こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: ハルフラ満喫マン
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
いつも楽しく読ませていただいております！
ハルフラ3LDKの予算感・相場感についてご意見を聞かせてください。
抽選に当たったおかげで今年1月からハルフラ2LDKに住んでいるのですが、現在ハルフラ3LDKの購入を検討しております(最初は買替で別のエリアにでも〜とか考えていたのですが、いざ住んでみたらハルフラが気に入りすぎてハルフラに囚われてしまいました)
予算的には頑張って1億1千万ぐらいが限界かな〜と思いつつ、SUUMOを見ると全然そんな感じの出物はない状況です。
この予算感でハルフラ3LDKはもう狙えない感じでしょうか？(超低層は×ですが、眺望とか間取りはそんなに気にしてないです)
指値して狙えるなら購入の方検討したいと思っております。
お便り頂きありがとうございます！
まずは晴海フラッグの当選おめでとうございます！
晴海フラッグの3LDKへお買い替えご希望とのことですね。
晴海フラッグ（板状）の募集を再度一通り確認いたしました。
結論、あいにく現状で11,000万円前後でご購入できる3LDKはなさそうです。。
そして今後もそのような条件のお部屋の募集は出にくいと思います。
新築スカイデュオの販売が終わったのを皮切りに、割安感のあるお部屋（比較的相場に近そうなお部屋）からぞくぞくと申し込みが入ってきております。
10月のデータでみても晴海フラッグ（板状）の募集件数は15%減少しており、かつ、現場感的には11月の動きをみているとさらに募集数が減少している感覚です。
※そろそろデータを整理してまたコラムにします。
直近の湾岸市況分析コラムは以下よりご確認くださいませ。
晴海フラッグを単体でみると在庫が減少傾向ということは、少なくとも向こう3ヶ月間は価格の下落は期待できません。
というよりむしろ上がっていく可能性が高いです。
現状の3LDK以上（70㎡〜90㎡）の募集価格のレンジは以下の通りです。
※申し込みが入っているものを除く
3LDK募集価格のレンジ：12,500万円〜20,980万円（2024年11月下旬時点）
晴海フラッグは方角や階数、広さによる成約単価差の開きが著しいという背景もあり、まだまだチャレンジ募集をされている方も多いので、募集価格のレンジはかなり広いですね。
では、平均の3LDKの募集坪単価はいくらかという以下の通りです。
3LDK平均募集坪単価：607万円（2024年11月下旬時点）
晴海フラッグの平均的な3LDKの広さである80㎡で計算すると、約14,680万円となります。
ちなみに直近3ヶ月間の3LDKの成約単価の平均が約525万円でした。
今は平均成約単価よりも15%ほど高く募集されているお部屋が多いということがわかります。
募集の平均値でみるとすればご予算としては14,000万円台くらいあれば晴海フラッグの3LDKを狙いやすということになります。
こう見るとなかなか高いと感じてしまいますね。。
それもそうでしょう。
半年前だったら1億円前後で買える3LDKがたくさんありましたから。。
実際の現在の募集をみても大体13,000万円〜14,000万円台の募集が多くなっており、12,000万円台でも安く見えてしまうのが今の市況感です。
過去の成約単価の平均値坪525万円でみても80㎡換算だと12,700万円程度ですので、絶対に出ないとは限りませんが、11,000万円前後の3LDKを探そうとされるのは雲を掴むような感じかもしれません。
晴海フラッグで坪500万円以下で3LDKを買えた時代は終焉に向かいつつあります。
今後どうする？住宅ローンの借入額が伸びるかも？まずは事前審査！
ただ、幸いにすでに晴海フラッグの2LDKにお住まいということですので、それほど悲観される必要はないと思います！
ちなみにですが、ご自宅がどのようなスペックかわかりませんが、晴海フラッグの60㎡台の2LDKでも1億以上で売れている事例もあります。
現在、ちょうど私のお客様でご予算11,000万円で晴海フラッグの2LDKを探されている方がおりますが、それでもなかなかきついくらいです。
ご自宅の含み益もかなりのものでしょうから、ご自身が想定されている以上に住宅ローンの借り入れが伸びる可能性もあります。
最近は「含み益」も考慮して審査をしてくる銀行も増えてきました。
筆頭は東京の地銀である、「きらぼし銀行」がおすすめです。
ちょうど弊社は住宅ローンの比較からフォローまで手厚くできるサービスも導入しましたので、よろしければ事前審査からフォローさせて頂きますのでお気軽に個別相談もお待ちしております！
もし含み益がないと買い替えができない（購入先行では資金不足）ということであれば、先売りで買い替えをするパターンもあります。
ご相談頂けましたらリスク許容度を鑑みながら最適な買い替えプランをご提案させて頂きます。
本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました！
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こちらと同じお便りへの回答ですね。
結局はこの予算では難しいけど2LDKの含み益が活かせるとの視点をおもしろく感じました。
質問者ではありませんがいつも有益な情報をありがとうございます。
https://www.sumu-log.com/archives/66547/
コメントありがとうございます！