こんにちは！
ふじふじ太です！
マンションを買いたいけど金利上昇やら南海トラフ地震やら、将来不安が高まってきて心配だと思う方に是非読んでほしい記事です。
日本人は感情的な「ゼロリスク」信者が多く存在するという記事を読みました。
そういう私も石橋を叩きすぎて壊したことがあるくらい慎重派ですが。
今回のブログで伝えたい結論はただひとつです。
マンション買うならゼロリスク思考から脱却しましょう！
ゼロリスク思考はケースバイケースで良い面・悪い面両方あるとは思いますが、マンション購入というイベントにおいていうと、ゼロリスク思考は逆に危険と言わざるを得ません。
なぜかというと、過剰にリスクを気にするあまり、重要なリターン（利益だけでなく生活満足度含む）を見逃してしまうケースが多いからです。
投資の世界では常識ですが、リスクが高ければ高いほど得られるリターンは大きく、リスクが低ければ低いほどリターンは低くなるものですが、都心部周辺マンションはちょっと様子が違います。
良い意味でリスクとリターンのバランスが釣り合っていないと言えます。
マンション購入は選びようによってはリスクが低いにも関わらず、リターンが大きいという特殊商品な気がします。
納得して賃貸を選ばれている方も多くいらっしゃると思いますし、価値観として賃貸派を否定するつもりは一切ありません。
ただ、過去15年を振り返ってみると、物件を購入している方（特に定期的に買い替えてきている方）と、そうでない方の資産の格差がえげつないなと、日々営業をする中で感じております。
ほんの2,3年前に物件を購入した方でも2,000万円~3,000万円の値上がりは当たり前、15年前から買い替えをしてきた方に至っては、余裕で1億以上利益を出している方も珍しくありません。
※都心部・湾岸エリアのケースです。
特に資産家でも経営者でも不動産会社でもなく、ただエリアが気に入って住みたくて買った普通の会社員の方がこれだけの資産を築いています。
生活満足度も高くて文句なしの家を買って住んでただけで、気がついたらなんだか数千万円増えちゃってるという感じです。
あまりにも理不尽に感じるくらいの格差です。
マンションも二極化と言われておりますが、持つものと持たざる者の二極化もかなり進行しています。
これは結果論かもしれませんが、その事実はしっかり受け止める必要があると思います。
そのような天井人達はさらに価格上昇を見込めるハイスペックマンションを狙うことができ、それらがさらに値上がりしていき、価格上昇に追いつけなくなった方達はそのループの外へ押し出され、さらに二極化が広がるという社会構造です。
ここまで格差が開くと不動産価格暴落してしまえ！と妬みたくなる気持ちもよくわかります。
富の偏在・格差の拡大という点でマルクスが唱える資本主義の限界が現実味を帯びてきているように感じます。
おっと、ちょっと脱線してしまいました。
マンション購入におけるゼロリスク思考とは？
マンション購入におけるゼロリスク思考とは何か、私が実際に質問を受けた例を挙げます。
・値下がりが怖いです
・金利上昇が怖いです
・大津波や大地震で家が倒壊しませんか？
・液状化したら資産価値は大きく下がりますよね？
・海抜低いからいずれ沈没しますよね？
・火災でマンションが全焼したらどうなるんですか？
・台風で河川が増水して浸水しませんか？
・タワマンはいずれ廃墟化しませんか？
などなど、まだまだたくさんあります。
特に今はマンション購入に対する不安が高まってきた時期ですので、不安になるお気持ちはよくわかります。
今年の7月末頃に歴史的と言える17年ぶりの政策金利の利上げが行われ、日本経済は大きく揺れ動いております。
加えて南海トラフ巨大地震に関する連日報道も相まって、何だか不安な気持ちになってしまいます。
今後その影響が出て今までのような大幅価格上昇にブレーキがかかる可能性も十分考えられます。
上記事象に対して、申し訳ございませんが私も絶対にない、絶対に価格が下がらないとは言い切れません。
ゼロリスクとは「安心」とも言い換えられますが、安心の達成レベルは人それぞれで異なり、いくら説明しても絶対に安心できない方もいらっしゃることでしょう。
巷ではゼロリスク信者というそうです。
リスクとどう向き合えば良いの？
では、それらのリスクとどう向き合えばよいのか。
それを克服する方法はひとつだけです。
リスクを取り除こうとするのではなく、受け入れることです。
ゼロリスクなど存在しないのですから、もはやこれしかありません。
もしくはリスクと思っている事象をしっかり調べることで、リスクの大きさを小さくすることはできるかもしれません。
その上で、自分の頭の中に「リスク」と「リターン」の天秤を用意し、自分の価値観と論理でどちらが重いのか判断をしましょう。
それでもリスクの秤の方が重いのであれば、無理して買う必要はありません。
ついつい人はマイナスの事象の方に過敏に反応してしまう傾向が強い（行動経済学でいうところのプロスペクト理論）ので、なるべく合理的に理性的に判断することが重要です。
今までマンションを購入してきた先人達も、そうやってリスク覚悟で購入してきたはずです。
中にはリスクをリスクとも思わずに、特に考えずにただ家族のために住みたいから購入したら何だか1億利益でちゃったという方もいらっしゃいます。
