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どうも！マンションマニアです！
今回はマンションマニアと直接相談できる個別相談会でアドバイスしている内容の一部をスムログ記事にて共有させていただければと思います！
もちろん個別相談会のアドバイスというのは個々の事情を最優先するためケースバイケースとなり、下記アドバイスを必ずしているわけではないですしゴールは様々である点はご了承いただければ幸いでございます。
おすすめの基本的な考え方としてご覧くださいませ。
■第三者への相談は良いことだが相談する人の見極めが大事
まず、第三者へ相談する際の注意ポイントです。
これは本当にシンプルです。
買ってない人の『買わないほうがいい』というアドバイスを真に受ける必要はない
買えない人の『買わないほうがいい』というアドバイスを真に受ける必要はない
ということです。
一概には言えないのですが買ってない人の『買わないほうがいい』と買えない人の『買わないほうがいい』というアドバイスは無意味です。
買わないと見えない世界がありますし、自分が買えないものに対して『高すぎる！バブルだ！』と言っている人ほど悲しいものはありません。もちろん『●●だから高すぎる！』みたくしっかりとその高いと思うわけを説明できるのであれば話は別ですが。
例えばどんなに頑張っても予算3億円(すべての物件を売り払う＆フルローン)がMAXのマンションマニアが『麻布台ヒルズレジデンス？高い！あんなの買うべきじゃない！』と言っていたらくそダサいしまったく信用できないですよね(笑)
マンションマニアが自分で買えない価格帯のマンションを一切記事化しないのはそれが理由です。
自分が買えない世界のことを語ってもその買える世界の方から信用されないことを知っているからです。(エンタメなら話はまったく別ですがお金をいただきアドバイスする立場のため)
個別相談会においても3億円超のご相談の際は事前アンケート場面で『この価格帯になると私よりもお刺身おじさん(法人で10億円超の含み益がある)へ相談されたほうが良いかと思いますがいかがでしょうか』とお伝えしております。
ただ、信頼できる第三者に相談すること自体は悪いことではありません。
今の時代マンションに詳しい方が増えていますし、すでに購入している人でも今の相場を理解している方も少なくありません。(今の相場を理解していない人はどんな相手でも話を聞くべきではありません)
ではどんな人であれば信用できそうか？
こればかりは価値観が合うかも大事ではあるのですが、一つ確実に言えることは『代替案を出せない人はダメ』ということ。
『●●物件より●●物件のほうが合ってるかもよ？』みたく代替案を出せる人の話は聞いてみても面白いかもしれませんね！
SNSで情報収集する際も同じような考えで見ていけば変な情報を拾ってしまうリスクは軽減できることでしょう。
■一日も早く損切りしましょう
次に個別相談会だけでなくスムログのお便りでも多いご相談についてです。
『探し始めて数年、どんどん値上がりが加速して買えない価格になってきました…』
上記のように探し始めたタイミングですぐに買わなかったがゆえに相場が上昇、どうすれば良いのか悩まれている方も少なくないでしょう。
そして過去の相場を知ってしまっているがゆえに自然と理想が高くなっていることも多いですね。
そのような方にいつもお話ししているのが『一日も早く損切りしましょう』『ここで損切りしないと今後も含み損が増え続け最悪塩漬けになってしまいますよ』ということ。
損切りという言葉が適切かはさておき、そのくらいの気持ちがないと前へ進めないですからね。
数ヵ月、数年前に購入しなかった自分を責める必要はありません。でも、責めなくなる状況にもっていかないと永遠に過去の自分を責めることになってしまいます。
お金のことだけを考えればたしかに数ヵ月、数年前に買った方のほうが明るいことはたしかです。
でも、自分(たち)の生活満足度を高めることが一番大事なことですから『目の前のベストを掴む』ことを意識して動くことをおすすめしています。
マンション購入は人生レベルでの投資です。これまでの数年なんてのは未来からすれば人生のほんの一部でしかないわけですから早めに損切りしたほうが良いことは明らかでしょう。
■安い時期に買うことは容易でないが資産性に期待しやすい物件を買うことは難しくない
マイホーム購入を検討する際に『資産性』を大事にされる方も多い時代ですね。
許容できる最大の損失額というのは人それぞれ異なってはきますが、基本的には『儲からなくても良いけど残債割れは避けたい』と考える方は多いことでしょう。
でも、本当の本当に買う時代は選べないのですよね…
もちろん待っていればいつかマンション価格がお安い時代がくるかもしれませんがその間に歳を重ねますし、子供がいれば成長は待ってくれません。
先に述べたようにマンション購入は人生レベルでの投資ですからお金以外の部分も大事にしたいところです。
ただ、資産性に期待しやすい物件を買うことはそこまで難しいことではありません。
もちろん『都心で買え！』で終わりませんのでご安心ください。
『街の成長を買うことを意識』すれば良いのです。
例えば価格抑え目で手堅いのは幕張ベイパークですね。
