こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: マンション難民
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
いつもブログ拝見しております。
年々上がる相場に気が狂いそうな人間にぜひアドバイスをいただきたいです。
◆過去の家探しの経緯
2021年ごろから物件探しを始め、パークタワー勝どきの抽選に3度落選、晴海フラッグに2度落選、中古の勝どきザ・タワーに申し込み、ローン審査中に現金一括組に先を越され購入失敗、2023年に転職をしたため、直後に申し込んだ予算高めのローン審査には金額が足りず断念。さらにそのあとに、Skyd Duoに2度落選、という欲張った結果買う機会を逃してしまった悲惨な東京都民です。
◆いただきたいアドバイス
①給与が安定しているサラリーマンとしての与信の使いどころとして、住宅ローンで自宅に住むか、不動産投資ローンで保有すべきか
②どの程度の水準のマンションを購入すべきなのか
→貯金で有価証券の積み立てに回している分を住宅ローンや不動産に回す（→現在家賃以上のローンを設定）
→現在は2LDK, 3LDKを検討しておりましたが、サイズ感もアドバイス頂戴できますと幸いです
③どのエリアのマンションを購入すべきなのか
→現在は某八重洲通りのマンションに長く賃貸で住んでいるため、湾岸方面にはなじみはあり検討しておりました
→資産性を考慮すると湾岸は既に上昇しており、都心でもいいのではないかという考えも頭をよぎります
④いつ購入すべきなのか
→購入者の多くが外国人という話を聞くと投機・バブルの香りもしており、少し待つべきではないかという声も聞こえており、迷っております
→結婚後でもいいのではないかという話もありますが、どのような論点があるかもご教示いただきたいです
◆私のプロファイル
通勤先は私は神谷町・六本木周辺、年収は現在2,200万円程度で、5年後には3,000万円程度になる想定です。年齢は30代に突入したくらいとご理解ください。
独身であり、近い将来結婚も視野に入れております。
現在の家賃は30万円中盤程度に抑えておりますが、住宅ローンは有価証券の積み立てを減らし、もう少し高くても頑張ろうと考えております。
（※家賃は税金を減らす効果のある福利厚生があり、手出しは22-25万円程度です。）
こちらのプロファイルをもとに、ぜひアドバイスを賜れますと幸甚に存じます。
宜しくお願い申し上げます。
（※編集部追記：[掲示板] パークタワー勝どきミッド/サウス、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）、KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー））
お便り頂きありがとうございます！
素晴らしいご与信ですね！
5年後には年収3,000万円とは恐れ入ります。
その素晴らしい与信を活かさない手はないですね。
私も20代後半で独身時代に初めて湾岸マンションを購入したので、当時の実体験を交えながらお答えさせて頂きます。
①給与が安定しているサラリーマンとしての与信の使いどころとして、住宅ローンで自宅に住むか、不動産投資ローンで保有すべきか
目的にもよるのですが、まずは住宅ローンがおすすめです。
理由はとにかく金利が安いこと、借入額が伸びやすいこと、自宅として利用価値がる分失敗するという概念がないこと、住宅ローンを借りてからでも不動産投資ローンは借りられる、などの理由が挙げられます。
投資銀行とのリレーションもなく、借入れをしたことがない不動産初心者という前提であれば、まずは住宅ローンで足元の生活を固めるのが先です。
物件の選びようによってはローリスクハイリターンで、かつ税制優遇も受けられ、QOLも高まるというチート級の金融消費こそが住宅ローンなのです。
世界中を見回してもこんな金融商品はなかなかないので、使わない手はありません。
ちなみに、オリンピックで話題のパリの住宅ローンは3%〜5%だそうです。
先に不動産投資ローンを借りてから住宅ローンを借りることもできなくはないですが、非常にハードルが高く借入額も伸びにくいです。
先に不動産投資ローンを借りて一番大事な自宅を買えないという悲鳴のような相談をたくさん受けてきた身からすると、まずは住宅ローンをおすすめです。
②どの程度の水準のマンションを購入すべきなのか。
貯金で有価証券の積み立てに回している分を住宅ローンや不動産に回す（→現在家賃以上のローンを設定）。現在は2LDK, 3LDKを検討しておりましたが、サイズ感もアドバイス頂戴できますと幸いです
私がご質問者さんの立場であれば、最も汎用性の高い55~60㎡前後の2LDKを無理のない予算感で買います。
私自身も独身時代に初めて買ったマンションは上記に近い条件でした。
なぜなら上記スペックのお部屋は、一人暮らしとしてはかなり余裕で快適、将来夫婦2人暮らしでも住むことができる、なんならお子様1人いても小学生くらいまでは住める、かつ3LDKよりはグロス価格を抑えめで購入・売却できるので流動性が高いと考えたからです。
