マンションコンセプトを維持する努力【お便り返しはるぶー】

連休に、マンションマニアさんと一緒にパークタワー晴海のモデルルームを見学にいったのですが、そのブログへの反響で、ご質問を兼ねて書き込みがありましたので、お便り返しさせて頂きます。

質問は…

差出人: (パークタワー晴海検討中の方）

メッセージ本文:

はるぶー様

パークタワー晴海の記事参考にさせていただきました。最初は〇〇を購入予定でしたが旦那と相談して満足度を選ぶことにしました。マンションマニア様にはお礼しましたがはるぶー様への連絡先がわからずこちらに記入させていただきました。

せっかくですので質問を一つよろしいでしょうか。マンションマニア様から購入者はコンセプトを維持する努力が必要とアドバイスされましたがオリエンタルのコンセプトを維持していくためにはどのような努力をすればよろしいでしょうか。マンションマニア様から管理のことははるぶー様のほうが詳しいとの情報をいただきました。こちらのお便りがマンションマニア様にも届くようでしたら改めてお礼申し上げます。

営業様からもお二人の記事のお陰でより来場が増えて一部予約制にしたそうです。こんなにドキドキするマンションは初めてでどこのお部屋でもいいので絶対に住みたいです。営業様は抽選を避ける努力はしてくれるそうですが不安もあります。抽選に当たる秘訣も教えてほしいです。乱文失礼いたしました。お手すきのときにご回答お願い申し上げます。

※お名前が本名の一部のようだったのと、切り替えで検討を止められたマンションの話は私も見ていないマンションですので炎上防止のために一部カットさせて頂きました。

「マンションコンセプトを維持する努力」の事例

マンションマニアさんがわざわざ舞浜で買ってもってきたとはいえ被り物をかぶってモデルルームに入ったのは、ちょっと三井さんには申し訳なかったかなぁとか思っていたのですが、私のブログも読んでこちらにいくぞーという方がいるということで、マンションマニアさんともども罪一等を減じられた気分です。
三井様　次にモデルルームいっても塩撒かないでください！

さてマンションマニアさんから振られてきた管理組合的努力の話ですが、私の住んでいるマンションは、共用部などの特長が際立っているとかではない、郊外のごく普通のファミリーマンションです。ただ私は、RJC48という理事長の勉強会を主催していて、湾岸の築浅のタワーマンションは過半数くらいが加入していますので、管理組合理事会繋がりの知り合いにお願いして苦労談を紹介してもらいました。
今回は、パークタワー晴海からそう遠くない、ブリリアマーレ有明という有明にあるタワーマンションの共用施設担当理事に聞きました。もちろんRJC48加盟の方です。こちらは最上階が全部ぶち抜きで共用施設になっていて、25ｍのフルサイズのプールが最上階にあるほか100席ちかいバーラウンジを備えるなど、タワーらしい高層階共用施設では空前絶後と思われる物件です。販売時にモデルルームにいくとその共用施設の説明に過半を使っているなど、キャラクターが際立っているという点で、今回ご検討のパークタワー晴海に似ているところがあるかなと思い、その理事会での苦労談を”取材”しました。

では・・・いただいた文章をそのまま貼っておきましょう。ブリリアマーレ有明のお写真は公式ホームページから拝借しました。実はマンション名を検索するとそのマンションが自分であげているホームページがトップにヒットするマンションって１００に１つもないかも。

ブリリアマーレ有明の役員さんから

物件のコンセプトは売主から与えられます。私はホームページしか見ておりませんのでなんともいえませんが、「夢と魔法の国」というコンセプトだと理解します。
それを活かすも殺すも変えるも、すべては区分所有者の代表である理事会次第です。

最初は綺麗だったソファーやテーブルは、入居後ものすごい勢いで汚されますし壊れます。この共用施設の備品は売主からの寄付扱いですから、保証などはありません。汚れてしまった時に、昔の姿そのままで直すのか・コストダウンするのか・それとも使えなくなるまで放置するのかは、すべて理事会の裁量に任されることになります。ここで売主から与えられた夢と魔法の国というコンセプトが足かせになります、夢と魔法の国は子どもの土足で擦り切れ薄汚れた椅子の存在を許さないはずです。

張替え補修で１脚あたり数十万円のコストの見積もりが上がってくるようなった時期に、理事会メンバー内で物件コンセプトを維持する情熱とお金の価値観がある程度一致していないと、大激論となるはずです。

