金利が上がるから購入を待った方が良いというのは本当か？（東京湾岸エリア編）

こんにちは！
ふじふじ太です。

本日は「金利が上がるから購入を待った方が良いというのは本当か？」というテーマで解説をさせて頂きます。

2025年1月は湾岸新築マンション価格の値上げ、トランプ新政権の発足、日銀による金利の利上げなど、良くも悪くもそわそわするニュースが多かったです。

先行き不透明感が高まっているのは紛れも無い事実でしょう。

特に金利が上がったというのは、私が想像している以上に市場に与えるインパクトは大きいようです。

この心理的不安に付け入るかのように、最近の雑誌やYouTubeをみても、「2025年ついにマンション価格暴落！」「2025年タワマンバブル崩壊！」などというサムネの動画を目にする機会が増えました。

正直、バブル崩壊という言葉にはもう飽き飽きしています。
なぜなら湾岸エリアは10年近くずっとバブル崩壊と毎年言われ続けているので、もう聞き飽きました。

さて、ここで本題ですがひとつ問題提起をさせて頂きます。

「金利が上がるから買い時ではない、価格が下がるから待った方が良い」とおっしゃる方がおりますが、それは果たして本当でしょうか。

結論、私はそうは思っておりません。

なぜそう考えているのか解説していきます。

金利が上がるとなぜ不動産価格は下がるのか？

まずは、そもそも金利が上がることでなぜ不動産価格が下がるのかという仕組みについて触れてみます。

ロジックはいくつかあるものの、一つ目は「住宅ローンの審査金利が上がることで借入可能額が減る（月々の負担増によりローンの返済比率の問題で借入額が減る）」という理由です。

買いたくても借入が伸びず需要のパワーが落ちるため、売り手は価格を下げざるを得なくなり、物件価格が下落するという理屈です。
逆にいうと、今の価格高騰は銀行融資の借入上限額に下支えされていると言っても過言ではありません。

二つ目は、「金利が上がることでローンの支払い額が増えて月々の支払いが苦しくなり、投げ売りする方が増える」という点もあります。
そうすると供給が増えるため、需給バランスが崩れ、価格が下がるというロジックです。

さらに、金利を上げるということは過熱した景気を冷え込ませようとする政策ですから、日経平均株価が下がり、企業業績が下がり、マンションを買うマインド所ではなくなるという、文字通りの「気」が落ち込むという問題もあるでしょう。

デフレになると、これからさらに価格が下がるかもという不安に支配されることになります。

さらにさらに、金利が上がれば理論上は為替が円高に進みます。

2022年〜2024年の空前の円安の中で物件を購入された海外投資家は、今までの含み益のみならず為替メリットも取れるため利益確定売りが増えるという理由もあるでしょう。
湾岸エリアは海外投資家からも人気のエリアですから。

ざっとこんな感じでしょうか。
他にもこれ見落としてるよ！などあればコメントで教えて頂けると幸いです！

金利が上がったら価格は本当に下がるのか？

前述の通り、理論的には金利が上がれば不動産価格が下がるというのは正解だとは思うものの、湾岸エリアについてはやや懐疑的で、総論では語れないのかなと思っています。

私は普段から常識を疑うようにしています。

湾岸エリアの場合は利上げが関係ないキャッシュ買いなどの購入層のバリエーションも多いことから、利上げの影響は限定的であると考えております。
※今後の利上げ幅と回数にもよりますが。。

金利が上がりそうな局面ということで、今少しでも低金利の内に早めに買って残債を減らそうとする動きも確実にあります。
買い焦っている方も多く、それは現場でひしひしと感じるところです。

特に湾岸エリアの場合は今後の将来性と流動性の高さから比較的短〜中期での買い替えを含めて検討している方が多いという背景もあるかもしれません。

また、審査金利が上がったとしても長期ローンなどの登場で借入額がそれほど減らない、または変動金利の競争激化で審査金利をさほど変えないという銀行もあるかもしれません。

