皆さん、こんにちは。
連日のニュースで株価の急落が報じられていますね。
日経平均株価が大きく下落し、多くの方が不安を抱えていることと思います。
「こんな時にマンションを買って大丈夫なのか？」「今後の価格動向はどうなるのか？」そんな声が聞こえてきそうです。
今回は、この株価急落が東京のマンション市場にどう影響するのか、さらに建築コストの高騰という要素も加えて、徹底的に検証していきます。
株価急落と不動産市場の関連性
まず、過去の事例から見てみましょう。1989年末のバブル崩壊時
・株価のピークから約1年半後に不動産価格が下落開始
・株価の下落率に比べて不動産価格の下落率は緩やか
2008年リーマンショック時
・株価急落から約半年で不動産価格に影響
・都心部の優良物件は比較的影響が小さい
つまり、株価と不動産価格には一定の相関関係がありますが、不動産の方が「遅行性」と「粘り強さ」があります。
特に立地の良い都心部物件は、株価の影響を受けにくい傾向にあります。
建築コストの高騰による新築マンション価格への影響
建築コストの上昇は深刻です。長期化するウクライナ戦争の影響でエネルギー価格は高騰し、木材を中心とした輸入物価は年々上昇しております。
この結果、2024年時点で東京23区の新築マンション平均価格は1億1,181万円、坪単価565万円に達しています。
驚くことに、この上昇は主に建築コストの上昇によるもので、仮に需要の低下があっても新築価格は容易に下がりにくい構造になっております。
考えられるマクロな事象
・株価急落により日銀が利上げに消極的となる・円高になると海外投資家、及び海外実需層の動きが鈍化する恐れがある
・一方で新築供給は減少傾向にあり、人気が集中する傾向は継続するものと考えられる
エリア別の影響予測
株価急落の影響は、エリアによって傾向が異なると考えられます。①都心エリア（千代田区、港区内陸、中央区内陸）
・超高級物件（5億円超）：主にIPOした経営者層が資産保全のために購入するので堅調が続くと考えられる
・高級物件（2～5億円）：実需中心のため比較的安定であるが、海外購入者層の高値買いは減少すると考えられる
②準都市部（目黒、品川区、文京区）
・学区人気があるエリアは需要を下支え
・新築供給があるエリアは堅調
③湾岸エリア（湾岸エリア、港区湾岸エリア）
・チャレンジ価格の調整局面となる可能性が高い
・再開発や新築の計画が多数あるため底堅いと予想
購入者心理と市場動向
株価急落は購入者影響を与えます。・富裕層：資産保全のため、高額物件への資産組み換えが堅調に
・パワーカップル：株の含み益が減少し、購入意欲が減退する可能性及び、購入金額を小さくする可能性がある
当然人口減少エリア等の価格は減少する傾向にあり、エリア、物件による格差の拡大は加速するものと考えられます。
金利動向の影響
株価急落は金融政策にも影響します。・短期的には株価対策で低金利維持の可能性
・中長期的には当然に金利上昇の準備をしておくことが重要
低金利維持、原価高による新築及び周辺中古マンションの市場は堅調と考えられますが、先述した通り主な購入者層であるパワーカップルの、株安による心理的影響は軽視できないと考えられます。
これからの不動産戦略
これらの要素を踏まえた上で、どう動くべきでしょうか？①購入検討者向け
・割高感があっても好立地、シンボル物件は早めに購入
・金利上昇を見越して無理のない返済計画を
②すでに保有している方向け
・好立地の物件は長期保有しても問題ない
・多少の相場下落があっても冷静に
まとめ
株価急落と建築コスト高騰という一見矛盾する二つの要素が、マンション市場に複雑な影響を与えています。一般的には株価下落→不動産価格下落というシナリオが考えられますが、建築コスト高騰による供給制約が価格の下支え要因となっています。
ディズニーランドの入場料もマクドナルドのハンバーガーも吉野家の牛丼も失われた30年の間値上がりは続けており、不可逆です。
ただ、マンションの場合は立地によっては下落基調もあるため同一とは言い難いです。
今後半年から1年で、仮に株価下落により景気が減退しても好立地、シンボル物件は価格下落は考えられず、インフレの影響をもろに受けます。
給与が上昇に転じてくれれば経済のサイクルは上向くでしょう。
万が一、収入が上がらないのであれば将来の家計を考えて思い切って転職していくことも視野に入れるのが良いかと思います。
株価の急落で不安になっているかもしれません。
ただ、マンションは単なる資産ではなく、暮らしの場。
短期的な価格変動より、長期的な視点で選ぶことが重要です。
この市場の変化を、むしろチャンスと捉えてみてはいかがでしょうか。
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