【お便り返し】より都心に近い物件への住み替えを検討しています。ご夫婦・子どもなしで3LDK希望。

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: ゲラルト

誰に答えて欲しいですか？

マンションマニア、のらえもん、勝どきちゃん、ふじふじ太、すまいよみ、はるぶー、東京湾岸ライフ、稲垣ヨシクニ

メッセージ本文:

ライフスタイルが変わったため、より都心に近い物件への住み替えを検討しています。

・29歳（夫）年収920万 2025年は1000万見込
・29歳（妻）年収660万
・貯蓄：1700万　株式等含む総資産
・子供なし
・予算：最大1億円ですが、なるべく抑えたい
・検討エリア：豊洲、東雲等湾岸エリア
・間取り:3LDK
・広さ:70平米ほど

現住居は机上査定をしていただいたところ、購入時より1000万から1500万円ほど高く売却できる見込みがあります。

次回の物件はペアローンで検討しています。元々7000万程度で検討していましたが、希望するエリアだとあまり良い物件を見つけられず。

ただ将来的に子供を1人か2人希望しているため、妻の年収が下がるタイミングを鑑みると、あまり多くのローンを組むのは怖いと感じています。

子供の成長に合わせ住み替えも検討しますが、そのときの市況が読めないのでそのまま住み続けられる物件であると嬉しいです。

おすすめ物件や上記希望に関してご助言あればいただきたいです。よろしくお願い申し上げます。

こんにちは！
ふじふじ太です！

都心への住み替え検討の旨、承知いたしました。

今はゲラルト様と同じようなご相談がすごく増えております。
中には単身の一時取得でも都内3LDKを買いたいという相談も少なくありません。

その背景としては、昨今のマンション価格の高騰、特に広いお部屋の需要が強く、広いお部屋ほど価格が高騰しているので、早めに広いお部屋を買わないと将来3LDKに住めなくなるかもしれないという焦りが高まっているのでしょう。

そして2025年もこの傾向は継続していく可能性が高いです。

都内マンションは今まさに「3LDK争奪戦」が繰り広げられているため、3LDKを購入する難易度は大変高くなっております。

湾岸でも人気タワマンの3LDKの募集価格がとんでもないことになっているなと日々感じております。

さて、ゲラルト様のご条件ですと、湾岸エリアの好立地築浅タワマンは厳しいものの、今ならまだ十分湾岸エリアで物件を見つけることができますね！
含み益が1,000万円近くあるという点も、ローンも強気で組みやすいです。

いまのおすすめ物件は！？

さて、1億前後のご予算ということであれば、私なら以下の2択で検討いたします。

「東雲エリアの主要分譲マンション」パターンか、「豊洲エリアの板状マンションを狙う」パターンです。

上記のお部屋はビカビカの築浅好立地タワマンほどは取引が過熱していないのでまだ買いやすいです。

が、最近ジワジワ価格を上げてきているので、のんびり構えているのと上記マンションもいつの間にか予算オーバーで買えなくなってしまうという未来もあり得るので、早めに動きましょう。

例えば具体的には以下のようなイメージです。

＜プラウドシティ東雲キャナルマークス9F＞
価格：9,780万円
広さ：68.64㎡
間取り：3LDK
方角：南向き
築年数：2020年築
駅徒歩：豊洲駅徒歩10分

<画像出展：スーモ>

プラウドシティ東雲キャナルマークスは、タワーマンションではないものの、東雲エリアで最も築浅で、野村不動産の高級ブランド「プラウド」を冠するオーバル型マンションです。

こちらは東雲アドレスではありますが、最寄り駅が豊洲駅という強みがあります。

敷地中央には4,000㎡を超える広大な面積を誇る「オーバルガーデン」も斬新で、1階に集約された多数の共用施設も大変魅力です。

同じ豊洲駅徒歩10分程度のスカイズ・ベイズの価格の値上がりが著しい一方で、こちらのマンションはまだ買いやすい価格であり、ゲラルト様のご条件にもマッチしてくると思います。
個人的にはまだ過小評価されている気がしているので大変おすすめです！

