『マンションマニア流、住みながら投資の心得！！』

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どうも！マンションマニアです！

月曜から夜ふかしの桐谷さん兄妹旅行が面白過ぎて大爆笑しました！！

いくつになっても好きなことで人生を突っ走る桐谷さんを見ていて最高に楽しいわけですが妹さんたちもキャラ立ちしており神回すぎました！！

今回は桐谷さんの『株主優待の心得』を勝手ながら借用させていただきマンションマニアがおすすめしている住みながら投資について語らせていただければと思います！

『マンションマニア流、住みながら投資の心得！！』です！！(桐谷さんのパクリじゃないか！)

まず、住みながら投資について勘違いを生まぬよう再度ご説明させていただければと思います！

投資という言葉は付くもののあくまでもそれはオマケでしかありません。

自分が好きになれる街の好きなマンションを住宅ローンで購入、残債を減らして隠れたる含み益をつくることで資産形成もできたらいいですね～あわよくば値上がって含み益があればいいですね～というものです！！

儲けることは最優先でないということが大前提になってきます！！

一例ですが

■8000万円のマンションを8000万円のフルローンで購入

2025年1月入居開始

パターン①

2030年1月　ローン残債約6900万円　物件価値8000万円

→　隠れたる含み益が約1100万円！！売却すると諸費用を引いても1000万円弱が戻る！！税制をうまく活用できれば税金0も可能！！(税関係に関しては税務署等にお尋ねください)

パターン②

2030年1月　ローン残債約6900万円　物件価値8800万円

→　隠れたる含み益が約1100万円！！含み益が800万円！！売却すると諸費用を引いても約1600万円が戻る！！税制をうまく活用できれば税金0も可能！！

パターン①の場合は住みながら毎月約16万円、パータン②の場合は毎月約26万円を貯金していた計算になるのです！！

必要なマイホームで資産形成もできてしまうと…すごくないですか？！！！

「おいおい！いいことばかり言うなよ！！値下がりしていたらどうするんだよ！！」という声が聞こえてきました。

おっしゃる通り値下がりリスクもあります。

パターン③

2030年1月　ローン残債約6900万円　物件価値7200万円

→　隠れたる含み益が300万円ほどあるものの売却時の手数料等でほとんどがなくなってしまいます。住みながら投資としては成功とは言えません。

駄菓子菓子！！

『損はしていない』のです！！

これが住みながら投資の素晴らしいところなのですよね…

だって必要なものに対してお金を支払ってきた結果戻り金はほとんどなかったよ～というだけなのですから。

「おいおい！2割下がったらどうするんだよ！！」という声が聞こえてきました。

2割上がる可能性もあれば2割下がる可能性もあります。

駄菓子菓子！！

パターン④

2034年1月　ローン残債約6050万円　物件価値6400万円

なんと！！当然ではありますが時間が解決してくれます！！

なにか大きな出来事があった際には住み続けて残債を減らせば良いのです。

マンションは人間と同じくらいの寿命があると言われていますから築古を選ばなければ基本的には何十年も住めます。

今の築浅や新築マンションの建て壊しを見届けることは今この記事を見ている方にはほぼ不可能でしょう。一部建て替えなどの物件は見れるかもですが…定借70年の借地期限満了を見届けるのだって容易でないわけですよ。

となれば相場が悪化しても住み続けさえすれば残債割れはいずれクリアになるであろうということになります。

もちろんリスク0ではありません。

5割値下がるかもしれないですし、残債割れが解消する前に離婚して家を売る必要が出てくるかもしれません。流行りのペアローンの場合、基本的には離婚＝売却となり売り時をコントロールできません。

