【お便り返し】新築契約～引渡し前に転職をする場合、住宅ローン否決・減額のリスクは高いのでしょうか？ローン解除特約は使える？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: 新築に住んでみたい

誰に答えて欲しいですか？

全員

メッセージ本文:

外資系に勤務するサラリーマンで、保有する中古マンションに居住中ですが、次は新築マンションに住みたいと考えています。職業上のリスクもあり引渡しまでの期間に転職した場合の影響が気になってしまい、過去には当選後に購入に踏み切れず見送った経験もあります。アドバイスをお願いします。

引渡しまでの間に転職に至る可能性は主に2パターンあり、一つは自発的な転職（給与アップのため）、もう一つはいわゆるPIPと呼ばれる退職勧奨の様なものです。どちらのパターンであっても転職先はすぐに見つかるので勤続期間に空白が生まれる事はないのですが、

・新築契約～引渡し前に転職をする場合、給与や資産背景にマイナスが無い場合でも、住宅ローン否決・減額のリスクは高いのでしょうか

・引き渡し前に自発的ではなく退職勧奨によって転職せざるを得なくなった場合、事情を話しても考慮される余地はないでしょうか

給与・資産は多い方ではあるのですが、一方で職業的に長期雇用が保証されておらず、退職勧奨の様に自発的ではない要因によって転職する可能性が完全に消せない場合、新築マンションは諦めて中古にすべきでしょうか？

お便り頂きありがとうございます。

確かに外資系の方は日系と違いジョブ型雇用と言いましょうか、雇用の流動化が進んでいて転職回数が多いイメージありますね。
より高待遇の職場があれば転々とするのが一般的なのでしょう。

一方で、転職を繰り返すという点では、信用と安定を重んじる住宅ローンの審査においてはマイナスに働いてしまうケースがあるという点も否めません。

新築契約～引渡し前に転職をする場合、給与や資産背景にマイナスが無い場合でも、住宅ローン否決・減額のリスクは高いのでしょうか？

結論、非常に高いです。

私の知り合いのケースですが、キャリアアップでの転職で現在よりもご年収がアップするにも関わらず、ローンが否決になっている方がいらっしゃいました。

その理由は、「勤続年数の規定」に抵触するからです。

どんなにご年収が高くなっても、勤続年数という点で銀行の審査規定に反した段階でアウトです。
他には、ご勤務先法人の資本金の額でアウトになるケースもあるようです。

銀行は「ご年収」以外にも多くの独自の審査項目があるため、年収が下がらないから同じように審査が通るだろうと考えるのは危険です。

審査規定は銀行によって様々ですので、事前審査を進める際に各銀行に「ちなみにキャリアアップで転職することになった場合は不利になりますかー？」という形で聞いてみても良いかもしれません。

ほとんどの銀行は難色を示すと思いますが。。

その中で前向きな回答をする銀行もあるとは思いますが、浅学で恐縮ですがあいにく私もすべてを把握しきれておりません。

読者の皆様で、本審査前に転職をしても審査OKだった成功事例などあればコメント等で教えて頂けますと幸いです。

鉄則としては、契約〜引き渡しまでの間は、与信に影響を与える可能性がある行為、例えば転職や新規ローン借入（カーローン含む）は絶対NGです。

引き渡し前に自発的ではなく退職勧奨によって転職せざるを得なくなった場合、事情を話しても考慮される余地はないでしょうか？

これはなかなか気の毒な事象ではありますが、銀行からするといかなる理由でも転職をすることになった以上、銀行の審査規定に反してしまうということであれば、その経緯や事情は考慮されずに否決になる可能性が高そうです。

いくつか知り合いの銀行担当者に確認をしてみましたが、なかなか難しいという反応でした。

ただ、本来であれば何らかの理由でローンが通らなかった場合は「融資利用の特約（住宅ローン解除特約）」が使えます。

融資利用の特約とは、自己都合（自己都合による転職や、故意に融資の承認を妨げる行為）の場合を除き、融資が減額または否決になった場合に、契約を白紙撤回できるという特約です。

本来であればという言い回しをしたのは、今回の「退職勧奨」のケースではこちらの特約が使えない可能性が高そうだからです。
正直、ブログにしていいのか迷うレベルの微妙な案件です。

念の為弊社の顧問弁護士にも確認をしましたが、ローン解除ができるかどうかの争点は「買主の責に帰すべき事由による（自己都合による）」かどうかとのことです。

会社からクビになった場合や、会社が倒産した場合は本人の意思の介入余地がないため、買主の責に帰すべき事由とは言えません。

一方で、「退職勧奨によって転職せざるを得なくなった場合」というのは微妙です。
むしろ黒よりのグレーで、おそらくローン解除特約適用不可ではないかという見解でした。
※個別事情による案件なので、もちろん絶対とは言い切れませんが。。

なぜかというと会社からの退職勧奨を承諾したのはご本人であり、断ることもできたと解釈される恐れがあるからだそうです。

そうすると買主の責に帰すべき事由も一部あると解釈される可能性があるという訳です。
※退職勧奨がどれほど強制力があるかは会社によっても異なると思うので、なんともいえませんが。。

余談ですが、最近多いメンタルを病んだことによる休職から休職期間満了で自然退職というパターンは、本人の責めに帰すべき事由となる可能性が高いそうです。

ここから先は個別案件で、売主さんや仲介会社の判断によっても解釈が分かれそうですので、新築の営業マンに「退職勧奨によって転職せざるを得なくなった場合」にローン解除特約が使えるかどうかを事前に確認されることをお勧めいたします。
言質を取れるなら取っておいた方が良いでしょう。

ローン解除特約が使えると言われたなら安心して申し込んでOKとなりますが、使えないとなれば一定のリスクを覚悟の上で申し込むことになります。

そのリスクを許容できないということであれば、新築はやめて中古を買われた方が無難です。
上記状況であれば新築にこだわりすぎずに、中古をお勧めいたします。

そのリスクを承知の上でも欲しいと思える新築に出会ったなら、申し込んでもよろしいかと思います！

上記、ご参考になれば幸いです。
ご講読頂きありがとうございました！

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