こんにちは、やまちゃんです。
年末にふるさと納税の枠が結構使えることが分かりまして、例年は普段なら買わない食品（牛肉とかカニとかマスカットみたいな）で無理くり消化していたのですが、気持ちとしてはモヤモヤしていました。どうしても欲しい訳じゃないと。。
ところが、今年ついに最強の返礼品を見つけました。これまで本当に不勉強だった自身を恥じております。。何かと言いますと、純金です（笑）これをですね、話題のカブアンドのふるさと納税で買います。商品はいろいろ選べますが、たとえばこういうやつ（純金5g）。
純金の店頭価格は、田中貴金属だと1グラムあたり14746円で、5グラムの純金は73730円。この商品は38万円で売られていますので返戻率は19.4%です。ほかも見てみましたが、高くて20%弱といった感じで、15%とかもっと低いものもありました（購入の際に要計算ですね）。
純金をカブアンドで買うと、まずクレジット決済由来のポイントを受け取り、金はずっと持ち続けていたら価格が上がるでしょうし、更にカブアンドのプラス会員になったら2%分の株と交換できるポイントがもらえます。前澤さんが直々に3年以内に上場すると宣言されていますので、この株が一番伸びしろが大きいことは間違いないでしょう。なんか、夢があると思いません？
我が家ではこれまで、ふるさと納税は米だけ大量消費するので買ってました。
これからは、米と金です。何時代だ（笑）
さて、ご相談です。
差出人: うい
メッセージ本文:
世帯年収4000万、保有資産2億以上ですが、借り上げ社宅制度制度がありマンションの購入を迷っています。
30代後半夫婦、現在未就学の子供が一人 (希望はもうひとり)。現在外資系勤務のため借上げ社宅制度を利用し40万円ほどの家賃の家(武蔵小山のタワーマンション)におよそ半分の負担で住めています。
資産形成のためにマンション購入を検討しているのですが、借り上げ社宅制度があまりにも美味しく、マンション購入となると負担は増えるが家のグレードは下がるといったジレンマでなかなか決断できません。
また、都内(深沢)・別荘地に相続予定のマンションがあるため、維持費等は将来懸念になりますが、特に高齢になった際住む場所がなくなるといったことはありません。
このような状況でもマンション購入は検討すべきでしょうか？その場合の価格帯等もアドバイスいただければ幸いです。
ご相談ありがとうございます。回答させていただきますね。
まず結論から申しますと、
- 借り入れ社宅は今のまま継続
- キャピタルゲインを見込める新築マンションを投資と割り切って購入（自己居住しない）
まず、世帯年収4000万、保有資産2億以上ということで、どえらいステータスをお持ちですね。。。
ご年収が高いとは言え、30代後半の若さでこの資産額となりますと、さすがに何かしらの資産運用をされた上での達成だと勝手に思っておりますが、現在の「入金力」を維持できるのであれば、無難な投資をするだけでも、あと10年も経てば5億くらいは普通に到達できていそうですね。
また借り上げ社宅で40万円の家賃の物件に半額で住めているとなりますと、確かに購入に躊躇してしまいますね。
借り上げ社宅制度が今後も継続される、また転職等もしない想定でしたら、自己居住用のマンションを買わずに借り上げ社宅を継続するのは大いにありだと思います。
※先にお断りしておきますが、以下に書くことは投資助言的なことでは全くないのでご了承下さいませ。。
目次
資産形成のためのマンション購入
さて、ご相談で気になりましたのは「資産形成のためにマンション購入」とお考えの点です。今のご自宅に不満があって生活の質を上げるためという訳ではないのですね。資産形成の優位性という論点では、ものすごくざっくり計算で恐縮ですが借り上げ社宅を継続（浮いた家賃分を株式に投資など）と、新居を購入してローンの残債を減らすこと（ただし物件価格はさほど上がらないものとして）は大差ないように思いました。