でも、ゼロリスクなんて不可能です。あわよくば儲かるかもという話になればリスクがあって当然です。

住みながら投資にだってリスクはあります。

大きな部分としては

『売り時をコントロールできない人(出来事)』

『買う物件を間違える(割高で資産性が厳しい物件を掴んでしまう)』

『無理な資金計画で支払いが困難になってしまう(売り時がコントロールできないに含まれますが念のため・金利上昇も注意！！)』

こんな感じでしょうか。

ゼロリスクという方は住みながら投資という考えは一切捨てましょう。

まぁ…住みながら投資を捨ててマイホームを購入しようが賃貸に住まうにしても結局のところリスクはあるわけですが…投資という考えがお嫌いなら無視してください！！

さて、前置きは長くなってしまいましたが『マンションマニア流、住みながら投資の心得！！』についてお話しできればと思います！！

①安く買う

→　買う物件を間違えたら話になりません。

とはいえ将来のことなんてわかりません。少なくとも私はわかりません。マンション評論家を名乗っておきながらそんな逃げ方で申し訳ございません。本当にわかりません。

でも、この2つはわかります。評論家の私でなくとも調べればわかる話です。

『今時点で割安感や妥当性があるか。そして将来性があるか。』

『2～3年先にどんな新築マンションがどのくらいの価格で供給されるか。』

今時点でできるだけ割安感もしくは妥当性があり、かつできるだけ将来性があるマンション(街)を選ぶだけで住みながら投資という面ではかなりリスク軽減になります。

そしてこの先の2～3年間に出てくる新築マンションを調べることで今後のマンション市場についてざっくりではありますが予測することが可能です。

②売り時をコントロールする

→　できるだけ長く住める物件を買うべきです。

長く住める物件を買うことで残債割れリスクも軽減できますし、わざわざ売りにくい時代(買い手市場)に売るのはもったいないですからね。

私自身もこの20年弱の間で明らかな買い手市場だった時期に売却したことはありません。(新築マンションへの住み替えであれば買い手市場で購入、回復期に売却できる可能性も高まります)

③暴落はチャンス

→　暴落した際には住み替えのチャンスです！！

暴落したからといって住みながら投資が進んでいれば残債割れしていない可能性が高いですから同じ支払いでより広くて便利な物件に住み替えできるかもしれません！！

そういった時期には住宅ローンが借りにくくなる可能性もあるため必ずしも住み替えできるかはわからないのですがチャンスであることはたしかです。

私自身も暴落であったりこの先マンション価格が高くなることが確定(2～3年先まではある程度予測できる)した段階で住み替えをしています。

もちろん金融ショック、天災、ウィルス蔓延なんてのは二度と起きてほしくはないのですがこの先何も起きないなんてことは考えにくいですからね…

④マイホームは必要なものだけを

→　住みながら投資を始めて隠れたる含み益や含み益が発生するとさらなる資産形成のためを主として住み替えを検討される方もいらっしゃいます。

もちろんその考えを否定するつもりは一切ありません。

ただ、儲けのために住み替えようとすれば満足度が下がってしまうリスクがあります。

満足度が高いことは住みながら投資で絶対に守るべき点です。

今の自宅よりも家族全員が満足度高まるのであればそれはシンプルにステップアップの住み替えとなるためいい話なのですが、利益確定やさらなる儲けのために住み替えるというのは基本的にはおすすめしていません。

本当に住みたい物件に出逢った時にだけ行動に移すべきです！！

⑤人の行く裏に道あり花の山

→　自分たちにとって住みたい街、住みたいマンションであれば人気マンションを狙うこと自体はとてもいいことです。基本的には手堅い選択と言えるでしょう。

ただ、そういった人気マンションや人気の街は新築であれば大抽選会、引き渡しまで数年待ち、中古もライバルが多すぎるなどのデメリットもつきものです。

そんな中で人気マンションや人気の街でなくとも住みながら投資に向いた出物はあるものです。

例えばスムログで記事化した中でいくと下記あたりでしょうか。

新婚さん(パワーカップル)の1戸目にもおすすめ！アトラス千代田末広町で良い出物あり！

プラウド東京八丁堀で良い出物あり！世帯年収2000万円前後で出勤多めのディンクス・子育てファミリーにおすすめです！

ファインレジデンス戸田ステーションスイートでおすすめの出物あり！ブロンコビリー戸田駅前店でディナー！

アトラス千代田末広町やプラウド東京八丁堀がHOTなマンションかと言えばそうではないでしょう。でも住みながら投資には向いています。(今の出物という意味ではなく記事内場面)

