前回記事へ、いつになく多くのコメントいただきありがとうございます!
マンクラ格付けチェック!お正月スペシャルに向けて(ブラインドテイスティング第2回)絶対アカンやつも登場 | スムログ
コメントをいただいたからというわけでは決してなく、記事化のスタンスを変えるつもりもまったくないのですが、久しぶりに物件の案内会(オンラインですが…)に参加したので記事化します。
しかし、最近モデルルームはおろか、オンライン説明会の予約ですら厳しいですね。このオンライン説明会も、たまたまメールに気づいたたものの、その後すぐに枠が埋まっていました。
目次
物件概要
物件名：ブランズシティ品川ルネキャナル所在地：東京都港区港南四丁目20-1他(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線・東海道本線「品川」駅 港南口 徒歩14分
東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩9分
予定販売価額：未定
予定最多価額帯：未定
予定分譲戸数：233戸
総戸数：233戸
間取り：1LDK+S～4LDK(予定)
専有面積：56.33m2～80.68m2(予定)
敷地面積：4103.27m2
建築延床面積：19,710.73m2(容積対象面積／16,412.58m2)
建築面積：1,732.01m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上19階建
用途地域：第二種住居地域
引渡し可能時期：2026年12月下旬予定
売主：総合地所、東急不動産、よみうりランド、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ
備考：
●駐車場／58台(機械式57台、平置1台)(月額使用料：未定)
●自転車置場／354台(平置き20台、二段式334台)(月額使用料：未定)
●バイク置場／10台(月額使用料：未定)
●サービスバルコニー面積：0.87m2～16.41m2
●テラス面積：10.0m2～14.52m2
●専用庭面積：23.4m2～30.19m2
●インターネット使用料、テラス使用料、専用庭使用料：未定
物件概要を読み解く
“ブランズシティ”を冠し、一見すると東急不動産っぽいですが、長谷工傘下の総合地所のブランド名”ルネ”も入れつつ、長谷工本体も売主に入り、施工も管理も長谷工のガチガチ長谷工物件ですね。最近、港区湾岸エリアのタワー物件は長谷工施工ばかりですが、こちらは19階建て板状ということでむしろ本丸の得意領域?そして、読売グループの報知新聞跡地ということで、不動産事業もやっている「よみうりランド」が売主に入っているのは個人的に目新しいところ。港区湾岸エリアとして珍しいのは、第二種住居地域であることですね。港区の用途地域地区等図（令和6年4月現在）（PDF：6,094KB）よりトリミング。オレンジが第二種住居地域で、本物件は画面下オレンジ南端部分です。多くがタワマンイメージの準工業地域であることがわかります。
用途地域
営業サイドでも強調していますが、湾岸エリアとしては珍しいというだけで、第一種住居地域(黄色)に加え、第二種ではカラオケボックスやマージャン屋・パチンコ屋などの娯楽施設も許容されています。そもそも、本物件は北と東はオレンジの南端でワールドシティタワーズ(WCT)に囲まれており、運河の向こうは品川区なので、WCTが建て替わらない限り関係ないような?
