2024年は空前の築浅ブーム！なぜ築浅が人気なのか？これからも続くのか？

こんにちは！
ふじふじ太です。

早いもので2024年も終わりに近づいて参りました。
今年も湾岸エリアは大躍進の一年だったと言えるでしょう。

年間の値上がり率でいうと現時点でも平均25%前後ほど上昇しており、年間の上がり幅は過去最大級です。
物件によっては一年の上昇率30%超えという驚異的なマンションもチラホラ。
（ドゥトゥール、シティタワーズ東京ベイ、スカイズ、パークタワー東雲などなど）

一方で在庫がやや増加傾向であり金利も徐々に上昇見込みという点もありますので、来年は今年ほど強烈な値上がりはしないのではないかと思うものの、今後も上昇傾向は継続しそうだなと感じております。

価格が下がることがあるとすれば、日銀が猛烈に金利を上げるか、天災地変やリーマンショックレベルの金融危機が起きるケースくらいでしょうか。

さて、本日はのテーマは「2024年は空前の築浅ブーム！なぜ築浅が人気なのか？」というテーマで、私の現場感を元にトレンドを解説していければと思います。

築浅ブームを数字で分析

エリアナンバーワンマンションに代表されるように、今年は新築を筆頭に築浅マンションの人気が特に高かったように思います。

とりあえず大規模・ブランド・築浅タワマンを買っておけばOKという風潮がありますが、まさにその通りの展開でした。

実は昨年までは築年数による価格差が徐々に縮んできておりました。

が、2024年の築浅ブーム？とも捉えられる築浅マンション人気で、築年数による価格差がまた開き始めました。

もちろん元々築浅マンションは人気ではあるのですが、今年は特にその傾向が顕著だったように思います。

参考で以下事例をご覧ください。
勝どきエリア内でほぼ立地は同じで、築年数が異なる2つのタワーマンションを比べてみます。

＜2023年6月時点成約平均坪単価差：7%＞
・THE TOKYO TOWERS（2008年築）：420万円（70㎡換算で約8,900万円）
・勝どきザ・タワー（2016年築）： 450万円（70㎡換算で約9,500万円）

＜2024年10月時点成約平均坪単価差：14%＞
・THE TOKYO TOWERS（2008年築）：570万円（70㎡換算で約12,000万円）
・勝どきザ・タワー（2016年築）： 650万円（70㎡換算で約13,700万円）

ご覧の通り、マンション単位での成約の単価差が開いていることがわかります。

去年の2023年6月時点であれば、THE TOKYO TOWERSと勝どきザ・タワーはそれほど大きな差は開いていなかったのですが、今年に入ってから差が明確になってきました。

ちなみにドゥトゥールは人道橋が完成したという別因子の影響もあり人気が爆発し、凄まじく成約単価が上昇しております。
今は坪単価700万円に迫る勢いです。

勝どきエリアはパークタワー勝どきという湾岸ナンバーワンマンションが誕生したという影響も大きかったです。

パークタワー勝どきを買い逃した方から選ばれそうなマンションが、同エリア内で比較的築浅である「勝どきザ・タワー・ドゥトゥール」だったのかもしれません。
新築を探されている方は元々築浅思考が強いですから。

もうひとつ例を出します。
有明エリアの2物件を比較してみます。

＜2023年６月時点成約平均坪単価差：28%＞
・ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン（2008年築）：350万円
・シティタワーズ東京ベイ（2019年築）： 450万円

＜2024年10月時点成約平均坪単価差：36%＞
・ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン（2008年築）：470万円
・シティタワーズ東京ベイ（2019年築）：640万円

勝どきエリアほど顕著ではないものの、ご覧の通り築年数による価格差が開いている状況です。

なぜこんなに築浅マンションが人気？

なぜ築浅マンションはこれほどまでに人気が高まったのでしょうか。

都心部の新築の供給が減少見込みであるという点で「新築〜築浅マンション」の希少価値が高まっているという背景もありますが、理由として一番大きいのは「資産価値第一主義思考」が強まったことだと考えます。

さらに深掘りをすると、今までマンション購入に興味がなかった方が目覚め始めた年だったように思います。

2024年の「貯蓄から投資へ」という国策の中で、今までマンション購入に全く興味がなかった方がマンション購入に興味を持ち、それもひとつの資産運用と考えて購入する方が増えたという理由が大きいと思います。

今年に入ってから、今まで一切投資に興味がなかった方が株を買ったり、NISAを始めたという例も珍しくないでしょう。

その中で何を買うかと、「一番売れているもの（よく売れているエリア）」に辿り着くという流れです。

株の素人である私自身、とりあえず一番買われていそうな人気の世界株をドルコスト平均法で買っております笑。
ボラティリティも高い個別株を買うのはちょっと怖いと思ってしまいます。

築年数が経過しているマンションを買うのもそれと同じ心理が働くのかもしれません。

株に詳しい方は何も恐れることなく個別株をどんどん買いますが、私のような素人にとってはなかなかハードルが高いものです。

不動産のプロである私からすれば、築15年〜20年程度の湾岸タワマンの資産性が低いとは思いませんし、将来を過剰に心配する必要はないと思うものの、比較をするとより安心感の高い築浅マンションに軍配が上がってしまうのでしょう。

今後も築浅ブームは続くのか？

そこで疑問が湧いてきます。
築浅マンションの人気は続くのか？これからも価格差は開いていくのか？
という点です。

築浅マンションが人気であることは一切否定しませんし、希少価値が高まっているのも事実ですが、個人的な未来予想としてはこの価格差は一旦縮まっていくと考えております。

なぜそう考えるのかというと、長らく湾岸マンションの市況を追っておりますが、マンション価格高騰には「上値が伸びるフェーズ」と「底上げされるフェーズ」の2パターンあるからです。

例として豊洲エリアのブランズタワー豊洲の値動きをご紹介いたします。

ご覧の通り、今でこそ飛ぶ鳥を落とす勢いのブランズタワー豊洲ですが、実は2023年は上値が重く、ほとんど値上がりしておりませんでした。

その一方で、以下の通り2008年築のアーバンドックパークシティ豊洲はジワジワと価格が伸びてきていることがわかります。

2023年の結果をみれば、実は値上がり幅はアーバンドックパークシティ豊洲の方が高かったのです。

2024年は低金利や円安に伴う海外需要、さらに投資ブームという背景もあり、市況を楽観的にみている方が多く、まさに上値が伸びるフェーズでした。

もし歴史は繰り返すとみるなら、今後価格差が開き続けるということではなく、一旦上値は落ち着き、じわじわと近隣中古タワマンの価格が伸びてくるフェーズに変わっていくのではないかと予想いたします。

特に市況の警戒感が高まってくると、予算を背伸びできないと考える方が増えるのは自然ですので、現実路線で無理なく購入できるお部屋を選択される方が増えるでしょう。

よって、個人的な見解としては、必要以上に築浅マンションにこだわる必要はないと考えます。
重要なのは今後も需要が増えると見込まれるエリアにマンションを買うことです。

※資産性という観点で旧耐震はローン付けの難易度が上がるためあまりおすすめしておりません。
今の物件価格高騰は住宅ローンなしではあり得ませんので、住宅ローンがが借りやすい物件の方が出口も見えやすいです。

ご予算的に全く問題ないなら、新築や築浅マンションをご購入された方が当然良いとは思いますが、日々の生活が苦しくなってまでカツカツでエリアナンバーワンや築浅タワマンにこだわる必要はありません。

むしろこれからはまだ価格上昇が相対的に緩やかな築15~20年前後のタワーマンションの方が狙い目になるかもしれません。

本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました。

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