すまいよみです。
お便りをいただきました。
差出人: TTT
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア、ふじふじ太、すまいよみ
メッセージ本文:
現在、某エリアの新築マンション（Bマンションとします）を検討しておりますが、抽選に当たらないリスクに備え、
Bマンションの抽選前に、同エリアの中古マンション（Aマンションとします）の購入を考えております。
上記のように、Aマンションを購入した直後に、Bマンションを購入することはできるのでしょうか。
論点になりそうなのは、下記を考えておりますがいかがでしょうか。
・（特に人気のマンションにおいては、）売主としてのリスクを抑えるため、後売りの売却条件
（Bマンションの引渡し後にAマンションの残債を完済すればよい）で事前審査が通らなければ、購入申込をできないという理解か？
・例えば、Aマンションの引渡しが7月、Bマンションの抽選が8月だとして、左記のような引渡し直後のタイミングでも、
後売りの売却条件で事前審査が通る見込みはあるか。（査定額>=残債でも、後売りの条件を付けてくれる提携金融機関があるか。ただし、Aマンションの購入においては三井住友銀行を利用する予定のため、Bマンションでは三井住友銀行を使うことはできない理解。）
・また、査定額が残債を下回っていたとしても、金融資産のエビデンスを提示することで、後売りを認めてくれるパターンはあるか？
また、仮にAマンションの契約が7月→Bマンションの抽選が8月→Aマンションの引渡しが9月の場合においては、
Bマンションの事前審査自体を受けることはできないのでしょうか。それとも、引渡し前であってもこれから背負う残債に対する、査定額の評価で審査自体を受けることはできるのでしょうか。
中古でのポジションセットをすべきか悩んでいるため、ご回答を賜れますと幸いでございます。
お便り、ありがとうございました。
下記、ご返答いたします。
①A物件のローン審査が正式に下りて決済され、マンションを所有している状況であれば、後売り対応ローンで、B物件の仮審査を受けることはできると思います。その際に、査定額が下回っても、年収や資産状況、エビデンスの提示などを踏まえて、別途審査、要相談になるでしょう。ただし、売却査定は、申し込む金融機関、ないし紹介された仲介業者で行うことが多いです。
②A物件を申込み、事前審査が通っているとします。ただ、引き渡しまで数か月ある場合は、申込者の属性や状況が変わることを踏まえ、本審査は未実施、もちろん引渡の決済もしていない状況かと思います。事前審査段階では、与信能力に影響せず、その段階では他行に知られることもないと思いますので、B物件の事前審査を受けることは可能かと思います。ただし、その後A物件、B物件いずれを選ぶ場合も、関係各所に迷惑をかけることになります。A物件をキャンセルする場合は、A物件の手付け金も放棄しなければなりません。
③A物件が引き渡し待ち。引き渡しがされたら売却をすすめることを前提に、B物件を申し込めるか。金融機関によっては難しい、もしくはケースバイケース、申込者の事情や背景、属性次第がだと思います（申込者の属性、資産、年収、引き渡しまでの期間があと数日なのか、数か月後なのか、物件の担保性、転売の可能性の可否など）。私も以前相談したことがあったのですが、自行のことではなくても不信感を持たれたり（誠実な検討者ではないとか、転売を疑われている？）『実際にまずは申し込んでみて相談してください。全て審査をしないと何とも言えません。』との返答でした。実際には申し込まなかったのですが。
いずれの場合も、ネットでの申し込みではなく、個別店舗での相談が必要になるかもしれません。
現在、後売り対応の金融機関は、私が利用したり申し込んだことがあるところを踏まえて、「三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、きらぼし銀行、ソニー銀行」あたりかと思います。最近ではもっと増えているかもしれません。
申し訳ないのですが、以上の返答は私の経験上のものであり、いずれも確約できるものではありません。加えて、住宅ローンは売出し中の住戸を抑えておくためのものではありません。特に現在、転売やよからぬことに住宅ローンを利用することが問題となっています。自分が生涯かけて住みたいマンションを見つけたときに申し込みましょう。万が一、ご相談のような事態が生じたときは、前述の通り、その時々で金融機関担当者に具体的事情を相談するしかないと思います。
金融機関の答えとしては（おそらく）「その都度、相談内容を明確にして、具体的な内容を申し込んでいただかないと、一般的な質問には返答しかねます」
私の答えとしては、「上記①のように先に中古マンションのローン決済を済ませてから、どうしても違うマンションが欲しくなることは実際にあると思いますが、②③は住宅ローンの本来趣旨を踏まえると、やむを得ない事情を除き、意図的に考えるべき手法ではありません。本気で欲しいマンションの抽選が先であれば待ちましょう。抽選日の前に、他の目ぼしいマンションにあたりをつけておき、万が一外れてしまった場合は、他のマンションに向けてあらためて即動きましょう。」が答えになります。
今、ポジションセットをどうするか決めたいと思われているTTT様への答えとしては不十分かもしれませんが、以上です。TTT様に素敵なマンションが見つかることを祈念しております！
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