（1）購入の場合
※以下は頭の体操です。細かいツッコミはご容赦下さい。理解のしやすさを優先して書いています。武蔵小山駅の築浅・駅近タワマンで同レベルの住戸を買うとしますと、表面利回り3%で計算して（調べたところ実際に3%を少し上回るくらいの利回りでした）、年間家賃480万円で表面利回り3%で回る価格は1.6億円。
（お手元に正確な数字がありましたら、正しいインプットで計算されてみてください）
仮に1.6億を、自己資金0、35年ローン（金利0.5%・元利均等・ボーナス0）で組むとしますと、月あたりの支払いは約41.5万円/月、管理・修繕費3.5万円/月として、合計で45万円/月だとします。
家賃が40万円（現・社宅支払い20万）の物件に、フルローン購入で住もうと思ったら45万円の支払いが生じる。
金利が運良く10年変わらないとしましたら120回返済後（10年後）の残債は、1億1710万円。つまり元金が4290万円減ることになります。
（2）社宅継続して浮いた家賃を株式投資などに回した場合
次に、買わなかったケースです。現在の20万円/月の支払いが10年間利用できるとして、上のシミュレーション45万円の支払いの差額25万円/月をいわゆる積立的な、あるあるの株式投資で増やしたとします。
年利5%の複利で運用ができたとしますと（1年ごと複利、期末に利息組み込み、積立途中は非課税）、積立元金3000万円に対して10年後の評価額は3875万円になります。
前提条件など細かい話はさておき言いたいこととしましては、（1）ローンの残債が減る総額、（2）積立投資で増える総額、この2者は大して変わらないようです。
が、ここでキーとなりますのは、マンション購入した場合の本体価格の推移です。
住みながら投資の成否
言われなくともご理解されていると思いますが、マンション購入にあたって「資産形成」の目的も含んでいる場合、この成否を決める大部分は、本体価格の騰落に依存してしまいます。たとえば、東京都心エリアでは10年前に「100の価格」で買ったマンションが現在は2倍「200の価格」になっているというケースは一般的な板マンでさえ普通に存在します。
これに住宅ローンのレバレッジがかかって投下資金に対する含み益が大きいから「めっちゃ得した」と表現することができます。
下の例も、単なる頭の体操です。
購入時（10年前）
- 物件価格100で買った → 投下資金 手付10＋諸費用6% ＝ 10.6
- 残りの90は住宅ローンを借りて決済（金利は0.9%・35年・元利均等とします）※10年前の変動金利は0.7～0.8%台くらいでしょうか
現在
- 物件価格200の流通価格（※2倍になったとします。つまり含み益が100）
- 住宅ローンの残債 ▲23（ローン残が、10年間で90→67に減る。）
(a)手持ちからの投下資金 10.6
(b)物件価格の含み益 100
(c)残債を減らした額 23
投下資金10.6 (a) →（10年後）→ 含み益 123（＝b＋c ）
この例だと賃貸居住した場合（帰属家賃を鑑みて）比較で、10.6の資金投下が123の含み益に化けたことになります。10年の投資期間を経て、イニシャルの投下資金が10倍超になりましたと。
そして、残債を減らした額(c＝23)より、物件価格の含み益(b＝100)の方が、約4倍の影響度があります。
よくマンション購入にあたり「できるだけ自己資金は少なく、ローンを長く（支払い月額を減らし）、グロスを伸ばして一等地の物件を買え」といった言説を見かけます。
要するに「投下資金を極力減らし手持ち分は温存しつつ、ローンでレバレッジを高くして、月々の支払いはできるだけ減らし、キャピタルゲインを取って、なんなら余力（＝自己資金＋与信）で別の物件を更に買って、倍々で増やせ」という話だと解釈できます。
物件価格が上がることを前提とするなら、めっちゃ儲かります。上がれば、、、ですが。
優先順位付け
