【お便り返し36】名古屋で築古マンションの建替え狙いの投資ってどうですか？

こんにちは。こうです。

お便り返しです。

差出人: コン

誰に答えて欲しいですか？
こう

メッセージ本文:
はじめまして、こんにちは。
新築区分所有(ワンルーム以外)中心に不動産投資している者です。

最近、名古屋でも築50年を超えるマンションが出てきました。解体、建替が順調に進めばかなり旨みのある投資対象と思います。実際東京でも少し事例が出てきました。

そこで名古屋の不動産に詳しいこうさんに質問です。建替期待の築古マンションへの投資はハイリスクハイリターンと思いますが、名古屋特有のリスクはあると思いますか？

また、そもそも築古物件への投資はハイリスクハイリターンという認識ですか？ハイリスクほぼノーリターンでしょうか？

コン様、ご質問ありがとうございます。

結論から申し上げると、”建て替え狙いだけ”で投資することは、難しいと個人的には思います。

ご存じかと思いますが、これまで民間マンションの建て替え案件は全国的に見ても300棟程度、名古屋では、「シエリア本郷駅前」の１事例のみとなります。

算出方法はすっ飛ばしますが、建替え適齢期とされる築40年以上のマンションの建替えの割合は2%弱程度と言われています。

ただし、上記は全国的な割合なので、東京都が圧倒的に多いしょう。実際に日本で3大都市の名古屋ですら1事例しかないわけですので。

まず、どういったマンションが建替えられているかというと

築年数が古い（概ね40年以上
立地が良い（容積率が余っている
建物の管理状態が良くない（劣化がひどい、構造が悪い
建替えを積極的に推進する理事長（理事会）がいる

などが挙げられるかと思います。

どうでしょう？気になる項目がありませんか？

1,、2はなんとなく理解できますよね。築年数が古くなければ建替えるという話にすらなりません。また、立地が良くなければ、デベロッパーが建替え後に取得した住戸を売ることが難しくなりますし。そもそも、容積率が余っていなければ、デベロッパーが販売する住戸を確保することすら難しい。

さらっと流ししますが、名古屋の唯一の建替え事例である「シエリア本郷駅前」（従前：「本郷センターハイツ」）は、竣工してからしばらくして、北側道路が拡幅されて、容積率が100％程度加算されるというミラクルがありましたが、そもそも容積率が余っているマンションの存在自体も相当希少です（もちろん、どの時代も容積率パツパツで建てますからね）。

で、問題は3、4です。

管理状態が良し悪しの定義は置いておくとしても、建替えるということは、建替えるなりの理由が必要になってきます。

例えば、本郷センターハイツは築38年程度で建替え推進決議が理事会で可決されましたが、その直前には、屋上の給水タンクを支える鉄骨が腐食してすぐにでも滑落しそうな状態だったり、台風の際に看板が脱落して、道路に落下することもあったというような状態でした。

通常、投資or実需に寄らず、「マンションは管理を買え」なんて言われるほど、管理状態良好な物件を選ぶことがセオリーですから、真逆のマンションを選ばなければいけないという点が、建替え狙いで投資することは難しいと私が思う最大の理由です。

一番重要な建替えられるか？という点が不確実（というか建て替わらないという可能性の方が圧倒的に高い）ので、出来るだけ保有期間中も投資物件として順調に運用したいですが、それが上記の管理状態が悪いという点と両立しないんですよね。

結果的に建替えが成功して、新築マンションをゲット出来れば良いですが、いつまでも管理状態が悪いマンションを持ち続けるというのは、資産の置き場所としても、精神衛生上も良くないですから。

また、4の建替えを推進する理事長の存在も不可欠です（もちろん、一人では不可能なので理事会全体が協力的である必要も）。建替え事例の話でよく聞くのは、建替えを決議する前の数年間、反対派の方に対して、理事長が土日休みを献上して話し合いに当てていたとか。そんなことをやってくれる人が世の中にごろごろいるとは思いません。

あと、3と4って若干矛盾しますよね。だって、マンションに対してそんなに献身的な理事長がいたら、建物の維持管理も改善されているはずですし、この観点からしても、建替えに成功した事例はかなり特異だったと言えますね。

建替え目的ではなく、築古マンション自体の投資は投資額を抑えられるのでアリだと思います（物件を選べは通常の不動産投資の範囲内のミドルリスク）ので、ご質問の形でお答えすると、築古物件への投資はミドルリスクミドルリターン。建替期待の築古マンションへの投資はミドルリスクノーリターンだと思います。

最後に、名古屋特有のリスクは？というご質問だったので、蛇足として書きますが、リスクというか、投資という観点なら名古屋より東京（首都圏）のマンションを買った方が個人的はいいと思います。自分が住むわけでないので、建替えの観点に寄らず土地の希少性という理由で。

ただ、名古屋は伸びしろはあると思いますし、土地勘を生かして有利に投資対象を選べるという観点からすると、質問者様が行っているような新築マンションの投資であれば、全く問題ないとは思います。

超蛇足ですが、私が名古屋で築古で何か買えと言われたら（決して、おすすめしているわけではないですよ）、「ダイアパレス伏見」か、「杁中スカイタウン」A棟・Ｂ棟ですかね。築40年超えてますが今の新築ではまず実現しない好立地なマンションなので（どちらも建替えの”た”の字も議事録に出てないですが。。。）

以上になります。何かのご参考になれば幸いです。

今回の様にどの様なご質問は大歓迎ですので、ご質問等ありましたら、コメント、お便り、X（旧Twitter）のDM等でお答えします！

それでは！