こんにちは！
ふじふじ太！
お便り返しです。
差出人: 都内30代のマンション好き
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア、のらえもん、ふじふじ太、稲垣ヨシクニ
メッセージ本文:
中古マンションの短期売却について、銀行からのペナルティ（今後の取引NGなど）は発生するのでしょうか？
また、その他に問題点があればご教授いただきたいです。
3年前に購入した中古マンションを今夏に売却し、現在は買い替えで中古マンションに住んでおります。
買い替えてからまだ3ヶ月程度なのですが、いまの物件よりも良い条件（立地）の中古マンションが出たため、そちらの購入を検討しています。
いまの物件を不動産会社に査定依頼したところ、購入した金額よりも高く売れそうなため、残債割れはなさそうです。また、多少の持ち出しは覚悟しています。
購入から1年以内の売却になるため、住宅ローンが借りた金融機関から、短期売却による何かしらのペナルティを受けることを懸念しています。
例えば、今後の取引は一切NGになる等はあるのでしょうか？
また、超短期売却をすると、今後は中古マンションで住宅ローンが借りづらくなるなど、懸念事項があればご教授いただきたいです。
宜しくお願いいたします。
※現在、住宅ローンを借りているのは都銀になります
お便り頂きありがとうございます。
ずいぶん引越しの回転が早いですね笑
ご質問者さんに限らず、まるで賃貸かのように買い替える方が増えてきた印象です。
住んで3ヶ月ですでに価格が上がっているということですからすごい時代です。
インフレ時代の新しい形なのかもしれません。
注意点としては、短期売買は経費（仲介手数料・ローン手数料・登記費用等）が重くなるので、その辺りも考慮して住み替えるべきかご検討されると良いでしょう。
所得税も譲渡益の4割くらいもっていかれます。
経費分がとんとんで住み替えられるなら、後悔なく住み替えができそうですね。
さて本題です。
上記ケースで銀行と取引停止というペナルティが発生するか、今後住宅ローンが組みにくくなるかという回答としては、「私は聞いたことがない」となります。
銀行との金消契約で短期売却のペナルティが書面で定められているかは最低限確認しましょう。
中には5年以内に売却すると違約金が発生するという例もございます。
そこで記載がなければ、特にペナルティはないと思われます。
投資系の融資だと、一括返済時に手数料として返済額の2%取られるという例は一般的です。
同じような相談の方は結構おりますが、金消契約で定められているペナルティ以外で何かしら短期ペナルティが発生した、次の住宅ローンが借りられなくなったということは聞いたことがありません。
読者の皆様の中でもし短期ペナルティをくらったという例をご存知の方おりましたら是非コメントで教えてください！
住宅ローンを使って新築で住まずに即転売をしている例よりは、実際に一度住んでいるという点で銀行側も納得感がありますし、今回のケースで言うと住宅ローンの悪用という訳ではないでしょう。
住宅ローンで新築即転売をした後、次の住まいで普通に住宅ローンで買っている方もたくさんおります。
銀行側からしても住宅ローンは競合他社との競争が激しいという背景もあると思います。
※ただし、現在借りている銀行とは異なる銀行での融資が原則です。買い替え時に同じ銀行でダブルローンは基本組めません。
よって、今回のお買い替え自体は特に問題なくできると思いますので、それほどご心配には及びません。
一方で多少含みを持たせた回答としたのは、今後未来永劫ペナルティがないとは言い切れないからです。
住宅ローンの悪用またはそれに準するものについては銀行も問題視し始めていると聞きますし、今後突然何かしらペナルティが制定される可能性も否定はできませんね。
あとは、今後住宅ローンで短期売買を繰り返していると、新たに住宅ローンを組む際に心象が悪くなるという点も否定できません。
もっというと、個人が不動産売却の「反復継続」を行うと、それに事業性が認められた場合は無免許ということで宅建業法違反になります。
ただ、この「反復継続」の判断基準は明確には定められていないようなので、いまいちどのくらいの頻度からが違反になるのか私もよくわかっていません。
詳しい方いたらコメントで教えてください。
余談ですが、住宅ローンで賃貸に出している方が、新しい住宅ローンの審査をしたら否決になったという例は度々耳に入ってきます。
これは明らかなルール違反なので、そういう違反をしている方にはローンは出しませんということでしょう。
ご質問者様のケースだと住宅ローンの悪用とまでは言えませんし、取引停止やローンの否決というペナルティは考えにくいです。
また、以前類似するブログを書きましたので合わせてご覧ください。
上記、ご参考になれば幸いです。
ご講読頂きありがとうございました！
＜新サービスリリース！シン・湾岸マンション売却！＞
随時相談受付中。ふじふじ太に直接会って相談したい！という方はこちらから！ ふじふじ太公式ラインに登録すれば、湾岸マンションアナリティクスも見放題です！ お友達追加はこちら！ Twitterでも情報発信しています、アカウントはこちらから。ぜひフォローお願いいたします！
私は短期住替えで２行に断られましたよ。
どちらも初期費用（手数料）が低い銀行でした（10万程度）。
融資手数料=借入金額×2.2%の銀行であればむしろウェルカムなのかもしれませんが。
コメントありがとうございます！
なるほど、初期費用が低いところは断られやすいのですね。
それは納得です。