こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: りゅうたろう
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア、ふじふじ太
メッセージ本文:
はじめまして。とても困っておりご質問させていただき、回答いただけますとありがたく思っております。
売主です。3×××万で買主が見つかり売買契約書をかわしました。当時の購入価格は3×××万でした。
契約解除をしたいです。
ただし手付1××万いただき 二週間までしか解約できないいわれました。 違約金は売買代金の20パーセント。手付金倍返し、仲介手数料××万ほどです。
これを何とか買主にお願いして、手付3××万プラス仲介手数料でキャンセルできなか相談したくご連絡しました。
大変自分勝手ながら、本日中に回答していただく事は可能でしょうか。
よろしくお願い致します。
お便り頂きありがとうございます。
大変個別性の高く、センシティブな内容なのでお答えが難しいのですが、一般論で回答させて頂きます。
結論ですが、自己都合による解除ということであれば契約書の約定に則り進めていく他ないと思います。
違約金が20%という定めがあるとするなら、それに従うしかありません。
そういう揉め事があったときのための売買契約書ですから。
後から自分の都合よく変えられるなら売買契約書の意味がないです。
買主さんとしては突然解除される（売主が物件を引き渡さないという債務不履行）というのは迷惑な話しですから、違約金の減額について容認するとは思えません。
解除されたいという理由の中で、何か買主の責めに帰すべき理由や買主側で信義則違反と認められる事由があったのであれば、交渉の余地はあるかもしれません。
ここから先は契約を取りまとめている仲介会社にご相談ください。
どうしても20%の違約金を支払うことに納得できないなら裁判されても良いですが、買主に落ち度がなければ分が悪いのでおすすめしません。
せっかくなので、手付解除と違約解除、それに伴う仲介手数料の位置付けについて簡単に解説いたします。
手付解除
手付解除期日までであれば、買主さんは手付金を放棄し、売主さんは手付金の倍返しをすることで解除することができます。
一般的な手付解除期日の目安は、契約調印日と決済期日の真ん中くらいの日程で設定されることが多いです。
双方が合意すれば、売買契約から2週間程度で設定されることも珍しくはありません。
ここでよく議論になるのが、手付放棄による解除が発生した場合の仲介手数料の行方です。
結論、仲介手数料は原則支払う必要がありますのでご注意ください。
※仲介会社の責任で手付解除することになった場合は交渉の余地はあります。
参考のため、裁判所の判例文は以下の通りです。
「仲介契約に基づいて業者が行うべき事務の中心的な内容は、仲介により依頼者と第三者との間に売買契約を成立させることであり、本件においては業者の仲介によって売主と買主との間に売買契約が成立している。その後手付金放棄により売買契約は解除となったけれども、いったん有効に成立した売買契約が手付金放棄により解除されたからといって、媒介契約に基づく報酬請求をすることができないと解することは相当ではない」（福岡高裁那覇支部平成15年12月25日判決）。
ただし、仲介手数料を「全額（3%+6万円）」支払う必要があるかは、不動産仲介会社と締結する媒介契約次第となります。
この辺りは仲介会社によって解釈が異なるようですのでご注意ください。
慣習上、仲介手数料は2回に渡り仲介会社へ支払うことが多いです。
1回目は契約調印時、2回目は決済時です。
一般的に仲介会社の責任ではなく手付解除となった場合、契約時に支払った仲介手数料半金は返金されませんが、決済までは完了しなかったという点で残りの半金は支払う必要がないというケースが多いです。
ちなみに弊社も上記の解釈です。
そのための契約時と決済時の半金ずつの支払いと解釈しております。
が、手付解除になっても決済時の残り半金含めて全額請求する会社もございます。
余談ですが湾岸エリアの場合は、売主さんから手付解除をすることが度々あります。
あまりに急激な価格上昇をした結果、手付解除をして白紙に戻し、再度売却した方が手付解除のマイナスを取り返しても余りある利益が見込めてしまうという格好です。
ちなみに支払った違約金は確定申告の際に損金計上できます。
こんなエリアは日本全国見回しても、なかなか無いでしょう。
契約違反による解除（違約金解除）
約定の手付解除期日を過ぎた後に解除があるとれば、この「契約違反による解除」が該当してきます。
※今回のケースでいうと、売主が物件の引き渡しをしないという債務不履行で、買主から解除するという意味合いになるでしょう。
違約金はそれぞれの売買契約によって異なりますが、一般的には「売買価格の10%〜20%」が多いです。
私が経験している湾岸エリアの取引においてはほぼ10%ですが、地域によっても異なるようです。
買主さんはすでに支払った手付金と合算して違約金相当額（10%〜20%）になるように残りの違約金を支払います。
売主さんは手付金を返還して、それとは別に違約金相当額（10%〜20%）の違約金をまるまる支払うという形です。
仲介手数料については、手付解除の考え方と同じ認識です。
ちなみに住宅ローン解除に関しては、遡って契約自体なかったことと解釈されるので、支払った仲介手数料は返金されます。
違約金解除はダメージが大きいということもあり、数多くの取引をさせて頂いた中で、私自身まだ一度も経験がございません。
ご質問者さんもよほどの理由があるのだと推測いたします。
上記、ご参考にして頂けますと幸いです。
＜新サービスリリース！シン・湾岸マンション売却！＞
スポンサードリンク
随時相談受付中。ふじふじ太に直接会って相談したい！という方はこちらから！ ふじふじ太公式ラインに登録すれば、湾岸マンションアナリティクスも見放題です！ お友達追加はこちら！ Twitterでも情報発信しています、アカウントはこちらから。ぜひフォローお願いいたします！
『約定の手付解除期日を過ぎた後に解除したいと思ったら、この「契約違反による解除」が該当してきます。多額の違約金を支払って解除するということです。』との記載ですが、これは誤りではないでしょうか。既に売買契約は締結しているとのことですから、買主に債務不履行が無ければ売主からは解除できないのではないでしょうか。不動産業者ではなく法の専門家に相談すべき案件かと思われます。
コメントありがとうございます！
確かに売主自ら違約解除という選択ができるとは限らないのでその通りですね！
本文のニュアンスを変更いたしました。
あくまで売主の債務不履行によって、買主が違約金解除するというのが本来の流れです。
ご指摘ありがとうございます。
16日（水）の早朝に関連のコメントを入れて承認待ちかと思いますが、書き込んでから5日が経過しても反映されていないため心配になって確認させていただく次第です。お忙しいと思いますが宜しくお願い致します。
申し訳ございませんが個別具体なご相談はスムログのコメントでは受けておりません。
安易にお答えでき兼ねる案件ですので、その手のご相談は弁護士先生にご相談ください。