容積率はもともと400%の地域なので、使い切っていますね。WCTは公開空地などにより769％まで緩和を受けていますが、本物件は敷地が報知新聞跡地の4103.27m2と広くはないので、高さ60mを超える超高層建築物になるとペンシルタワーになる割にコストアップしてしまいます。結果、北と東のWCTは抜けられず、南と西は比較的抜けている(後述)ので板状が適切と判断したのでしょうか。このあたり、近隣でより狭い敷地面積(2,540.11㎡)のパークタワー品川天王洲などとは事情が異なるところです。
駅距離は当然ながらWCTとほぼ同じですね。港南エリアはリビオタワー品川(品川駅徒歩13分)でもあらためて注目されたとおりVタワー以外は駅遠。そして品川駅港南口はホームまでがまた長い。コロナによる緊急事態宣言が行われた2020年4月7日当日にバズった自由通路のポストはこちら(たまたま交通安全週間の「やさしさが走るこの街この道路」の垂れ幕が火に油を)。
品川駅、本日もあまり変わらず。 pic.twitter.com/SxhT0GusZj
— タビー (@tubby_TW) April 6, 2020
ほかの港南物件に比べると特徴的な、モノレール6分、りんかい線9分の天王洲アイル駅を強く推しています。私も羽田空港からの帰りはタイミングしだいで天王洲アイル駅からタクシーで帰ったりするので、このロケーションがマッチする方にはよいのかと。
物件名に戻ると”品川”と”キャナル”が入っていますね。天王洲運河と京浜運河に面しているので”キャナル”はいいとして、よく考えたら”品川”は? 「不動産の表示に関する公正競争規約」の最寄り駅は天王洲ですよね。
(３) 当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設又は
海（海岸）、湖沼若しくは河川の岸若しくは堤防か
ら直線距離で300メートル以内に所在している場
合は、これらの名称を用いることができる。
あとは、車があったほうが絶対便利なロケーションの割に駐車場の少なさ(25%)と、1F専用庭をもつ住戸があるのが目立つところでしょうか。では、案内会スタート。形式はZOOMで営業担当の方と一対一です。
本プロジェクトのご説明
資料は終了後に電子版で配布いただきましたが、公開の許可を受けていないので、基本的には著作権法上の引用の範囲で公開されている物件ホームページから引用します。コンセプト”港区、水辺の日常へ。Minato INNOVATION FRONT”(画像はホームページより引用)
Minato INNOVATION FRONT
By TheWater Front
運河に臨む、開放のウォーターフロントへ。
例によってポエム入ってきてますが、ウォーターフロントってもはや最近あまり言わないような…
駅徒歩時間強調の現地案内図に続き、魅力の3つのポイントご紹介。
POINT1:港区アドレス✕品川エリア
ありがちな港区がランキング1位な項目のリスト(ホームページより)。大使館が1位なのが筆頭なのは意図的なのか、そして”都内2位”は入れなくてよくない?(プレゼン資料にはなく、かわりに納税義務者所得1位をことさらに強調…値段が高いことの前フリ?!)
港区No.1リスト
「品川エリア」についてはタイミング的にか高輪ゲートウェイシティをことさらに強調していました(注:リビオタワー品川ならまだしも、本物件からはかなり遠いです)。
POINT2:駅徒歩6分の利便性
品川駅や、果ては高輪ゲートウェイシティ推しなのと矛盾しますが、モノレール駅徒歩6分、りんかい線徒歩9分を強調しています。根拠は、リセールバリューが徒歩6分から10分までは落ちないことと、天王洲アイル駅まではフラットアプローチ&夜でも安心とのこと。嘘ではなく危険性も少ないと思いますが、夜ランで渡る天王洲大橋の夜の人通りはまばらです。検討予定の方は現地の確認を。
そして、徒歩6分のはずが後半は品川駅までを含むマルチアクセスの話に(図はホームページより、プレゼン資料にはリニアの図もあり)。WCTのシャトルバスは乗れないんですかね?
