おはようございます！やまちゃんです。
最近、Google Pixel 9 Fold という折りたたみスマホを買いました。最初は使えるか分からずビビって中古品にしました（新品の7掛けくらいで買える）。思っていた以上に良いです。長い間 iPhoneユーザーでしたが、今は進化がなくて本当につまらないですね。今でも総合的にはiOSの方が格上だと思いますが、Androidもだいぶ良くなり驚いています。
Pixel 9 Pro Fold
折りたたみスマホで、想定していなかった良い点をいくつか。
- 開くと文字が大きく読めて老眼持ちに優しい
- カレンダーが死ぬほど見やすい
- パソコンに接続してサブディスプレイとして使える
- Youtube見やすい、Kindle読みやすい
冒頭が長くなりました、それでは、今回の相談に参りますね。
差出人: 猫四段
メッセージ本文:
お世話になります。
2022年に東京駅3キロ圏内の2LDKマンションを購入しましたが、今年子どもが生まれたことで住まいについて再検討しています。
より子育てがしやすい環境を求めて住み替えを検討していますが、今のマンションを手放す勇気がないため、賃貸借りるのも一つの選択肢として考えています。（戸建ても選択肢には入れています）
将来的には、子どもそれぞれに部屋が必要になるタイミングでマンションを買い替える予定ですが、子どもが小さい間の約10年間、広い賃貸に住むという選択についてどう思われますか？
世帯年収は1,400万円の30代前半で、夫婦とも東京駅周辺に勤務しています。通勤時間はドアツードアで45分以内が許容範囲です。
よろしくお願いいたします。
お子様のご誕生、誠におめでとうございます。日常生活も一気に変わって、慌ただしくなったのではないでしょうか。（「子どもそれぞれ」という記述もあるので、上の子もいらっしゃるのでしょうかね）
現居を手放さずに賃貸を借りられるということで、ここでは「現居を出た際に、賃貸に出す」という前提で進めさせて頂きます。
2022年に東京駅3km圏内となると、当然に現居は値上がりしているかと思いますが、そのポジションを留保しつつ、賃料収入を新居（住み替え先の賃貸は戸建てもあり）に充てるということになりますでしょうか。
私の意見としては、お金の話だけなら五分五分の判断かな？と思いましたが、今お考えのプランは良いと思いました。また返済中、万一の際に団信発動という
いくつか気になる点もありますので、もし私が同じ立場だったら「このあたり留意するかな？」と考えることについてお伝えします。
目次
現居を売らない目的について
猫四段さまが「今のマンションを手放す勇気がない」とのことで、売りたくない理由とは、（恐らく）手放したくないほど良い物件を購入されて、すでに値上がり益も出ており、今後長期で想定されるインフレに対するポジションを手放したくないということかな？と解釈して書きます。（あと万一の際に団信があって安心など、他にもメリットあるかと思いますが）話の前提
一応ですが、説明の分かりやすさのため適当に数字を入れます。仮設定として、1億円の物件に1000万円の手付を入れて9000万円を住宅ローン（元利均等、金利0.7%、35年、ボーナス0）で借入したものとして概算数字を添えます。賃貸物件として表面利回り4%で貸せたとします。（細かい数字は、意図的に丸めています）
※あと、私は税務や金融機関での実務経験がなく、あくまで自身の経験の範囲内で書いてます。ここに書く事の真実性・信憑性は担保しません。
（1）投資用ローンへの借り換え
まず第一には、ローンの借り換えについてです。住宅ローンは自己居住用の商品ですから、引っ越して別の場所に住むとなると、投資用ローンに切り替える話になります。現ローンと比べて金利は大きく上がることになるでしょうから、まずは借り換えによって月の支払いがどれくらい上がるかを見る必要があります。
ざっくり把握で金利2.0%くらいを想定して計算してみます。
- 住宅ローン 金利0.7% → 24万円/月
- 投資用ローン 金利2.0% → 30万円/月（6万円増）
（2）住み替え先の賃貸も含めた収支バランス
