金利上昇局面で買うべきエリアや物件はどこなのか！？

1月の日銀政策決定会合で0.25%の利上げが発表されてから年内にもう1回、最悪もう2回の利上げが想定されます。

・金利が上がるならまだ買わない方が良いのか！？

・金利が上がったら物件価格は下がるのか！？

など多くのご相談を頂きます。
今回は金利上昇局面で抑えておくべき考え方や安心して購入できるエリアや物件についてお話致します。

金利上昇局面で抑えておくべき考え方

一般的に金利が1%上昇すると物件価格は20%下落すると言われております。
それは、以下の要因によります。

・住宅ローンの毎月の返済額が増えるため。

・審査金利も上昇するためローン審査において、貸出可能金額が減少するため。

・不動産投資を行うために調達した資金の利払い負担が増え、投資マインドが低下するため。

・不動産投資から得る収益の期待値が高まるため。

※投資についてはマンション購入層の一部を下支えしているに過ぎず影響は小さいとも言えます。

昨年対比で現在0.5%の利上げで、あと2回利上げが行われると1%の上昇となります。
果たしてセオリー通り不動産価格が20%下落となるでしょうか。

現在のマンション売買の現場の感覚で言うとほぼ100%値下がりは起きないと思われます。

それは以下の理由となります。

・2〜3年後に供給される新築の価格が決まっており倍率も高く圧倒的な需要があるため周辺中古も同様と考えられる。

・そもそも資材価格の高騰や職人の人手不足などにより建物原価がかなり高くなっている。

・インバウンドの影響で分譲マンション用地がホテル用地と競合し値上がりしている。

・東京（特に都市部）は転入超過が続き人口が増加している。

・高輪ゲートウェイを始め、注目の再開発が続き、根本的な街力が上がり続けている。

では、購入検討者はどの様に考えてマンション購入をするべきでしょうか。

まずはマンション価格というより、月々の支払い金額や総支払い金額で考えることが重要です。
金利が上昇し、物件金額が下がっても、金利支払いが増えて、月の支払い金額に変化が無いことが多いです。
なので、購入して元本を早めに減らすことが重要です。
また、元利均等で返済する場合返済後期になると金利分が減り元本の金額が増えるため、早めに返済を開始することは金利上昇に備えられます。

また、現在の年齢も重要です。

・30歳で購入し、65歳で完済

・35歳で購入し、70歳で完済

で比較する場合、55歳で役職定年、65歳で定年退職と考えると現役中に完済と、退職後、年金受給までの5年間支払いがあるとでは支払いの余裕感に圧倒的な違いがあります。

※今後定年退職が延びたり、副業が一般化することで世の中が変わるとは思いますが。

金利上昇局面で購入するべきエリアや物件

2024年は人気物件がとんでもない値上がりを見せて、近年では異常な上昇を見せた年となりました。
2025年以降は先行で急上昇したシンボルマンション（パークタワー勝どきなど）の周辺中古物件が追いつく様なかたちで若干値上がりしていくと考えられます。

なので、

・人気物件（パークタワー勝どきや白金ザスカイなど）の周辺で取引相場に乖離がある物件を適正価格で購入。

・広域で見て、明らかに低い相場のエリアを狙う。

ことで中長期的に、万が一下落局面になっても取得金額を下回らない、もしくは残債を割れない物件を購入することが安心だと思います。

具体的には3つのエリアを紹介致します。

・住吉

現在、都営新宿線で新宿へ一本、半蔵門線で渋谷へ一本と交通利便性が高く、2030年台には豊住線という有楽町線の延伸が予定されております。
西には清澄白河、南には南砂町（新築、クレストプライムシティ南砂）、北には錦糸町（新築、シティタワー錦糸公園）という位置で東の相場上昇エリアに囲まれております。
中から大規模のブランド分譲マンションも豊富なのでこれから期待がもてるエリアとなります。

・東雲

豊洲の東側のエリアで、有楽町線辰巳駅が利用できます。
豊洲はタワーが坪単価600〜800万、板状が坪単価400〜500万に対して、東雲はタワーが400〜600万という相場です。
パークタワー東雲やプラウドタワー東雲キャナルコートは人気が高く在庫の回転率も良いです。
新豊洲のスカイズ、ベイズタワー&ガーデンは坪単価650万程度まで上昇しており、豊洲徒歩10分圏内と同等の水準です。
そのため、次は東雲の価格が上昇局面をむかえると予想されます。

・天王洲アイル、品川シーサイド

天王洲アイルにはブランズシティ品川ルネキャナルとパークタワー品川天王洲の供給が予定されております。
そのため、近隣中古の取引が活発になると予想されます。
りんかい線で隣駅の大井町は坪単価800〜900万円で取引されておりますが、天王洲アイルと品川シーサイドは坪単価500〜600万円と大きく乖離しております。
品川イーストシティタワー、グランドメゾン品川シーサイドの杜、プライムパークス品川シーサイドザタワーと築浅で品質の高いマンションの在庫が豊富にあり選択肢も多いです。