アクセス
POINT3:南方面に運河が広がる開放立地
本物件は、板状2棟がL字型に並ぶ構成です。営業的には南向きの棟からシーフォートスクエアまで230mの離隔がとれているのがウリのようです。西向きの棟は東急不動産サイドから海洋大敷地内の定借(と学生寮)の情報が固まっているので、影響を気にしているのでしょうね。あとからお部屋とともに眺望イメージの紹介がありました。一応非公開情報なので、投影されたGoogle Earthベースの画像イメージを頑張って自前で再現してみました(あくまで参考)。詳細な眺望イメージは事前案内会で確認くださいとのこと。
南側ビュー
西側ビュー
天王洲アイルのボードウォークから、天王洲水門越しに見えるWCT3棟のぽっかりあいた手前側部分が現地です。画面左側は東京海洋大学の土地、左端に見えるのがシティタワー品川。低層は、モノレールと首都高の高架が3階・4階相当にかかるとのことで、これが安いならよいのですが(後述)。
天王洲水門越しの現地
建物について
共用施設
基本的にはホームページで紹介されているので、推し項目の説明がありました。
共用施設
ランドリー&カフェはホームページでもトップにあるとおり相当な推しのようで、勝どきの某物件でも人気なことをアピールしていました。全般に、実用性の高いものを導入しているとのこと。といいつつ233戸でコンシェルジュサービスとか入れちゃって大丈夫なんですかね?管理系の皆さん。
ほかにはホームページでサラッとしか書かれていない冷凍・冷蔵宅配ボックスは首都圏初導入とのこと。
外廊下はコストの問題もあるので好みとして、タワーに慣れてしまった方には「A棟の1Fにゴミ置場を設置。エレベーターに近く、外に出ることなく24時間ゴミ出しが可能」は微妙。
専有部
「サイホン排水システム」により、将来的にリフォーム時にキッチン水回りの位置自体が可変とのこと。私も最初の新築リノベ時にキッチンにも手を入れたものの、予算の都合もあり水回りは手をつけなかったので、可能性としてはよいですね。あくまでキッチンの話であり、スケルトン・インフィル(もはや死語?)というわけではないようです。昨今の市況でコンパクトな部屋が多いこともあってか、こちらも可変性でウォールドア(全住戸)や、可動収納ユニット「ウゴクロ」(一部住戸)もアピールあり。
よいと感じたのは、狭いお部屋でも浴室がすべて1418であることですね。キッチンはまだしも、リノベするにしても浴室のサイズ変更は難しいので。ブリリアタワーズ目黒の狭めのお部屋が1317で検討する気が失せたのを若干後悔した経験あり(嘘です、当時は坪500でビビりました)。
1620にすべきか1418か、それが問題だ | スムログ
予定販売価格帯のご案内
こちらは、すでにXを賑わしていますね(megareboさんポストより)。ブランズシティ品川 ルネキャナルのオンラインプロジェクト案内会に参加したよ。
— megarebo (@megarebo1962) December 7, 2024
予定価格は
西南角80.68㎡上層階が坪736から695、
西北角75.03㎡上層階が坪703から659
と板状、外廊下、各階ゴミ捨て場無しにしては予想していたよりも高め💦
豊海が安く見えます😅 pic.twitter.com/hwCRPXTTdT
1千万円単位なのでなんともですが、板状なためか価格差が少ないものの、首都高やモノレールにかかる低層階でもパンダにする気配がこの表からは感じられないですね。さすがに高すぎるようにも思えるので、本説明会の反応や、アンケートの結果次第でしょうか。
2LDKさんのポストが港南の築年数、駅徒歩、坪単価を一覧できてわかりやすいです。シティタワー品川以来10年ぶりの新築とはいえ、この価格差が受け入れられるのか…
港区港南エリアタワマンまとめ pic.twitter.com/y8uByfxKeS
— 2LDK (@2ldk18) December 9, 2024
といいつつ、直近の芝浦では同じく久々の新築だったブランズタワー芝浦、プラウドタワー芝浦の出現により芝浦アイランドやキャピタルマークタワーの中古価格もあがっているのでどうなるか。
スムログ忘年会の話題のひとつ、「芝浦500万?頭沸いてるんじゃ」「十条400万(以下略)」とか言ってた子たち、その後押し黙ってるね。先生怒らないから手を挙げなさい。正直に挙げないとRPしちゃうぞ。 pic.twitter.com/i4qzaYYRRs
— タビー (@tubby_TW) December 6, 2024
今後の予定
次の予定とのことです。1月上旬～ モデルルーム事前案内会開始
(オンライン案内会参加者限定)
2月上旬 住戸相談開始
3月上～中旬 第1期販売住戸発表・登録開始
3月下旬 申し込み/契約会
リビオタワー品川よりスタートが遅かった割に、販売時期はかぶせてきていますね。となると、リビオタワー品川のパンダ部屋以外だと予算的に厳しく、それでも新築がよい方、かつ天王洲アイル駅活用できる方がメインターゲット?
モデルルームを見せていただけたら(笑)、引き続きレポートしたいと思います。
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