【お便り返し39】グランドメゾン久屋大通の南東角住戸ってどうですか？（条件と価格差をどう考えるか）

ごきげんよう。こうです。

本日もお便り返しいきます。

差出人: シンデレラ

誰に答えて欲しいですか？
こう

メッセージ本文:
はじめまして。
中古マンション購入を考えています。
グランドメゾン久屋大通公園
７階　98,00万円です。築４、5年
地下鉄名城線　久屋大通駅　徒歩7分。

東南角ですが、南側に三菱のマンション、後から建ったみたいです。
他にはもう少し離れた南側にシティタワー葵が建設中です。
後、ちょうど向かい側、北東の角にコンビニや古い家屋　ビル等があります。
その辺りにまたマンション等建ったりしたら　更に眺望が悪くなると思うのですが。
因みに同じマンションで12階
同じ間取りが125,00万で売りに出ています。
唯、予算を超えてしまうのでこちらは値下がりしない限り考えていません。
ご意見をお聞かせください。
宜しくお願い致します。

シンデレラ様、お便りありがとうございます。

「グランドメゾン久屋大通」の売出し中の南東角住戸についてどう評価するかというご質問ですかね（このあたり、今後は質問内容を明確にしていただけると助かります。資産性はあるかとか、懸念事項はあるかとか）。

▲外観パース　スタイルプラスHPより

▲外観写真　Suumoより

「グランドメゾン久屋大通」の外観はかなり力が入っており、現地に行くと良い意味で浮いているほどかっこいいですね。

なぜかパースよりも実物の見た目の方が良いという不思議な現象が起きてました（積水ハウスはその傾向があるので、完成したらより評価があがる物件が多い印象です）。

いきなり横道に逸れましたが、ご質問の眺望面について書いていきます。

眺望について

▲12F南方向　Suumoより

▲12F東方向　Suumoより

さて、たしかに仰る通り、南方向は後発の「ザ・パークハウス泉一丁目」（上の画像の黒く細長いマンション）が竣工したため、眺望が一部遮られていますね。

上記は12階画像が出ていたので載せてみました（~~怒られたら消そう~~）が、グランドメゾンの階高が高いためか、12階でも15階と同じぐらいの目線に見えますね。いずれにせよ、7階は空の見える部分がだいぶ少なるイメージでしょうか。

ご質問文にもあった「シティタワー泉一丁目」も建築中ですが、上記のパークハウスの左側に出てくる形です。そもそも眺望も抜けてないですし、ほぼ影響はないと言っていいでしょう。

同様に、近くのセブンイレブン等が建て替わっても影響は少ないと思います。狭い敷地ですし、マンションでも西方向にバルコニーが向くのでお見合いにならないため。

価格について

当該住戸は91.19㎡なので、７階の9,800万円は坪355万円ですが、「人気エリア」、「築浅」、「グランドメゾン」ということを考慮しても坪355万円は妥当だと思います。

同タイプ12階の12,500万円は坪453万円なのですが、正直この眺望に坪100万円差の価値はないと思いますので、7階の方がお得感はありますね。

ただ、1億円近くの価格となると、名古屋ではほぼすべてのマンションが検討対象となる（あくまで住戸の広さは考慮せず、グロス価格のお話）ので、ポータルサイトで9,000万円-1億円とかで検索してみて、ほかの選択肢で魅力的な物件がないかは確認してみるといいかと思います。例えば、名古屋No.1のグランドメゾン御園座タワーも2LDKなら買えるんだなとか、少し違った視点でこの物件の妥当性を確認できるので。

蛇足ですが、上記のように立地、広さ、間取りなどの条件で絞りこまず、価格のみで検索する方法は、所有物件の賃料を決定する（あるいは賃貸物件をさがす）場合にも有効な方法です。その物件が持っている価値をミクロではなく、マクロで確認することができるので。

おまけ（条件と価格差をどう考えるか）

新築検討時や、今回のようにたまたま同じタイプが売り出されている状況も含め、条件差をどう妥当な価格差として考えるかについて少し触れておきます。

単純には言えませんが、”普通な”条件同士の住戸比較では、単価の安い方にお得感があることが多いです。

これは条件（特に眺望）で圧倒的な違いがないなら、結局はリセール時に価値に基づいて一定の価格に収束するため、価格が安い方に寄るにせよ、高い方に寄るにせよ、安い方が安牌という理屈です。

特に数年で売却する場合、高い住戸と安い住戸の残債の差は、さほど変わらないので、最終的に手元に戻るお金として考えると結構な違いとなってきます。

まぁ、当たり前っちゃ当たり前ですが意識していないと、払える（買える）なら条件の良い住戸、さらに良い住戸ってなりがちなので。

他方、眺望がない「壁ドン」や一階など”条件が極端に悪い”住戸や、完全に視界が抜けていて、ランドマーク的な建物が見えるなど明らかに好条件の住戸と、普通な条件の住戸を比較して価格差の妥当性を判断するのは容易ではないです（というかほぼ無理）。その場合は、条件をそろえるか、他のマンションも含めて総合的に判断する必要があります。