海浜幕張エリアは今後も成長していくことが確定しています。そんな中でタイミングよく新築マンションの供給が続いています。さらに『大規模マンション』であるなど手堅い個別要素もあります。
あとは有明エリアはとくに若年層カップル(夫婦)におすすめしやすいです。
将来的に臨海地下鉄の始発駅になる計画があります。だいぶ時間がかかる事業ではありますがだからこそ若年層にはメリットが大きいですよね。20代半ばで購入しておけば40歳になった頃に大きな花がひらきそうとなれば美味しいじゃないですか。有明ガーデンがオープンしたことで街の利便性も高まりましたから今が不便というわけでもないですからね！
その他豊住線沿いも狙い目感ありますし、予算届くなら都市再生緊急整備地域も手堅いでしょう。
もしくは完売してしまいましたがザタワー湘南辻堂やアトラスタワー宇都宮などの『エリア№1駅前タワマン』を選んでも良いですし、『超人気学区』の物件を選んでも良いでしょう。
もちろん上記はあくまで一例です。
好きな街の評価が高いマンションを購入して満足度と資産性のバランスを確保することはそこまで難しくないですよ！！
■遠い将来を心配しすぎないこと
住宅ローンを組んでマイホームを購入するとなれば将来のことが不安になりますよね。
家族構成の変化、仕事のこと、体のこと、金利のこと…挙げればキリがないほど不安なことだらけです。
とく共働きが多い今の時代において育休等に伴う収入減少を不安に思う方も少なくないことでしょう。
でも、一馬力だってそれはそれで不安はありますし、どんな方でも遠い将来のことはわからないですから心配しすぎは良くありません。考えれば考えるほど買えなくなってしまうことでしょう。
そんな中で私がアドバイスしているのは『短くて3年、できれば5年住める物件を選んでおきましょう』ということ。
もちろん3年後のことだってわからないですが10年後みたく遠い話ではないですし、少しばかりは3年後の自分を想像することはできるはずです。
なぜ3年、できれば5年なのか？
それはシンプルに残債の減りが大きくなるからです。
6000万円を変動金利35年ローンで組んだ場合、3年後の残債は約5500万円、5年後の残債は約5200万円です。
ある程度資産性が高い物件を購入しておけば残債割れリスクはだいぶ低くなりますし、場合によっては手数料分くらいはペイできることでしょう。
もちろん資産性がある程度高ければ～というのは大前提ではありますが住宅ローンの借金って貯金でもあるのですよね。
遠い将来のことは心配しすぎずに、最低3年、できれば5年住める家を買うということを目標にすることで一気に前へ進みやすくなるものですよ！
価値観や家族構成の変化に伴い買い替えることだってできるのですから！
■条件良い部屋を買う
個別相談会経由にて購入いただく際、特別な事情がない限りは条件良い部屋を購入していただきます。
その条件というのは価格や立地だけではありません。『住戸位置』です。
最上階角部屋を買いましょうというような難しい話ではありません。
低層階超壁ドンみたいな価格の安さがウリの部屋は避けましょうという話です。
リビングへ入った際に『おっ！いいね！』となるような部屋であれば良いのです。
マイホームは買ってゴールではないことは言わずもがな。住んでから満足できるかどうか、そしていつか価値観や家族構成が変わった時に手離れが良いかが大事なことですよね。
私は相談者様に『買って良かった』と思っていただきたいですし、いつかお住み替えのご相談をいただいた際にちゃんと売れるような部屋を選んでいただきたく物件選定、アドバイスをしています。
条件良い部屋というのは満足度で回収できますし、売却時にも手離れしやすいですから無理のない範囲で予算上げて条件良い部屋を購入されることをおすすめいたします。
『この景色を買った』『この日当たりを買った』などと思えるような部屋を選ぶと住んで良し！売る時も良し！となりやすいですよ！
■ストライクゾーンを広げる
せっかくのマイホーム購入ですから知らない街で検討してみても面白いでしょう。自分の持っている狭い価値観だけでなくストライクゾーンを広げることで最適解となる街と物件に出逢える可能性が広がることでしょう。
ただ、必ずしも買うことが正解だとは思いません。
今時点で自分たちにとっての最適解となる街と物件が資産性が明らかに低いものであるならば周辺の賃貸住宅を選んだほうが良いかもしれません。もちろんマイホームというのは幸せを買うものではあるのですが賃貸住宅だから幸せになれないということではないですからね。
また、必ずしも新築マンションである必要もないでしょう。
近年の新築マンションは坪単価が高くなっているがゆえに買える価格に抑えるために専有面積調整(部屋を狭くする)をしていることも少なくありません。
好きなお菓子も価格そのままもしくは値上がりしたのに中身が減っていたりしませんか？
それと同じことが新築マンションでも起きています。
スムログでも『65㎡の3LDKに4人で暮らすのは無謀でしょうか』『3LDKに5人で暮らすのは無謀でしょうか』というようなお便りをいただくことが多いです。
新築にこだわるがゆえに窮屈な暮らしをすることになるのであれば中古マンションに視野を広げて80㎡の3LDKや4LDKを狙ったほうが良いかもしれません。
なんならマンションである必要もないでしょう。
とくに4人～5人家族ともなれば戸建てのほうが合う可能性もあるでしょう。