私が冒頭で「マンション購入はリスクが低いにも関わらず、リターンが大きいという特殊商品」と言った理由がここに凝縮されています。
そもそもマンション購入における失敗とは何なのでしょう。
ご自身、家族の居住満足度が高いなら、価格が上がろうが下がろうか、それは大成功なのではないでしょうか。
家族との時間はまさにプライスレスです。
不安が高まっている今現在、マンション購入をご検討されている方にとってご参考になれば幸いです。
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
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マンション購入のシャープレシオが高いと主張されるのならば、金融商品と比較した定量的分析があると説得力が増すと感じました。
金融資産と、流動性の低い不動産とをシャープレシオで優劣比べることに意味はないですよ。
流動性が低い資産が高く出るのは当然。ポートフォリオ内で組み合わせることで全体資産のシャープレシオを下げられますよね、って話。
しかも筆者は標準偏差という意味で「リスク」という用語を使っていないので、シャープレシオを持ち出すのはおかしい。
それで言うと、ふじふじ太さんが記事内で
> 投資の世界では常識ですが、リスクが高ければ高いほど得られるリターンは大きく、リスクが低ければ低いほどリターンは低くなるものですが、都心部周辺マンションはちょっと様子が違います
と言及しているリスクについては、シャープレシオ等でいうリスク（リターンの不確実性や変動性。リターンの標準偏差）のことを通常指すので、記事内でリスクの定義が揺れてますかね。
「投資の世界では常識ですが、リスクが高ければ高いほど得られるリターンは大きく、リスクが低ければ低いほどリターンは低くなるものですが」
この記述はリスク＝標準偏差と読み取るのが普通の解釈と思いますが‥
まあどうでもいいと思いますが、私は金融職ですがこの記事を読んで「リスク＝標準偏差だ！」などとは思いませんでした。視野が狭すぎます。
「リスク」の第一義は「不確実性」という意味であり、ふじふじたさんもその範疇で使っておられるとみておりました。
コメントありがとうございます！
おおおお！金融のプロの方ですね！
もはや私がわからない次元のやり取りのため、私からコメントできることがありません笑
コメントありがとうございます！
シャープレシオ。。。
はい、ぐぐりました。
効率係数というのですね。
浅学で恐縮です。
ごりごりの文系の私にはなかなか難易度高めですが、定量分析の重要性はおっしゃる通りだと思います。
ふじふじ太さん、いつも素晴らしい記事をありがとうございます(*^_^*)♪
コメントありがとうございます！
大変励みになります！
ふじふじ太さん。
いつも記事を読ませていただき、参考にさせて頂いております。素晴らしい情報とオピニオン、ありがとうございます。
プラス、他の投資（株など）とは違う所がありまして、マンションは活用性が高いですので値段が若干下がってもそこに住めばよいと個人的には思っております。
コメントありがとうございます！
はい、まさに私が伝えたいところはそこです！！
そもそも値上がりを期待せずと十分も価値があるという点では、金融商品とは大きく異なりますよね。
いつも素晴らしい記事をありがとうございます！結局、購入物件次第という結論のような気がしているのですが、現状では一般消費者が購入物件を比較検討できる状況じゃないの分が悪いと感じています。
コメントありがとうございます！
「一般消費者が購入物件を比較検討できる状況じゃない」というのは情報の非対称性の文脈でしょうか？もしくはスピード感の違いによるものでしょうか？
特定エリアではだいぶ情報の透明化は進んできたようには思いますが、まだまだ情報の非対称性が強い業界ですよね。。
なんとかそういう状況が少しでも良くなるように努力していきます。
お忙しい中、返信ありがとうございます。
情報の非対称性ですね。
表に出る前に決まってしまうとよく聞きますし、しょうがないの一言で片付けるには投資対象の金額が大きすぎます。
低金利で右肩上がりにマーケット全体が上昇していく局面なら気にする必要もないですが、、、
金融政策が変わる局面での湾岸エリアの今後の動向について意見をお伺いしたいです！
よろしくお願いします！
コメントありがとうございます！
確かに、もはや運とタイミングと次第という部分はありますね。。
マーケットが適正になるならもう少し買いやすくなると思います。
今後の動向は都度発信していきますので、引き続きよろしくお願いいたします。
ゼロリスクはないし、ある程度リスク許容してリターンを狙おう
という意見はその通り！と思いましたが、
・物件次第では低リスク・高リターンを狙える
・資産価値下がったとしても居住満足度が高いなら成功
という意見はやや違和感を覚えました。
購入時よりも資産価値が下がった場合、住み替えすると損失が出ます。
居住満足度が高くても住み替えしなければならない場合はあるし、
住み替えないにしても居住満足度が下がる場合もあります。
また、高リターン(居住満足度+資産性)を狙って、高額物件を高い年収倍率で買うのは
低リスクか？と言われるとそうではないと思います。
低リスクにしたいなら、ある程度リターンは低めにする必要はあるかなと思います。