資産形成のためにマンションを購入されるとしても、あまりにそれだけを優先（エリアや住環境を変える）だとご家族のストレスを容認しなければいけないかも知れないし、また逆にご家庭を優先（同エリアで買いやすいものを買う）だと、大して儲からんというジレンマが、現実的にはあると思います。生活の質を大幅向上、かつ物件の値上がりも十分見込める物件が近所にあるなら買いだと思いますが、そういったものが見当たらないなら（自己居住としては）急ぐ必要はないように思います。
頂いた情報では足りていない理解もあるとは思いますが、ご相談文を拝読しまして、うい様はすでに答えをお持ちではないかと思っていまして、お子さんが1人いる上にもう1人希望されているということで、もうご家族を増やす方向にガチもんのフォーカスをしてしまって良いのではないかと思いました。
2億持っていると5億欲しくなりますし、5億持っていると10億欲しくなります。このような欲は、誰も逃れることはできないでしょう。
でも、もう少し長いタイムスパンで思考を巡らせますと。あと10年経って5億くらいは現実的に十分可能だと思いますけども（取らぬ狸のなんとやらですが 笑）、仮に先々大きな資産を保有したとして、追加的にマンション本体で得られるキャピタルゲインが例えば何千万か含みで出ていたとしても、もはやそれって純資産の総額から見ると誤差の範囲と言えてしまいます。雑な話ですみませんが。
今の世帯年収から、税金や社会保険料でゴリゴリに削られながらも残った手元資金を武器に、その若さで2億もの資産を築けるような高い能力をお持ちであれば、もう経済的には「勝ち確」で、人生に対するお金の重みなんて、遠くない将来そんなに重要ではなくなる時が来るのではなかろうかと。
一方で、あと10年くらい経って、年齢的・体力的に人生下り坂に入っていることをはっきり体感値として自覚してくる頃に何が大事か？ってなると、そりゃもう血縁の継続（＝子や孫）になってくるんじゃないでしょうか。
人生100年時代の後半に近づくに連れて、体力の衰えを自覚し、もう子供が増えることはないとなり、一方でお金は大量に持っていて、まぁ高いものはいくらでもありますので豪華な消費して楽しいのかも知れませんけども、中年期以降に何が楽しいかとなりますと、結局のところ「年齢をリセットした自分」である子供の人生を裏方になって支えることの生き甲斐が次第に勝ってくると思うのです。
うい様の「希望はもうひとり」というところにフォーカスしつつ、資産形成は次点に置いておくという優先順位をはっきりさせる、と言いますか。。
今は、社会全体に「子を持つかどうかは個人の自由」なんて思想も手伝って、皆出産に本気を出さず子供が減り続け、私達の子世代や更に下の世代の人生が（逆ピラミッド型の人口構造に起因して）超ハードモードになることは確定しています。どうせ親の方が先に死ぬんですから、超ハードモード社会を生き抜く子の数は、多いに越したことはないかなと。。
（少なくとも）お子さんをお持ちの親御さんであればきっとご理解頂けるものと思いますが、今の社会では子世代の将来を憂慮せざるを得ませんし、1つの解決策として資産を残すことは間違いないのですが、ぶっちゃけ年食ってからでも出来るじゃないですか。今しかできないことを本気でやるのが、予後が良くなりやすいかなと考えております。
何目的で買うか、それが問題だ
脱線しましたので話を戻しますと、多分ですね、うい様のケースですと「自宅としては買わない」でも、決して悪くはないと思います。今の住環境に困っていらっしゃる訳でもなく、家賃はかなりお得で、将来住める住宅もあるわけで。。
でも、資産形成でマンションを買いたい、与信枠はがっつりある、35年でローンを組める期限も（年齢的に）迫っている、収益機会があるのに勿体ないというのでしたら、最初から「キャピタル狙いの投資」と割り切り、自宅購入と分離して新築マンションを検討すれば良いのではないでしょうか。