ちなみにいま同マンションの類似部屋は、同価格帯でどんどん申し込みが入っています。
ご検討されるなら急がれた方が良さそうです。

資産性という観点でも、まだ築浅であり、規模感・マンションブランド・エリアも申し分ないため、将来的にも安心感があります。

他にも、今ならキャナルファーストタワーなども候補になりそうな募集がございますね。

もうひとつのパターンは豊洲4丁目の「スターコート豊洲」、「東京フロントコート」、「プライヴブルー東京」辺りも良いと思います。

豊洲エリアの生活利便性の高さと、将来性の期待感はもはや語るまでもありません。

今なら以下のような募集もあります。

＜プライヴブルー東京11F＞
価格：9,980万円
広さ：72.27㎡
間取り：3LDK
方角：東向き
築年数：2005年築
駅徒歩：豊洲駅徒歩6分

＜画像出展：スーモ＞

上記含む豊洲4丁目の板状マンションはやや築年数が経過しているということもあり、豊洲エリアのタワーマンションと比較をしてしまうとスペック等やや見劣りすると言われるものの、豊洲駅徒歩6分という好立地マンションを1億以内で3LDKに住めるというのは非常に大きいと思います。

駅、ビバホーム、ららぽーと豊洲、豊洲公園などを徒歩圏内で日常使いできるという点では、居住性の高さは比類なきです。

一方で、資産性という観点ですが、近隣の築浅タワマンと比較をするとやや劣ると言わざるを得ないものの、再開発を控える豊洲エリアの好立地という点で決して悪くはないです。

豊洲4丁目は「タワマンでない」「築年数が古い」という理由で敬遠されがちですが、値上がり期待で買う投資家でもない限りは、資産性云々を気にして候補外にするのは大変もったいないと思います。

価格含めた資産性・居住性のバランスは非常に良く、実需として買う「半住半投」目線としてなら十分価値が高いと考えます。

持論ですが、今後「築年数」が経過すればするほど、築年数がある程度古いのは当たり前になり、物件を探す上でそれほど重要な要素にはならないと思っています。

それよりも大事なのは、なんといっても「街」です。

ちなみに2LDKもありかも！？

別視点のご提案ですが、まだご年齢もお若く、今はご夫婦という点で3LDKが現時点で必須でないのであれば、湾岸エリアで2LDKの築浅タワマンも候補に入るご予算帯ではあります。

3LDKを買う難易度が上がっているという話しは前述の通りですが、3LDKでなかなかご条件に合うお部屋がなければ、住み替え前提で資産性・流動性重視で築浅2LDKのタワマンを狙うという方法もひとつです。

例えば、有明エリアナンバーワンのシティタワーズ東京ベイの2LDKも、今なら1億円以内で購入できますね。

55~60㎡の2LDKであればご夫婦であれば余裕ですし、お子様が小学生に上がるくらいまでなら十分お住まいになれます。
お子様二人となると少々きついですが。。

その場合ひとつ注意点があります。

それは、「今後ご年収（ご与信）の伸び代はどのくらいあるか」という視点です。

ご懸念の通り、都内マンションはまだ価格が上がっていくと想定すれば、将来的に同じエリアで住み替える際、価格上昇に匹敵する、もしくは上回るご年収（ご与信）の増加が必要です。

与信UPがなかなか難しそうということであれば、長期的な安心感と居住性を重視して、いまのご予算内で広いお部屋を選ぶべきだと思います。

「住み替え前提で2LDKを選ぶ」か「長期居住前提で3LDKを選ぶ」かは、どちらもメリットデメリットがあり、なかなか悩ましい問題ではありますので、今後のライフプランとご年収の伸び率なども考慮しながらご判断して頂ければと思います。

本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました！

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