ブリリアマーレ有明では、「ホテルライクではないホテルそのもの」という物件コンセプトと共に、持て余すほどの豪華な共用施設が用意されましたが、入居してすぐに家具や調度品が壊れはじめて大激論となりました。
そして、理事会運営の基本コンセプトである【クレド】を制定するまでに４年かかりました。
http://bma33.com/credo.html

クレド制定後は、さほど混乱することなく意思決定が出来るようになり、なるべく竣工当初の状態を維持するよう努めることになっています。共用施設の”補修コスト”だけで、数百万円～／年がかかるようになりました。これは通常のマンションなら必要ない費用ですし、BMAほど共用施設の補修に気を使っているマンションは無いかもしれません。
ですが、コスト高状態を容認するという意思決定と区分所有者全体の理解は絶対に必要です。

パークタワー晴海は、共用施設だけでなく広大な庭の管理もしなければならないはずです。もし理事になられたなら、その維持と補植費用に驚かれると思います。もしかして、オリエンタルランドのコンサルティングフィーなどが継続的に発生する契約かもしれません。その時に、悪い意味での主婦感覚を出すか、経営的視点を持ち続けられるか、意思決定を迫られます。そして、自身が経営的視点を持てたとしても、理事会の多数派が主婦感覚に流される方々になると思うように進みません。老婆心ながら、自分を含めた共通の財布の使い道について悩むことが多い物件だと思います。下手にコストダウンに走ると、しばらくすると夢と魔法の国というコンセプトがはげ落ち、かえって資産価値が下がるというジレンマを持ち続けることになるでしょう。かといって、放漫経営もできないわけでそのバランスが難しいでしょうね。

私からも

大変そうですよね…
キャラ立ちしたマンションのその部分を守るには管理組合の強い意志が必要です。

共用部調度品って寄付扱い。買ったその日から傷んでいく分は全部組合の自腹になります。100万円とか軽くしそうなカッシーナとかのソファーの上でぴょんぴょん子供が飛び跳ねると割と瞬間にダメになります。
これにどう対処するかは、管理組合の”意志”ということになりますが、単に一般オーナーである分にはどんな方針を理事会がうちだすか運任せになります。上の例でも理事会がケチケチ派だけで占められていたらニトリの椅子になっちゃっていたかもしれない。理事長の会でよく訪問しますが、綺麗にニスなどを塗り直して見た目もとのまま維持されています。（ニトリだからダメだとはいいませんがやはり・・・）

パークタワー晴海はディズニーランドと同じ植栽メンテ会社による植栽が入りますが、実は植栽の立ち枯れ保証は１年だけ、２年目からは組合の自腹です。妖精さんの小道ってここがおうちなの？とか子供が踏み入ったら・・・とか既に純粋な心を完全に失ったはるぶーさんは管理の苦労ばかり気になるのは管理組合病かも。

三井メインの物件の１期目は理事は完全抽選ですから立候補はとらない筈ですが、２期目からは立候補もできる場合、またはるぶー同じセリフだと言われますが、理事になってコンセプトを護るしかないのではと思うわけです。

案外短期に目に見える成果が欲しいとかで理事になった人がはしりがちなのが管理コストの削減なのですが、”そのマンションの売り”ともいえる部分に手をつけて落としてしまうと浮かせた筈の管理コストよりも桁違いにそのマンションの価値を落とすことがあります。ここには注意したいですね。

よかったらこちらも見てみてください。良い管理で値段は簡単には上がりませんが、悪い管理で下げるのは実は簡単です。管理系ブログを書いていていうのもなんですが、管理費って本体に比較すると微々たる割合しか占めていないので、いかに積極投資するかだと思うんですよね。

積極投資の必要性
https://www.sumu-log.com/archives/4573/
案外大きなマンションの経年減価
https://www.sumu-log.com/archives/3898/

もし理事になられましたら

是非こちらにおいでください。ご近所の湾岸のタワーの主に理事長さんが殆どといっていいくらい多数加入されています。

マンション管理組合理事長勉強会
　RJC48　　http://rjc48.com/

質問には”抽選に当たる秘訣”ってのもありましたが、これはまた割とすぐ。
もう書いてあるんですが、ちょっと長さ超過です。
無事に購入されますことをお祈りしております。

!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。