期の2000兆円の半分程度となります。

つまり、エリア格差、物件格差がかなり広がっているということです。

都心三区（港区、千代田区、中央区）を中心に上昇しており、エリアによって上昇率は大きく異なります。

具体的には、

①急上昇：注目エリアのナンバーワン物件（パークタワー勝どき、白金ザスカイ等）

②上昇　：新築供給予定の周辺エリア（リビオタワー品川、グランドシティタワー月島等周辺）

③維持　：駅近、大規模、ブランドマンション（微上昇含む）

④下落　：人口減少エリア等

と四極化しております。

つまり、どこに、何の物件を買うかによって人生が左右されるということになります。

今回は、まず23区をエリア毎に考察し各エリアの今後の価格予想についてお話します。

皆さんの検討物件の将来性、価格の妥当性を確認する上で是非ご利用下さい。

各区の平均年収の推移

単位：万円

↑こちらをご覧ください。

総務省のデータによる2013年から2023年、各区の平均年収の推移となっております。

区によって上昇率が大きく異なっております。

実質上昇率については、この間の消費者物価指数の上昇率11％を引いた値となります。

上記は上昇率なので各区の差が広がっていると言えます。

年収からみる今後のマンション価格予想

単位：万円

↑こちらをご覧ください。

・2028年予想平均年収

各区の平均年収に2013年から2023年の上昇率をかけた金額になります。

エリア毎に上昇率が異なるため、2023年は港区と葛飾区の差が828万円に対して2028年予想では1001万円と広がる予想となります。

・2023年上限坪単価

各区の平均年収×2（ペアローン）×10倍（年収倍率）÷18.75坪（2023年マンション平均坪数）

という計算になります。

現在、物件価格の高騰により銀行審査が寛容になっており世帯年収10倍程度まで住宅ローンが組めるため10倍としております。

※あくまで目安で年収10倍まで住宅ローンを組むことは一切推奨しておりません。

※年収倍率は正確には返済比率による計算となりますが分かりやすくするため使用しております。

港区を例にすると芝浦坪単価650万円程度、麻布十番坪単価1200万円程度と上限まで余裕があります。

江東区は豊洲の一般タワーマンションで550万程度ですが、南砂町など相場の差が大きいので余裕があります。

新宿区は西新宿、神楽坂坪600万円程度とぎりぎりです。

品川は目黒駅前とその他でかなり相場に差がありますので検証は難しいです。

・2028年予想上限坪単価

予想年収から2023年同様の計算をしております。

・2028年予想上限坪単価と2023年新築平均坪単価の差

2023年新築平均坪単価についてはLIFULL様のデータを引用させて頂いております。

新築と築浅物件の金額は近似値とすると、現在購入した場合、緑のエリアは平均年収も上がっていけば価格上昇の可能性が高いと言えます。

黒や赤のエリアについては、詳細エリアや物件毎に価格維持ができると予想されます。

勿論年収から予想される最高値なので23区全域がここまでの上昇をするとこは考えにくいです。

この表を参考に考察すると、

文京区：23区で最も治安が良く教育に優れた区

江東区：豊洲や清澄白河があり、豊住線の延伸が予定している区

と比較的購入が検討しやすい区でも安全資産になる物件を購入することができます。

まとめ

今回は平均年収から各区の値上がり上限予想をしましたが、区の中のエリア、各物件ごとに相場は大きく異なります。

更には、階数、向き、間取りによってもかなり大きく異なります。

また、相場の動向がかなり激しいので定点観測が必須です。

物件購入の際には是非エリア、物件に詳しい担当者にご相談されて下さい。