エリア関係なく検討できて、十分なリサーチ時間を確保できますし、高評価（＝転売価格の伸び）を期待できるような、高倍率が付くような新築マンションにダメ元でも躊躇なく札を入れられます。（中古でも良いとは思いますが、新築の方が色々冷静に判断したり、他者に相談できる点で有利ですね）
抽選の試行回数を増やすことで、当選の期待値も上げられます。外れたら次に行けばいい。
配偶者様との合意形成は「投資でやる」ことのみで、「どの物件で、どの住戸を買うか」については合意不要になります（結果だけ出せばいいという意味で）。
それを住宅ローンでやるのかは人によって判断が分かれるでしょうが、「住む可能性もなきにしもあらず」という方は実際多いようです。（ローン実行時に住民票移動が必要など注意点ありますが）
正攻法で投資用ローンを使うなら、引き渡し即転売だと返済期間も短く売却完了までのローン支払額に大差はないのでしょうが、自己資金20%必要とか諸費用も増えるとかで、レバレッジ投資としての優位性は（住宅ローンと比べて）半減してしまいますね。
リスク・リワードの想定
大枠の話なのですが、高倍率の新築物件狙いで想定される最大の損失は「物件価格の概ね10%」だと私は考えています。以下、新築購入後に市況が悪くなったケースについて考えてみましょう。
（1）新築で契約した後、引き渡しを受ける前にやっぱりキャンセルした
手付金を10%とします。契約後、入居までの間に市況が暴落するなどで、引き渡しを受けて売却活動しても差損が見えてしまうなら、引き渡し前に手付放棄でキャンセルするオプションを行使できます。無論、すでに支払った手付金10%を失うことになります。（※一応ですが手付金は売主との交渉で決めるものなので、5%かも知れないし100万円かも知れません。ただ高倍率の出るような人気物件では、売主の側が「5%で良いですよ～」とはならない前提で書いてますが、5%などで行けるならラッキーです。）
（2）新築で買って（諸費用6%とする）、引き渡しを受けて、仲介で売った（諸費用4%とする）
新築で買った価格に対して、流通市場で価格が伸びず、同額で売れたとしたら、10%の手数料負けとなります。実際の諸費用はもう少しかかるかも知れませんが。（※同値未満の価格しか付かなかったら更に損することになり、新築の決済前にその時の相場を見てキャンセルして引き渡しを受けないか、引き渡しを受けて転売するかの判断ですね。）
キャピタルゲイン狙いの物件購入に際しては、この「最大の損失が概ね10%」に対して、何%の差益を狙いに行くのか、どの物件を狙えば値上がりが見込めるのか、あとは資金繰りをどうするのか、を考える作業になります。
予算が1億なら、1000万円の掛け金（手付金）をベットする、◯年後に数千万円の差益を取りに行く（自己資金が20%いるなら決済時残金として10%の現金を別途用意）。
ここのリスク・リワードの想定で勝算があるなら、投資と割り切って果敢に買いに行くのは大いにありだと思います。コロナ後の都心や湾岸のタワマンはこんな感じで加熱していったのでしょう。
ちなみに、うい様は多額の金融資産をお持ちで「多少ミスっても死なない」からアリだと思います。資産がない方だったらこういう話はできません。
なお、どの物件がいいかや、予算のアドバイスについて私は管轄外なので、他のブロガーの皆様にご相談くださいませ。。具体的な物件を相談するなら、マンクラで有料相談をやってる方に相談されてみてください。兄弟サイトのスムラボでも相談コーナーあります。私の意見としては、きちんと自身のお金でリスクを取って買っている方のアドバイスが信用できると思います。
以上、取り留めのない内容で恐縮ですが、何らかのお役に立てておれば幸いです。
（繰り返しになりますが、この記事は投資助言ではありませんのでご承知くださいませ）
注釈：
記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
