リビオタワー品川一期一次を終えて、これからの都心マンション市況がどうなるかを考える

皆さん、こんにちは。
注目の大型プロジェクト「リビオタワー品川」の一期一次販売が終了しました。
港南エリアで15年ぶりとなる大規模新築マンション、その販売状況に業界内外から熱い視線が注がれています。
人気住戸の倍率は100倍を超え、晴海フラッグSKYDUOに次ぐ高倍率物件だったと言えます。
今回はリビオタワー品川の販売状況から、これからの都心マンション市況について考えていきたいと思います。

リビオタワー品川の販売を振り返る

リビオタワー品川の一期一次販売を数字で見てみましょう。

・価格帯：650万円～1350万円程度　中央値は750万円程度
・申込倍率：3倍から139倍　平均倍率約12.4倍

モデルルーム予約も非常に取りづらく潜在的な倍率はもっと多かったと言えます。
実需層が非常に多く品川エリアへの期待値の高さを示しています。
3/27に高輪ゲートウェイシティの開業も控えており、注目度が増したと考えれます。
同時期の近隣マンションは、ブランズタワー芝浦が坪1000万円、プラウドタワー芝浦が950万円程度でリビオタワー品川一期一次の相場が低かったことが人気の一番の要因と言えます。

一期一次販売から読み取れる市場動向

一期一次の結果から、いくつかの重要なトレンドが見えてきます。

まず、東京都市部の中でも高額に分類される価格帯で、ハイグレードタワーマンションへの根強い需要を感じます。
眺望と価格のバランスが良い住戸に人気が集中しました。
将来性や希少性を重視する購入者が増えていると感じます。
投資目的の購入者の内訳も変化しています。
従来の個人投資家に加えて、法人投資や海外投資家の存在感が増してきました。
円安効果も相まって、東京の都心マンションは依然として魅力的な投資対象となっています。

品川エリアの再開発とマンション相場

品川エリアは再開発の大波が押し寄せています。

・2025年3月27日：高輪ゲートウェイシティ開業
・2029年：トヨタ本社移転
・2030年代：リニア新幹線開通
・2030年代：品川浦再開発

これらの再開発効果もあり、品川エリアの相場は上昇傾向にあります。

・コスモポリス品川：2023年坪450万円→現在坪700万円
・ワールドシティタワーズ：2023年坪500万円→現在坪750万円

リビオタワー品川が一期二次で値上がりしていくと更に上昇する可能性が高いです。

一期一次と今後の販売フェーズの予測

現在の新築マンションの販売戦略は住友不動産に倣って、一期で市場の反応を見て、二期以降の価格設定を決めるパターンが多いです。

一期二次の予想（2025年6月頃）
・一期一次比で20%～25％上昇（平均坪単価900万円程度）
・完成までに売り切る戦略のため、また大量の募集が出ると考えられる。
・豊海タワーマリン＆スカイの事例を基に考えると、人気は継続すると考えられるため高倍率は継続すると予想される。

他の近隣新築物件へとの比較

リビオタワー品川の一期一次が終了した翌日に豊海タワーマリン＆スカイの一期三次の情報が公開されるなど、都心部の新築の販売は密接に相関しております。
現在近隣で供給が予定されている新築を見てみましょう。

・ブランズシティ品川ルネキャナル：坪単価550～790万円（中央値650万円程度）
・ブランズ芝浦：坪単価650～1100万円（中央値750万円程度）
・パークタワー品川天王洲：坪単価予想750万円程度

となります。
もう少し広げて言及すると、

・シティタワー東京田町
・シティタワーザレインボー
・ブランズタワー大崎
も供給予定となります。
シティタワー東京田町、シティタワーザレインボー、ブランズタワー大崎については坪単価1000万円程度と予想されるため現状のリビオタワー品川の検討者とは、また異なると思います。

ブランズシティ品川ルネキャナル、ブランズ芝浦、パークタワー品川天王洲（品川区東品川アドレス）については都市部で比較的安価に購入できる最後の物件と言っても過言ではないでしょう。

市場環境からの考察

住宅市場を取り巻く環境も変化しています。

金利動向：
・政策金利の段階的引き上げ予想
・住宅ローン金利は緩やかな上昇基調

建築コスト：
・資材費は高止まり
・人件費は引き続き上昇傾向

建築コストの上昇はかなり深刻で、新築マンションの供給減少につながり、価格上昇、少なくとも下落しない要因となっております。

これからの都心マンション市況予測

今後、マンションの値動きは大まかに4つのグループに分類されると考えられます。

①超一等立地　最高品質マンション（例：三田ガーデンヒルズ）
②開発旺盛　新築供給予定エリア（例：パークタワー勝どき）
③人口増加で都心アクセス良好なセカンドベストエリア（例：パークシティ小岩ザタワー）
④人口減少エリア

今までの様に一様な価格上昇や下落ということは考えにくく、エリアや物件固有の要素によって複雑に価格形成がされていくでしょう。
また、勝どきや月島は価格調整局面で勝どきザタワー等の近隣物件の上昇がどの程度みられるか、豊洲は低層マンションの価格上昇がどの程度みられるかでマーケットのアップサイドが見えてきます。

購入戦略

リビオタワー品川以外にも、ブランズシティ品川ルネキャナル、ブランズ芝浦、パークタワー品川天王洲は視野に入れつつ近隣中古マンションを検討するのも良いでしょう。

・港南：パークタワー品川ベイワード（坪650万円程度）、品川タワーフェイス（坪650万円程度）
・天王洲アイル：品川イーストシティタワー（坪550万円程度）
・品川シーサイド：プライムパークス品川シーサイドザタワー（坪500万円程度）

現在中古市場は新築より当然相場が低く、早めに残債を減らせるため、中期的に考えると資産形成に有利と言えます。

まとめ

リビオタワー品川の一期一次販売結果は、都心マンション市場の底堅さを改めて証明しました。
特に品川エリアは、高輪ゲートウェイの開業やリニア新幹線開通などの追い風を受け、今後10年で大きく変貌する可能性があります。
新築供給が限られる中、品質の高い中古物件も含めて、エリアの将来性をしっかり見極めた選択が重要です。
高値だからと言って購入を躊躇していると、どんどん手の届かない価格になってしまうかもしれません。
エリアの将来性や物件の質をしっかり見極めることで安心して購入可能です。
特に品川エリアは、これからの東京の玄関口として大きく変わっていきます
。この変化の波に乗れるかどうかが、資産形成の大きなポイントになるでしょう。
皆さまが素敵な物件に出会えるよう心から応援しています。