こんにちは！
ふじふじ太です。
お便り返しです。
差出人: マンション囚人
誰に答えて欲しいですか？
メッセージ本文:
いつも皆さんの記事を読んで勉強させていだいております。
昨今のマンション相場の上昇には眼を見張るどころかもはや雲の彼方に行ってしまい振り落とされてしまうのではないかと不安に怯える日々が続いております。
マンションを買い替える際にいくらまでの借り入れが許容される（10倍界王拳は想定しておりません）のか計算が複雑でよくわからなくなる（金額が上がってリスクをどのくらい取っているのかわからない）状況です。
以下に私の現状を記載させていただきます。
年齢 40歳
共働き、士業、子供2人 小学生、中学生 車あり
世帯収入 約3000万（しばらく上昇見込みなし）
築8年のマンション（持ち家）
残債 9000万 含み益（周辺売却相場-購入価格-購入時諸費用）12000万
基本的には含み益➕現在の残債で考えれば良いのでしょうか。それとも永住前提でなければ35年ローンで年収の6倍から7倍程度で考えればよいのでしょうか。なお、最初にローンを組んだ際保守的に年収の4倍弱で組んでおりました。
お便り頂きありがとうございます。
世帯年収3,000万円で、含み益が12,000万円ですか。。
凄まじいプロフィール&ご与信ですね！
ご質問者さんも価格上昇の恩恵をしっかり受けていらっしゃいますし、これだけのアドバンテージがありながら一体何を恐れることがあるのかわからないレベルです笑
もはや資産性どうこうを気にするレベルでもなさそうです。
なんともうらやましい。。
さて、買い替え先のご予算設定について悩まれているということですのでご回答させて頂きます。
確かに意外とこれがなかなか奥深いため、しっかりヒアリングしてからでないと適切なアドバイスができないのですが、私が最もおすすめしている買い替え方法（購入先行による買い替え）を前提にアドバイスさせて頂きます。
まず大前提の知識として、お買い替えは「購入先行」と「売却先行」の2パターンあります。
詳しくは以下ブログをご覧ください。
おすすめは「購入先行」での買い替えです。
一時的にダブルローンが発生するというデメリットがありますが、仮住まいなしで買い替えを行うことができるというメリットがあります。
最近は買い替えに対応した住宅ローンも増えてきましたし、含み益も考慮されるので、想像以上に借入額が伸びることもあります。
※逆に「現在のご自宅の売却益を使わないと買えない」という方は、強制的に「売却先行」になります。
購入先行で買い替える場合の予算のMAXは、「住宅ローンの借入額＋自己資金（ご自宅の含み益を除く）」となります。
よって、ご質問の結論としては非常にシンプルで、
「住宅ローンの借入額＋足りなければ自己資金（ご自宅の含み益を除く）」となります。
いくらまで借入が許容されるかは、まずは銀行のローン次第です。
借入額MAXで組む必要はありませんが、最大与信を把握しておくことは重要です。
今のご自宅の含み益についての考え方ですが、それは新居を購入後、そして元ご自宅を売却してから手元に入ってくるので、含み益は予算設定の要素というよりはリスク耐性に関わる部分で、MAX与信でローンを借りても大丈夫か、手堅くやや控え目にしておくかどうかという判断基準になる程度のイメージです。
※売却先行の買い替えで含み益を取り出す場合は、当然ながら「含み益」も予算設定において非常に重要な要素になります。
予算を考える上では、兎にも角にもまずはどのくらい借入できるかが大事なのですが、ご質問を拝察するに「ローンを組むこと」に対してやや保守的のようですね。
非常に堅実である一方で、ちょっともったいない気もします。
ローンは決して悪ではありません。
※悪になることもありますが、物件の選び方次第では強い味方になります。それは身をもって体験されていらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローンとは、言い方を変えると信用そのものであり、社会的信用をお金に変える最も有効な方法です。
ローンを借りられること自体がすごいことなのです。
さらにいうと、世界最高レベルのお得な金融商品です。
借りたくても借りられない方もたくさんいる中で、ご質問者さんは非常に恵まれた状況にいるように感じます。
自己資金の額がわからないのでなんとも言えませんが、少なくとも億を超える含み益があるということですので、少々月々のキャッシュフローがきつくなっても全く問題ないのではないかと思います。
どのくらいリスクを取っていいかわからないとうことでしたが、極端な話、フルMAX10倍界王拳で借りたとしても何ら問題ないレベルかなと。
それでやっぱりきついと思ったら、売却した後の含み益で繰り上げ返済をすれば良いのです。
ご年収が今後上がる見込みがないということですので、10倍ほど無理しない方が良いとは思います。
ご認識の通り、7倍くらいなら安心感はあります。
今後どう動けばいい？
まずは含み益なしで買えるご予算のMAXを把握する必要があります。
ということで、銀行の事前審査をしましょう。
「住宅ローンの事前審査をしてMAXいくら借入れできるか」を知ることが第一ステップです。
色々皮算用しても仕方ありませんから、まずMAXの借入額を把握しておくことは大事なことです。
その上で、ライフプランを加味しつつ、いくらならストレスなく月々の住宅費として充てられるかをご家族で相談して、キャッシュフローのシミュレーションをしながら予算を設定していきましょう。
その際に、「ご自宅売却後にいくら手元に残るか」もしっかり考慮してください。
自己資金が潤沢なら月々のキャッシュフローがきつくてもさほどストレスはかかりませんが、そうでないなら無理しない方が良いです。
もしその辺りを詳しくプロに聞きたいということであれば、私でも良いですし、弊社提携FPさんもご紹介いたします。
私からのご紹介であれば無料で相談できます。
以下、ご確認ください。
別軸の観点で、そもそもそのMAX借入額と自己資金（含み益以外）で買いたいと思う物件のご予算に届くかも重要です。
ギリギリ届きそうなら一旦それで購入し、売却後の含み益で繰上げ返済するというプランもありです。
それで全く予算に届かないということであれば、含み益を先に取り出してドーピングするしかありません。
つまり「売却先行」の買い替えとなります。
「売却先行」の買い替えと言ってもその中でさらに3パターンに枝分かれし、どのパターンがおすすめかはお客様のご要望とリスク耐性によって異なるので、売却先行ご希望の際は個別相談お待ちしております。
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。
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