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どうも！マンションマニアです！
晴海フラッグスカイデュオ がまもなく最終期販売ということでそちらが終了すると中古マンションへシフトされる方も多くいらっしゃることでしょう。
もちろんスカイデュオ以外もそうですが新築マンション市場は一概には言えないものの
『条件良い物件はモデルルームの予約が困難＆抽選or高すぎて手が届かない』
『条件が今一つの物件は先着順で購入できるし値引きもできるけども中古マンションのほうが条件が良く新築ということにしか価値を感じない』
というような二極化が進んでいるという印象を受けます。
もちろん中古マンションだからお安く買えるという世界ではないものの供給の少ない新築マンションと異なり選択肢が広がるため買いやすさとしては中古有利と言えるでしょう。
以前は中古マンションのほうが初期費用がだいぶ高くなることや税制面が弱いというデメリットがありましたが近年の新築マンションは修繕積立金基金(入居時一括払い)や管理費が高い傾向にあるため6000万円前後くらいであれば初期費用に大きな差が出ないことも多くなっています。
もちろん中古マンションも今の管理費のままで大丈夫なのか、これまで貯めてきた修繕積立金がインフレで価値が低くなっており一時金が発生するのではないかなど注意すべき点はあります。
新築も中古も良いところ悪いところはあるため『絶対にどっちのほうが有利！！』ということはないため比較検討してみて自分たちに合った方を選べば間違いないでしょう。
そんな中で今回は中古マンションを検討する際の心構え的なものを簡潔にお話しできればと思います。
何度も同様の話はしているのですが過去の発信は埋もれがちのためお許しください。
個別相談会で強くお話ししているのは『売り手側の気持ちに立つべき』ということです。
もちろん売り手の言いなりになりましょうという話ではありません。
買い手側のエージェントとして最大限良い条件かつ安心して購入できるようサポートさせていただくわけですが売り手側の気持ちに立てない人は良い買い物をするのが本当に難しくなってきます。
中古マンションというのは誰に売るのかを最終的に決めるのかはオーナー判断となります。
もちろんその助言は仲介担当がするわけですが最終ジャッジはオーナー様です。
ではオーナー目線でどんな人に売りたくないのか考えてみましょう。
■ローン審査を実施していない(現金購入を除く)
→ 申し訳ないですが話にすらならないですね…オーナーによっては見学さえ許してくれないでしょう。
買えるかどうかも分からない人から見学したいという話が来たらどうでしょうか。
最低でも審査中でないと嫌ですよね…(他物件の同等価格帯でパスしたエビデンスがあれば基本OK)
見学前にローン審査をしておきましょう。
■トラブルが多そうな人だと思われる言動をしてしまう
→ オーナー立ち合いの内見の場合にはとくに注意が必要です。
「この人に売ったらトラブルに巻き込まれそう…」と思われたらおしまいです。
過去にマンションカウンターで実際にあった話としては内見に来た方がなぜか以前も来た方でした。(仲介会社が一回目の内見と違ったので当日まで気がつかなかった)
新たな仲介会社の担当者に話を聞いてみると最初に見学したときの大手仲介より仲介手数料がお安いため乗り換えていただいたと…(その仲介会社もやばいですけどいるのですよね…)
買う前提で再内見しているわけですから申込をいただいたもののオーナー様に状況を共有したところ『そんな人には売りたくない』ということでお断りすることになりました。(別の方で契約)
そりゃそうですよね…自分が逆の立場だったらそんなモラルのないことをする人に売りたくないですよね…
■契約日がふわふわしている
→ とにかく契約日は相手の希望日に合わせるべきです。
例えば相手が2024年10月20日を希望しているのにしっかりとした理由もなく『2024年11月に入ってから』みたくなぜか後ろ倒ししようとする人もいます。要は考える時間がほしいということがほとんどなわけですがそんな人は選ばれません。
仕事の都合などで1日ズレるくらいはわかるのですがだいぶ先となればオーナーからすれば不安でしかありません。基本的には持ち回り(買い手と売り手が同じ場所に集まらなくてOK)での契約もできるわけで特別な理由なく契約希望日を後ろ倒しすることはまったくもっておすすめできません。
これも実際にあった話ですが契約日をオーナー希望日に合わせたことで現金一括購入検討者に勝てたこともあるくらいです。現金一括の申込者がいたのですが契約日がふわついているため最短契約日に合わせていただけるなら番手も繰り上げて話を進めることができると。
とにかく契約してしまえばこっちのもんなわけですからオーナーの希望する最短契約日に合わせて話を進めることをおすすめしています。
■激しい価格交渉をしてくる
→ もちろん明らかな高値チャレンジであれば指値交渉するべきですし、高値チャレンジでなくとも室内状況が今一つなどの理由があれば同じく指値交渉するべきです。
指値交渉自体が悪ということではまったくもってありません。高額な仲介手数料を支払うわけですから指値交渉だって頑張ってもらいたいところです。
ただ、仲介が入っていない直客となるとわけわからん指値をしてくる人も多いのです…
仲介が入っていれば基本的には相場であったり室内状況を加味した現実的な指値交渉となるためオーナー側からして気分を害するレベルではないのですが『とにかく安く買いたい！！』『買ってやるよ！！』的な人の相場を無視した激しい価格交渉に付き合うほど売主仲介(この場合は買い手の仲介にもなるが基本的には売り手の味方←両手仲介自体を禁止にすべきなのですよね…)もオーナーも暇ではありません。場合によってはオーナーに伝えないことだってあるでしょう。
他にもいろいろとありますが上記はとくに気をつけるべきです。
自身がオーナーだった場合、ローン審査をしていない買えるかもわからない人に時間を使いたくないですよね？
自身がオーナーだった場合、トラブルになりそうな人と話を進めたくないですよね？
自身がオーナーだった場合、契約日がふわふわしている人と話を進めたくないですよね？
自身がオーナーだった場合、失礼な指値をしてくる嫌らしい人と話を進めたくないですよね？
条件良い物件で気持ちよく買い物をするにはオーナー側の気持ちを理解することも大事なポイントになってくるものです！！
参考になれば幸いでございます。
個別相談会へのご参加お待ちしております！！
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私は過去に中古を売りに出したら、色んな内見者がいました。
■大勢で内見に来る
他の仲介業者２人と、大人５人と子供３人で内見に来た客がいました。
うちの仲介業者と私を含めて、室内に総勢１２人ですよ。パーティーじゃあるまいし。
■景色ばかりに興味がある
部屋に入ったら直ぐにバルコニーまで行き、景色ばかりを眺めている客がいました。
室内には殆ど興味を示さず、何をしに来たんだか。
■べた褒めした挙句に、安い買付証明書を置いていく
褒め捲くった挙句に、とても安い買付証明書を置いていった客がいました。
安く買いたいから、売り手の機嫌を損ねないようにしていたのですね。
その他に、業者のサクラではないか？と思えるような内見者とか、色々な経験をしました。