【お便り返し】晴海フラッグは通勤が厳しく、パークタワー勝どきは高すぎて手が出ません。おすすめ中古は？中古の方が仕様が良いってほんと？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです！

差出人: 出来れば品川ナンバー

誰に答えて欲しいですか？

マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太

メッセージ本文:

初めてメールさせていただきます。

34歳既婚（子供なし）で年収は私が1100万円、妻が600万円です。

現在賃貸に住んでいますが、年齢的にも今がベストと考えてマンション購入を検討しています

将来的な昇給が期待できる一方、子供ができた場合産休等で一時的に年収ダウンが発生することを

考えて、年収の7倍相当である1.2億円を予算として考えています。

また、年齢的に子供は1人と考えているため、2LDKを中心に見ています

夫婦とも都内東側勤務かつほぼ毎日出勤することもあり、湾岸地域での住居を探しています。

最初はマリン&スカイを検討していたのですが、販売休止になってしまいました。

もうすぐ再開するとのうわさもありますが、1期1次の倍率が高そうで、また1期2次以降は値上げが確実視

されているため、慌てて近隣の中古を探しています。

晴海フラッグは通勤が厳しく、パークタワー勝どきは高すぎて手が出ません。

最初は中古に対する抵抗感もあったのですが、新築より仕様が良いとの話も聞いています。

そこで、以下質問がありますので、ご回答お願いします。

・最近の新築と中古を比較すると、中古の方が仕様が良いというのは本当でしょうか。

・条件に当てはまりそうなマリンアンドスカイの近隣中古でおすすめはありますでしょうか。

以上よろしくお願いします。

お便り頂きありがとうございます！

最近はご質問者さんと同じようなお悩みを抱えている方からの相談が多いので、お気持ちよくわかります。

元々中古買うのに抵抗があって新築買いたいけれど、希望エリアの新築価格高すぎ、倍率も高すぎて当たらない、そして近隣中古価格は上がりまくりでスピード感についていけずさらに買うのに抵抗感が増してしまうというジレンマに悩まされていることでしょう。

ザ・豊海タワーマリン＆スカイはそろそろ販売開始の目処がたちそうなニュースがありましたね！

最近の新築と中古を比較すると、中古の方が仕様が良いというのは本当でしょうか。

さて、ご質問の「最近の新築と中古を比較すると、中古の方が仕様が良いというのは本当でしょうか。」ということですが、湾岸エリアに絞って回答いたします。

結論ですが、湾岸タワマンに限ってみるなら「あまり変わらない」というのが私の感覚です。

細かい点を切り取れば、多少一部の中古マンションの方が仕様が良いという部分もあるにはありますが、普通に住んで生活をする上で著しく不快に感じるほどの大きな違いではないので、それが中古を選ぶ決定打にはならないと思います。

最近話題になったことは、新築パークタワー勝どきが標準プランでビルトインエアコンがないという点でしょうか。

やや残念ではありましたが、それで候補外にするほどでもないと思います。
※人によってはビルトインタイプのエアコンが絶対条件という方もいらっしゃるとは思いますが。

余談ですが2004年築の有明第1号マンションのオリゾンマーレは全居室ビルトインタイプのエアコンですね。

もちろんステルス値上げ的な感じで一部何かしらでコストカットはしているかもしれませんが、我々建築の素人からするともはやどこだかわからないレベルです。

むしろ「省エネ基準適合の義務化」の流れもあるので、今後建つ新築の方が性能が良い（性能の証明をしやすい）という見方もあります。

マンションによって多少の個体差はあるものの、実感できるレベルの専有部のグレード感や標準設備は10年前のマンションも今の新築も大きく変わっていません。
専有部の設備面の充実度はもはや飽和状態なので、今はデザインやコンセプトで差別化をはかっているマンションが多いように感じます。

私も日々湾岸エリアをご案内しますが、お客様からも「新築も築10年の中古もあまり内装の感じはそんなに変わらないですね」というコメントをよく頂きます。

今の新築の仕様が良くないという風潮を読み解いてみると、「価格に対して仕様が物足りない」という心理が強いからだと思います。

「こんなに高いお金払うのに仕様が10年前の中古と変わらない、むしろちょっとグレードダウンするのはおかしい！」ということで、相対的に新築が弱く見えているのでしょう。

