皆さん、2024年も残りわずかとなりました。今年の都心マンション市場、本当に激動の1年でしたね。
アベノミクスより始まった値上がりが湾岸エリアを中心に今年最も激しかった一年でした。
マイナス金利解除の影響もあり、金利の上昇が予想されましたが、各金融機関も様子見で大きな影響はありませんでした。
今回は、この激動の1年を振り返りながら、来年への展望を探っていきましょう。
2024年の重要トピック
①マイナス金利解除・3月の解除後、10月に住宅ローン金利は0.15%程度上昇
・三菱UFJ銀行を中心に都市銀がネット銀行より低い金利で住宅ローンを提供
・12月18日、19日の日銀政策決定会合で金利は据え置きで決定
②インバウンド需要が堅調
・湾岸エリアを中心に売れ行きが好調
・インバウンドの高値買いにより相場上昇が激化
・2025年も継続の見通し
③建築費の高騰継続
・資材+人件費で2021年より3年間で50％以上の上昇と言われている
・新築価格への転嫁が継続することにより周辺中古相場も上昇
・強い需要が見込める地域にしか新築は供給されない時代に
エリア別の総括
①港区白金高輪エリア・白金ザスカイの人気により周辺相場が急上昇
・東急不動産を中心とした980戸の大規模開発『白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業』が決定
・南北線が品川に接続することで品川の開発の影響もあり、麻布十番との差が埋まる
②中央区湾岸エリア
・晴海フラッグがSKYDUOまで含め販売終了し板状棟の価格が上昇中
・パークタワー勝どきの取引坪単価が1000万を超える
・月島エリアはキャピタルゲートプレイス、ミッドタワーグランド価格上昇するも勝どきと比較すると現実的な推移
③品川周辺
・リビオタワー品川の影響で近隣物件が急上昇
・眺望の注目度が高くなりワールドシティタワーズの価格が目立たないところで急上昇
・パークタワー品川天王洲、ブランズシティルネキャナルの発表を受けて、天王洲アイル、品川シーサイドが新たな注目エリアに
物件タイプ別の分析
①タワーマンション・かなり堅調、板状マンションと価格差が開いた年となった
・パークシティ中野や豊海タワーマリン＆スカイといった超大規模物件の話題が多い年となった
②築古物件
・好立地な物件については需要旺盛
・リノベーション済み物件は築浅と比較して価格上昇が小さく引き続き購入しやすい傾向
③駅直結物件
・パークタワー勝どきの人気により駅直結という固有の価値が再度注目される
・品川Ｖタワーの相場が1年で坪650万円から1200万円程度まで急上昇
2024年の市場変化
①購入者層の変化・パワーカップル層の増加
・株を中心とした金融資産が多いアクティブ層の増加
②住宅ローンの動向
・依然変動金利選択者が殆どを占める
・40年以上と長期ローン希望者の増加
・UI銀行が4億円等住宅ローンの上限が上昇傾向
③新築
・モデルルームが取れない現象が多発
・住友不動産以外のディベロッパーも販売期ごとに値段を上げる戦略が定着
今後値上がりが期待できるエリア
①品川周辺2025年3月27日に高輪ゲートウェイ本格開業を迎えると益々需要が高まる。
現在パークタワー品川ベイワードは坪単価580万円程度と今後の発展を鑑みると、驚く程低い相場。
大井町の開発などの影響によりりんかい線は益々注目される。
天王洲アイル、品川シーサイドエリアの価格上昇が起きると予想される。
②豊洲周辺
アーバンドックパークシティ豊洲、ブランズタワー豊洲、スカイズ（ベイズ）タワー＆ガーデンを中心に相場が形成されてきた。
今後はシティタワーズ豊洲ザツイン（シンボル）や東雲エリアが追い付く形で上昇を続ける。
③浜松町周辺
ワールドタワーレジデンスの引き渡しにより相場が一段階上昇しそう。
現在地域ナンバーワンのパークコート浜離宮ザタワーの坪単価が1400万円程度まできているけど更なる急上昇の可能性が大きい。
ローレルタワールネを中心に海岸アドレスが狙い目。
まとめ
2024年は、マイナス金利解除という金融政策の転換に加え、建築費高騰や用地取得難による供給制約という構造的な要因も重なり、市場が新たなステージに入ったと言えます。特に注目すべきは、「二極化」の進展です。
優良な駅近・利便性の高い物件は依然として強い需要が続く一方、立地や品質で劣る物件は調整色を強めています。
さあ、皆さん。2024年の激動の1年を経て、マンション市場は確実に変化しています。
でも、この変化こそがチャンスなんです。
相場の変化を読み解き、自分のニーズに合った物件を見つける。
そんな「賢い購入」がより重要になってきています。
私は、こうした市場の変化を前向きに捉えて、ベストな選択ができる方を応援したいと思います。
皆さんの理想の物件との出会いを、心から応援しています。
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