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どうも！マンションマニアです！
今年はまだマンションを購入できていないのですが、今回はそのマンションを購入する上で進めてきたローン関係についてお話しできればと思います。
一般の住宅ローンではなく不動産担保ローンとなりますので多くの方におすすめできるものではありません。むしろこちらからおすすめすることはしないです。あくまでこういった手法もありますよ～という発信であることご理解ご了承いただければ幸いでございます。
繰り返しになりますが不動産担保ローンをおすすめする記事ではございません！！
まず、私の状況ですが引き渡し前の新築マンションが1物件あります。
ただ、その新築マンションは駐車場が確保できないと即売却、もしくは借り入れを起こして賃貸で運用することになります。基本的には即売却とする予定なのですが賃貸運用することも視野に入れて金融機関に不動産担保ローンの相談をしてみました。
不動産担保ローンというのはその名の通り所有している物件を担保にしてお金を借り入れることになります。
例えばですが
A物件：ローン残債は0で5000万円の価値がある物件
B物件：ローン残債は5000万円で1億5千万円の価値がある物件
上記のように残債0はもちろん含み益があるけども住宅ローン等が走っている物件も対象になります。商品(金融機関)によりますが二番抵当もOKとなります。AとBの実質的な合算もできます。
私自身もローン残債0の物件とローンは走っているけども含み益がある物件があるためどちらとも複数行で審査を受けてみました。
あくまで私の場合～ということを大前提に見ていただければと思いますが(プロパーローンとなればもっと条件が良い人悪い人がいて当然)、金利に関しては2％台前半ほどとなる金融機関ばかりでした。
借り入れる際の条件としては『収益物件も可』『即転売でも可』『理由が説明できて自宅と離れた立地のセカンドハウスも可』『収益物件や即転売は不可でマイホームのみ可』などなど金融機関によって様々でした。
自由に使っていいですよ～という商品(金融機関)ほど金利が高い傾向がありました。
引ける金額に関しては『売買想定価値の約7割』が主でした。
例えばですが5000万円の価値がある物件でもその価値というのは金融機関独自の査定となり売買想定価値よりも低く見られて4000万円弱になるということです。
残債0で5000万円の価値があるA物件を売却すれば手数料を引いても4700万円くらいは手元に入ってくるわけですが担保ローンだと4000万円弱しか借入を起こせないということになります。ただ、そのA物件を売らずにお金をつくりたいとなれば担保ローンは使い勝手が良いですね。含み益に関しても同じような考えでした。(売買想定価値の7割くらいの評価)
借り入れ期間は約30年、手数料は住宅ローンと同じく様々で2％～3％くらいと商品(金融機関)によりますが初期費用もかかってきます。(保証料金利込であれば初期費用は抑えられます)
やはり新築マンションであれば提携ローンのほうが良い条件は出せるなぁ～とは感じるところですが別の手段を持っておくというのも大事ですからね。
私みたいにアクロバティックにマンションを購入していく人からするとローンをどう引くか(金融機関とのお付き合い)、そして税金との戦いなので…(笑)
私の知り合いの投資家さんも担保ローンでガンガン物件を増やしているように使い方によってはすごい武器となるのですが借金をすることに変わりはないため冒頭で述べたように不動産担保ローンをおすすめするわけではありません。
ただ、所有している物件を売却せずに追加でマンションを購入したい方は検討してみても面白いかもしれません。含み益の払い出しにも使えますから今の時代には合っているローンであることも確かでしょう。(払い出すといっても基本は目的型となるため1億円借り入れできるとしても購入する物件が7000万円であれば借り入れできるのは7000万円となります)
参考になれば幸いでございます。
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