銀行融資の競争激化や商品のバリエーションが充実してきているという点も、利上げの影響を考える上で考慮しなければいけない項目だと思っております。

買うのを待った方が良いというのは本当か？未来予想から考察

前置きが長くなりましたが本題です。

価格が下がるロジックの中に、「住宅ローンの審査金利が上がることで借入可能額が減る（月々の負担増によりローンの返済比率の問題で借入額が減る）」という理由がありました。

それを言い換えるなら、待った結果の未来予想として、「物件価格も下がるが、借入可能額も減り、月々の支払額はさほど変わらない」ということになります。

つまり買える物件はさほど変わらないというか、必ずしも待った結果今よりも安く良いマンションをおトクに買えることには繋がりませんのでご注意ください。

それであれば早めに買った方が良いのではないか思う派です。

いやいや！買った後の値下がりが怖いんだ！高値掴みが怖い！と考える方も多くいらっしゃると思いますが、詳しくは以下ブログを参考にしてみてください。

早く買って残債を早く減らし始めることのメリットについて解説しております。

早く買った方が良いとか、不動産会社のポジショントークでしょ？

また、金利が上がることで月々の返済が苦しくなってすぐに投げ売りする方が増えるというのも幻想です。

変動金利は「5年ルール・125%ルール」というものがあり、金利が上がったからと言って、すぐすぐ月々の支払額が急激に増えるというものでもありません。

現に今まさに金利上昇局面にある中ですが、湾岸エリアで投げ売りしている売主さんに一人も会ったことがありません。

湾岸エリアで過去に購入された方は現時点でも十分な含み益があるため心の余裕があるという点も大きいかもしれません。

円高に触れたことで利確に走る海外投資家さんが一定増えるという点については一理ありそうです。
ただ、投げ売るレベルで安く売るかというと疑問です。

そもそも日本は外国人の流入が止まりませんし、国策的にもむしろまだ加速していきそうな雰囲気ですので、当分は外国勢については売りよりも買いの方が優勢な気がします。

上記の話しは需給バランスの軸からの考察ですが、不動産価格の決定要素として「新築価格」もあります。
今後の新築マンションの供給数減少、建築費の高騰からくる新築価格の高騰は避けられないでしょう。

新築が売れなくなれば徐々に価格が下がってくるでしょうが、今の新築の人気と殺到具合を見ていると到底下がるとは考えにくいです。

そうなると、新築マンション価格の高止まりするとなれば中古価格も同様に高止まりする可能性が高いです。

さらにいうと、賃貸が安心かと言えば決してそうではなく、金利が何度も上がり続けるレベルのインフレが来るなら、その時は賃料も上がりますので、結局住宅費が増えるという点は借りても買っても同じです。

ということで、金利が上がるフェーズにあるとしても購入をおすすめする基本スタンスは変わりません。

それでも買うのが怖い！

頭ではわかっていてもこの金利上昇局面で買うというのは勇気がいることだと思います。

そういう時の留意点は以下の２つです。

・なるべく長期で住めるお部屋を購入しておくこと

・金利が上がっても耐えられる余裕をもった予算設定にすること

この二つに注意して家を選べば、金利上昇があっても焦ることはないですし、短期で投げ売りする必要もありません。

不動産価格も永久に上がり続けることはないですし、経済状況に応じて上がったり下がったりを繰り返すものですが、価格が下がった時は売らずに住んでいれば良いのです。
それが投資ではなく住宅という使用価値がある強みです。

利上げといってもまだまだ低金利ですし（スウェーデンのように2年で4%爆利上げをするとは考えにくいし）、長く住めば住むほど残債は減っていくという点で残債割れのリスクは薄まります。

今広いお部屋に人気が集まっているのは、そういう不安からくるリスクヘッジの側面もあるのだと思います。

それでも、ノーリスクで家を買うのは不可能です。
マンション購入というものは一定のリスクは必ず伴うので、利上げがどうしても怖くて将来不安で夜も眠れないということであれば、無理して買う必要はないと思います。

詳しくは、以下ブログをご覧ください。

ゼロリスク思考から脱却せよ！マンション購入にゼロリスクなどありません。

ご自身のライフプランを一番に考えつつ、正しくリスクを理解した上で、買う・買わないの判断をしてほしいと思います！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。

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