このあたりについては、デベの友人に詳しく話しをきいてまた纏めたくなりました。

それよりも中古の良さは別のところにあります。

一番の中古のメリットは「すぐに住めること（すぐに残債を減らし始めることができる）」です。
それは、QOLの観点はもちろんのこと、すぐに残債減らそうゲームに参戦できるということです。

その辺りのロジックは以下ブログをご覧ください。

ザ・豊海タワーマリン＆スカイと近隣中古どちらを買うべき？マンション購入を線で考えるという思考について。

買うか迷っている方へ、「物件価格下落許容度」という考え方

早く買った方が良いとか、不動産会社のポジショントークでしょ？

住宅ローンは貯金になる！住みながら投資とは？

ちなみにもし私がご質問者さんの立場であれば、当たるかわからない、かつ引き渡しが先の新築を待たずに今すぐに中古を購入します！

新築の良さは、「未入居で気持ちが良い」・「住宅ローン減税の優遇が大きい」・「ゆっくり検討できる」という点ですね。

近隣のおすすめ中古を教えてほしい

おすすめ中古ならたくさんあります！

以前似たような質問があった際にブログを書いておりますので、以下ご覧くださいませ。

【お便り返し】晴海フラッグと合わせて勝どき・晴海の中古タワマンを検討中。物件選びの判断基準を教えてほしい。

ただ、上記ブログを書いたのはちょうど1年前ですので、今とは驚くほど大きく相場が異なっております。

去年がまるで別世界です。

今の参考相場価格に修正したものは以下に記しますので、ご参考にしてみてください。

① THE TOKYO TOWERS

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成約平均坪単価420万円（2023年6月時点）→500万円（2024年7月時点）
交通利便性✖️割安感✖️プール

②勝どきザ・タワー

成約平均坪単価450万円→580万円（2024年7月時点）
交通利便性✖️築浅ハイグレード✖️BRT勝どきザ・タワー

③ドゥ・トゥール

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成約平均坪単価460万円→620万円（2024年7月時点）
生活利便性向上期待✖️築浅ゴージャス感✖️スパ

④ザ・パークハウス晴海タワーズ（ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス・ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス）

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成約平均坪単価420万円→540万円（2024年7月時点）
閑静な住環境✖️割安感✖️清潔感

⑤パークタワー晴海

成約平均坪単価450万円→600万円（2024年7月時点）
閑静な住環境✖️最も築浅✖️共用部ディズニー感

上記物件以外にも、新築未入居部屋も多い晴海フラッグ【板状】（成約平均坪単価520万円）やパークタワー勝どき（成約平均坪単価800万円）も候補としてはございますね。

こうやってデータを比較すると築浅タワマンブームとでも呼ぶべきでしょうか、過去1年の動きを比べると、特に築10年未満くらいのマンション価格の上昇が著しいということがわかります。

予算に余裕があって価格上昇に追いつけるならブームに乗って人気築浅タワマンをご購入されても良いですが、個人的にはまだ価格上昇の余地がほぼ確実にありそうな、価格が上がりきっていないやや築年が経過している同一エリアのマンションを選ばれても良いと思います。

無理してブームに乗らずに、同じエリア内であれば居住性もさほど変わらず、上記選択肢のマンションであれば資産性も大きく異なるということもないので、購入予算を抑えて現実的な価格で買うというもの英断です！

資産性にこだわりすぎて無理をした結果、資金的な余裕がなくなり日々の生活が苦しくなるというのは本末転倒ですから。
ご質問者さんの場合はこれからお子様もご検討されていらっしゃるということですので、育休・産休・今後の教育資金を考慮して予算設定をされると良いですね。

ご質問では自己資金の額がわからなかったので、予算をいくらにすべきかという言及はいたしません。

今後の金利上昇もある程度折り込んだ上で、多少余裕をもって購入できる予算感の方がおすすめです。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！