レジデントプレイス西葛西　割安感がありおすすめです！【マンションマニア】

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どうも！マンションマニアです！

先日、江戸川区の都営新宿線『篠崎駅』『瑞江駅』の記事を公開いたしましたが、今回は同じく江戸川区アドレスの東京メトロ東西線『西葛西駅』についてです！！

都心部のマンション価格がグングンと値上がる中で江戸川区はまだ目に優しい価格帯のマンションが多いですね！

ただ、好みの問題をさておき客観的評価をした際に『江戸川区だから安くて当たり前』というツッコミもあることでしょう。

もちろんそれ自体は私も否定しません。江戸川区は素敵な街ですが戸建てとのバッティングも多いエリアですし、なかなかマンション価格が伸びにくいのですよね。

とはいえ都心部、隣の行政区の江東区があれだけ価格が高騰しているとなれば『さすがにもう少し縮まるのでは？』と思えてしまうマンションも少なくありません。

その一つがレジデントプレイス西葛西です！

［物件概要］

売主：大和ハウス工業　スターツデベロップメント　サンケイビル　長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
総戸数：459戸
階数：15階建て
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩7分
所在地：東京都江戸川区西葛西2
竣工：2015年7月

地図はこちらです↓

西葛西駅から徒歩7分、船堀街道から一歩中へ入ったところに位置しています。

日常の買い物は線路南側のオーケーが徒歩5分ほど、葛西橋通り沿いのイオンが徒歩8分ほどと徒歩圏内で済ますことができます。イオンとサニーモールのマルエイをはしごしても良いですね！

通学校は第五葛西小学校で1キロほどと近くはないですが行船公園や宇喜田公園も近いですから子育てファミリーからすればその距離は呑みやすいことでしょう。中学校は清新第一中学校で徒歩10分弱です。

新築販売時にはお隣のザ・ガーデンズ西葛西と同時期の供給であったため『新築マンション激戦区』として盛り上がっていました。そこから10年ほど、どちらのマンションも評価が高まってきています。

やはり『大規模マンションは強い』のですよね。(大規模以外がダメという意味では全くもってなく、大規模マンションのほうがリセールバリューが高い傾向にあるという意味)

そんな中でなぜ今レジデントプレイス西葛西を改めておすすめするのか？

それはタイトルにある通り明らかに割安感があるためです。

その理由は3つです。

1つ目は先に述べたようにより都心に近いエリアの価格が高騰しており通勤利便性や暮らしやすさの割に江戸川区であることが影響してか買いやすい価格帯であること。

都心や都心に寄った行政区と比べて価格が安いことは当然ではあるもののその差は大きいですし、多くの方が『手に届く価格帯』というのが大きいですよね。

2つ目はお隣のザ・ガーデンズ西葛西の価格が高騰していることです。

ザ・ガーデンズ西葛西は玄関前ポーチあり、各階ごみ置場あり、自走式駐車場であるなどレジデントプレイス西葛西と比べた際に優れる部分もありますが立地としてはそこまで大きな差はありません。学区も一緒です。

それなのにレジデントプレイス西葛西の出物に対してザ・ガーデンズ西葛西の成約単価が飛び抜けてしまっているのが現状です。

■ザ・ガーデンズ西葛西の動き推移

新築時の坪単価約230万円

2019年の相場　坪単価約270万円
2020年の相場　坪単価約255万円
2021年の相場　坪単価約275万円
2022年の相場　坪単価約270万円
2023年の相場　坪単価約310万円
2024年の相場　坪単価約330万円(11月時点)

■レジデントプレイス西葛西の動き推移

新築時の坪単価約230万円

2019年の相場　坪単価約240万円
2020年の相場　坪単価約255万円
2021年の相場　坪単価約255万円
2022年の相場　坪単価約265万円
2023年の相場　坪単価約280万円
2024年の相場　坪単価約280万円(11月時点)

ザ・ガーデンズ西葛西のほうが若干高く動く傾向があるとはいえ差が開きすぎです。

ザ・ガーデンズ西葛西とレジデントプレイス西葛西の現在(2024年11月15日時点)の出物は下記となります。

※下記画像出典：スーモ

レジデントプレイス西葛西
坪単価286万円～坪単価309万円

ザ・ガーデンズ西葛西
坪単価347万円～坪単価352万円

もちろんザ・ガーデンズ西葛西の現在の出物がそのままの価格で決まるかは分からないもののあくまで平均値として坪単価330万円ほどで動いた実績があるとなれば決まってもなんら違和感ありません。

レジデントプレイス西葛西の出物を平均値としてだけでなく部屋の条件をしっかりと見ても明らかにお安いのですよね…

つまりは

■ザ・ガーデンズ西葛西の売り出し中住戸のオーナー様＝現在の相場を理解している

■レジデントプレイス西葛西の売り出し中住戸のオーナー様＝現在の相場を理解しておらず旧価格で売り出してしまっている

ということになります。

となれば買う側からすればレジデントプレイス西葛西は割安感めちゃありということになるわけです…(お安く販売してくれるオーナー様に感謝ですね)

将来のことはわからないですが

レジデントプレイス西葛西の割安の部屋が売れる→ザ・ガーデンズ西葛西の現在の売り出し中住戸が売れる→レジデントプレイス西葛西の次の出物からザ・ガーデンズ西葛西の成約単価に近づけてくる

ということになってもおかしくないでしょう。

値上がると思って買わないほうが良いもののレジデントプレイス西葛西を坪単価300万円ほどで購入しておけばかなり手堅い選択になると私は考えています。

そして3つ目の理由ですが賃料が上昇中です。

レジデントプレイス西葛西の過去一年以内の賃貸の動きは下記の通りです。

・約65㎡　低層階　月額約23万円

・約71㎡　中層階　月額約22万円

・約73㎡　中層階　月額約23万円

平均値としては㎡あたり約3250円で動いています。

それを元に今の出物と比較すると

・約73㎡　7階　6380万円
購入した場合の毎月の支払額　約18万円(維持費込み・変動金利35年ローン)
借りた場合の毎月の支払額　約23.5万円

買ったほうが毎月5万円強は低い計算となります。

利回りとしては約4.5%、今の時代としては低くありません。

話題の街やマンションを狙うこともおすすめではあるのですが、レジデントプレイス西葛西のように『あれ？明らかに割安ですね…』という街やマンションを狙うという買い方もおすすめしやすいです！

ちょうど一年前の記事でいくと割安感あった晴海フラッグ板状棟は当時の発信時点の価格ではすでに買えない価格になっていますね…

晴海フラッグ板状棟の転売住戸に割安感　出物次第では周辺中古マンションよりも狙い目

繰り返しになりますが値上がると思って買わないほうが良いものの『今時点で割安感がある』ということは残債割れリスクを減らせますし、TMD(坪単価満足度)の高さにも期待がしやすいものです！

そのような街やマンションをすべて記事化するのは難しいため、西葛西が合わないから他を知りたいという方は大変お手数ですが個別相談会のご予約をお願いいたします！

相性合う街とマンションの中で割安感や価格の妥当性がある物件をご提案いたします！！

参考になれば幸いでございます。

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