4000万円台だって住みながら投資に向いた出物はあります。

そして上記中古であれば実質先着順ですから運は一切不要です。手を挙げれば買えました。

あくまで一例でしかないため個別相談会では違うエリアの違うマンションも多くご提案しています。話題の街とマンションにこだわりすぎなくても大丈夫なのです！！

以上となります！！

①安く買う
②売り時をコントロールする
③暴落はチャンス
④マイホームは必要なものだけを
⑤人の行く裏に道あり花の山

上記を意識することが住みながら投資を成功させる近道と言えるではないでしょうか！！

「おいおい！そんな美味しい話なら書いてるお前がやれよ！！」という声が聞こえてきました！！

はい！私も住みながら投資をしています！！

【マンション購入遍歴】

※入居年ではなく購入年
※年齢はその年の誕生日時点

1回目：2005年(20歳)　新築マンション
2回目：2007年(22歳)　新築マンション
3回目：2009年(24歳)　新築マンション
4回目：2010年(25歳)　新築マンション
5回目：2012年(27歳)　中古マンション
6回目：2015年(30歳)　中古マンション
7回目：2017年(32歳)　新築マンション
8回目：2018年(33歳)　新築マンション
9回目：2019年(34歳)　新築マンション
10回目：2020年(35歳)　新築マンション
11回目：2023年(38歳)　新築マンション

上記のように11回購入しています！！(内2回は投資のため住みながら投資としては9回です)

最近売却関連の記事を書けてなくて大変申し訳ないのですが個別相談会等でご質問いただければもちろんご回答いたします！(落ち着いたら記事化したいですがありがたいことに落ち着かないくらい買う側へ向けた発信がありまして…)

ちゃんと計算はしていないですが住みながら投資としてのこれまでの隠れたる含み益＆含み益としては1億円は軽く超えています。次の物件やそのオプションにお金をかけていますし車など趣味にもお金をかけているため手持ち金が1億円あるわけではありません…その5分の一程度しか手持ち金はないです。(次の物件の手付金を支払ったらガチでスカスカ)

20年弱かけてですから一発(短期間)で数億円の利益を出すザ・投資家さんからしたらしょぼい数字でしかないでしょうけども、私の場合はほとんどが住みながら投資ですので『満足度高い生活をしながら自然と貯金ができている』『隠れたる含み益と含み益のおかげでステップアップの住み替えができている』わけで完全投資でない割には悪くない数字だと思います。

もちろんガチガチに儲けたい方は私ではなく完全投資の人へ相談したほうが良いでしょう。

私の知り合いのお刺身おじさんは完全投資(本人は賃貸)ですが毎年のように億を超える含み益を叩き出し、すべての物件で利回り5％を超えるなど資産10億円を超えています(当然ながら個人ではなく法人です)。そういった人に相談したほうが良いでしょう。その分住みながら投資よりもとんでもなくどでかいリスクを怖い顔で説明されることになるわけですが…(住みながら投資と異なりリスクが大きいがリターンも大きい)

投資用物件を増やしたい方や投資としての金融機関との付き合い方を知りたい方は同じことをしているお刺身おじさんのような人のほうが良いアドバイスをしてくれることでしょう。

住みながら投資というのは大儲けが目的ではありません。リスクは低いですがリターンもそこまで期待しないほうが良いです。

満足した生活を送りながら老後の生活に困らないお金をつくる程度の考えでも十分です。私のように頻繁に住み替える必要もありません。

住みながら投資をすれば老後資金2000万円を貯めるのは難しくない

自分や家族の未来を手助けしてくれる住みながら投資、すべての方に合うわけではありませんが都市部では合う方が多いのは確かです。

気になる方は前へ進まれてはいかがでしょうか！！

責任は取りませんが儲けた方に分け前を請求することも一切ございません！！(笑)

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