『私たちはマンション派だから…』という方も一度戸建てを見てみても損はないでしょう。見てみて『やっぱりマンションだね！』となればそれはそれで良いのですから。
マンション検討者であれば大手デべの戸建がとっつきやすいでしょうか。
あくまで一例ですが今であればファインコート稲毛海岸美浜の彩とザ・パークハウス ステージ稲毛海岸ヴィラが5000万円台で購入できます。
全館空調を採用したようなハイスペックな戸建というわけではないものの一体開発ですから綺麗な街並みですし、外観もおしゃれですね。大手デべがゆえに安心感もあることでしょう。駅へも歩けますし田舎というほど都心から離れるわけではないですから許容範囲内となる方も少なくないでしょう。
『絶対に新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』は満足度高い買い物への遠回りになっている可能性があることは意識されたほうが良い時代かと思います。
『絶対に新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方は中古マンションじゃダメかもしれません。でも、新築戸建てならOKかもしれないですよね。
いずれにしても予算が無限大でない以上はストライクゾーンを広げることをおすすめしたいです。
以上となります！！
冒頭で述べましたようにケースバイケースではありますのでぜひ個別にご相談いただければ幸いでございます！！
マイホーム購入検討の第一歩として相談していただくことに対してお金はかかります。でも、そのご相談料は浪費ではなく自分への投資へなったと思っていただけるようしっかりとアドバイスいたします。(成約時のキャッシュバックサービスもございます)
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自分が住む街、自分が住む家を好きになると生活満足度が大きく向上します。
2025年はマンションマニアが初めてマンションを購入してから20年となる年です。
本当の本当に早く買ってよかったと思っています。
この記事を読んでくださっている読者様ですでにマイホームを購入済みという方もきっとそう思っているはずです。
自分(たち)の最適解が買ったほうがお得な街とマンションなら一日も早く買ってしまったほうがハッピーなことは明らかですからね！
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聞いてみたいのはマンションマニアさんは何歳まで買い続けるのか？
恐らくずっと魅力的なマンションはいつの時代にも現れる。住宅ローン組める時期は最長35年で考えるなら45歳〜50歳（金融機関による）。もちろん30年、25年、20年ローンとかでいけばその限りではないと思うのですが、マンションマニアさんのゴールはどこにあるのだろう？
派生した質問で、退職まで賃貸、年金暮らしの住宅戦略ってどんなものがあるのだろう？
シニア様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
スムログにて記事化いたしました！
『お便り返し その1121』となりますので公開まで数ヵ月お待ちください！
個別相談会も開催しておりますので合わせてご検討ください！
引き続きよろしくお願いいたします。
２回タワマンに居住後、ファインコートの戸建てに引っ越したものです。
前居は７０平米弱の２LDKでしたが住●特有のガラスの多い間取りのため、かっちょいいけれど広さに対して実用性はやや劣り、長男が中２になる頃には彼の体の成長と部活の用具で急に狭さを感じ、広い物件を探し始めました。
都内の物件が急激にここまで値上がりしていなければ、次もマンションに住んでいたと思います。24時間各階ごみ捨て場と、次回含み益の期待を捨てるのは、断腸の思いでした笑
おっしゃる通り、大手デべが販売する戸建ては、マンション検討者も普通の戸建てよりとっつきやすいと思います。（ファインコートなら、マンマニさんがレポする購入翌年に夢の国への特別招待もありますよ！）
なんなら最近の新築より、内装のスペックは高いこともあり、マンションを見慣れて目の肥えた方も「おお！！」となることもあるのではないでしょうか。（フローリングやドアの素材が良かったり、壁紙が有名デザイナーのものだったり・・・）
いざ住んでみると、やはりメリット・デメリットはありますが、３人広々座れるソファや本格的ガーデニングの出来るテラスは「広さは正義！」を感じております。
ただ、ファインコートの場合ですが抽選から入居まで１か月ほどの事が多く、新築マンションしか住んだことのない私達は想像以上の慌ただしさで引っ越しや、マンションの売却を行いました。
また、エアコンはそもそも壁に穴をあける工事からしないといけない（三●のオプションで一番安いスペックのエアコン３台の取り付けに８０万・・・）、マンションより火災・地震保険が高い、セキュリティの月契約（マンションに住んでいたので、セキュリティないと不安を感じる・・・）など思わぬところで経費がかかったのは想定外でした。
マンション→戸建てを検討する場合は、そういう思わぬ手間と出費の心構えがあると「こんなはずじゃ・・・」というダメージは減るかと思います。
こま様
マンションマニアです！
読者様の参考になるコメントありがとうございます！
引き続きよろしくお願いいたします。