そもそも当時は本当に自分が結婚できるのか、子供ができるのかはわかりませんでしたので、無理して広いお部屋を買うという考えはなかったです。
※そもそも与信的に広い部屋には手が届かなかったのですが笑
ご質問者さんの場合は借入額もかなり伸びそう（1億前半くらいは余裕？）ですので、自己資金は特に出さず、借入れできる範囲の予算感でご購入される形でよろしいかと思います。
そのご予算内であれば湾岸エリアで資産性も申し分ない王道マンションをご購入できると思います。
③どのエリアのマンションを購入すべきなのか。
現在は某八重洲通りのマンションに長く賃貸で住んでいるため、湾岸方面にはなじみはあり検討しておりました。資産性を考慮すると湾岸は既に上昇しており、都心でもいいのではないかという考えも頭をよぎります
通勤利便を考えても特に湾岸にこだわる必要もなく、都心部を候補に入れられても全く問題ありません。
ただ、湾岸も上がっておりますが同様に都心部も驚くほど上がっております。
同じ予算感で比較するなら、マンションのスケールメリットやスペックは湾岸マンションの方が遥かに高いと思います。
都心部では微妙なスペックのスケールの小さい共用部も大してない築年もそれなりに経過した中小規模のマンションしか候補がないが、湾岸エリアなら築浅のキラキラの豪華な大規模タワマンに住めるという感じです。
経験上、都心部を長らく探していた方が固定観念を捨てて湾岸タワマンを内見された結果、マンションのスケールの大きさや企画の素晴らしさに感動して即決したというケースは多々見てきました。
湾岸か都心部かどちらが良いかはご自身の価値観によるところが大きいので、色々比較検討してみると良いでしょう。
立地重視なら都心、マンションの満足度重視なら湾岸というイメージでしょうか。
④いつ購入すべきなのか。
購入者の多くが外国人という話を聞くと投機・バブルの香りもしており、少し待つべきではないかという声も聞こえており、迷っております
外国人や投資家の割合が増えてきてはいるものの、購入者の多くが外国人という訳ではありません。
購入者の多くは日本人パワーカップルです。
ひとつ言えるのは、今後価格が下がるのを期待して待つのだけはやめましょう。
ちなみに湾岸はバブルだって10年以上前から言われているので、暴落芸人達の PV稼ぎのバブル論にうんざりしてます。
もちろん何か大きな変革が起きて再度デフレとなり、価格が下がる可能性も当然あるでしょう。
が、本当にその時に買えますか？
今でも覚えてますが、コロナ不況の時に一瞬価格が下がりましたが、多くの方は買い控えムードでした。
相場に近しい募集も増えましたが、もっと価格が下がるだろうと恐怖観念に駆られて、割安物件があっても売れ残っておりました。
価格が底になった時に買いたいということであれば、何年先、いや何十年先になるかもわかりませんし、そもそも価格の底も天井も誰にもわかりません。
→結婚後でもいいのではないかという話もありますが、どのような論点があるかもご教示いただきたいです
ライフプランとご夫婦の価値観と関係性次第で何が正解という訳でもありませんが、強いて論点をあげるなら、
・短期買い替えによる経費負担のリスク
・今後価格変動リスク
という2点でしょうか。
近い将来結婚も視野に入れているということで、具体的に何年先なのかにもよるのですが、1,2年以内くらいにということであれば、焦ってすぐ買わずにパートナーとエリアや生活スタイルなど擦り合わせてからご購入される方がパートナーは喜ばれると思います。
せっかく買ったのにパートナーが全然住みたくないエリアで、短期買い替えをすることになってしまうと切ないです。
短期での買い替えは経費負けする可能性が高いのでおすすめしておりませんが、最低でも購入後3年半以上住む計画なのであれば、早めにご購入されても良いと思います。
詳しくは以下ブログをご参考にしてみてください。
また、今後価格がまだ上がりそう、または維持しそうと考えるなら早めに王道マンションでポジションセットしておいた方がよく、今後価格が大幅に下落すると思うなら今買わなくて良いです。
ちなみに私がご質問者さんの立場であれば、まだ湾岸エリアは価格が上がる、もしくは維持する可能性が高いと考えているので、結婚を待たずに今すぐ汎用性の高いお部屋を狙って買います。
将来に備えるからこそ、流動性重視で早めに購入するのです。
実際当時私もそうしました。
正確にいうと、今後価格が上がるか下がるかなんてあまり気にせず買いました。
なぜなら経費シミュレーションをした時に圧倒的に賃貸のコスパが悪かったので、賃貸を脱却したいという一心だったことを思い出します。
もちろん価格下落の不安がなかった訳ではありませんが、自分の力でコントロールできないことはあれこれ考えても仕方がないと割り切りました。
以下ブログもご参考にしてみてください。
賃料を支払い続けるということは、値下がりが確定しているマンションを購入しているのと同じことです。
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
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