次に、想定される賃料収入に対して、投資用ローンの支払い、管理・修繕費、固定資産税など鑑みて最終的にキャッシュが入るのか、手出しが必要なのかを見てみてください。これは恐らく、キャッシュの出入りだけを見ると、「実はそんなに儲かんない」ことになる気がいたします。
ただし建物部分の減価償却で税務上の収支がマイナスになって所得税の還付（本業所得との相殺）で、結果として手元にお金が戻るパターンが考えられ、これはこれでありかも知れません。
一例として。
(a)現居で住宅ローンを24万円、管理修繕費を4万円支払い、ローン控除で月均しで3万円戻ってきた
→ 月25万円の出費（※ローン控除は2022年入居で、残債5000万円上限の種別 x 0.7%控除＝ 35万円/年 ≒ 3万円/月としました（Maxで控除できたとして））
このようなケースで、新しく賃貸物件を探す際に気になりがちなのは、「トータルの月額支払いを悪化させたくない」だと思います。引っ越し先の賃貸も家賃25万にする、みたいな。
人間心理としては「トータルで儲かるなら嬉しいけど、最悪、持ち出し額が変わんないならアリかな」の思考です。
(b)上記(a)の出費のまま、家賃33.5万円（共益費込、利回り4%）で人に貸した。住み替え先の賃貸物件に、従来と同じ出費にして家賃25万円（共益費込）を支払った。
→ この条件ですと、差し引きで月8.5万円の収入になるので、「なんか、いいんじゃね？」となるかと思います。※(a)(b)とも別途、固定資産税はかかりますが両ケースともかかるので、ここでは無視します。また利回り4%は多分高いですね。簡単な説明のためです、ご容赦下さい）
ところが現実には、このようになりません。
投資用ローンに切り替えたり、住宅ローン控除が無くなることが影響して現金収支は悪化します。
投資用ローンで月額6万円上がって、住宅ローン控除分の月額3万円が無くなるとしましょう。
(c)現居で投資用ローンを30万円、管理費を4万円支払って、家賃33.5万円（共益費込）で人に貸して、3万円のローン控除は無くなった。
→ 差し引きで、月額2.5万円の持ち出し→ 住み替え先の賃貸物件に住むにあたり、「現金収支で持ち出しゼロ」にしたいなら、住み替え先の家賃を22.5万円に下げなければいけません。
ただし一方で、現居を賃貸物件として人に貸すということは、管理修繕費、固定資産税、ローン金利、火災保険料などを経費計上できて、減価償却もそれなりにデカいと思いますので、結局のところ確定申告でお金が手元にそれなりに入る（戻る）と思います。
なのですが、「言うほど儲かんない」と表現して差し支えないんじゃないかな、と個人的には考えております。
（3）3000万円特別控除分を賃料で回収するのは大変
現居には入居後に利益が乗っているかと思います。自宅を売却した際に利用できる3000万円特別控除についても考える必要があります。端的には、今売ったら3000万円まで利益分を無税(もし利益が出ると短期譲渡所得なので税率40%)にできるが、賃貸に出したら使えないということです。（厳密には、住まなくなって3年経過した年の年末までに売ると使える）
ここの売却益分を節税できるだけで、賃貸に出したときの◯◯ヶ月分の賃料に相当するのか見るということが出来ます。
猫四段さまは「世帯年収で」1400万円ということで、奥様とのペアローンで購入された可能性もあるかと思ったのでついでに書きますと、共有名義だとそれぞれ最大で3000万円、計6000万円の控除が受けられます。
現居の値上がり幅が大きく、共有名義の持ち分が半々などご夫婦で均等に控除を受けられる場合は、売却でめっちゃ節税できることになります。
そのめっちゃ節税できる金額は、賃貸で回したときの何ヶ月分だ？という計算をすると、決して無視できない月数になるはずです。
※参考までに、ふじ太さんの超絶参考になる過去記事がありますので、ご紹介しておきます。
（4）賃借人が都合良いタイミングで退去してくれない問題
現居を普通借家で賃貸して10年ほど経過後、マンションを買い替えるとした場合、都合の良いタイミングで賃借人が退去してくれるようなことは期待できないという問題もあります。大家が強制的に追い出すわけにもいきません。もしそれでもマンションを売りたい、賃借人が付いたまま売却活動となると、価格を安く出さなければいけません。
自己居住で買いたいお客が全員いなくなることや、部屋の中は（居住中なので）確認もできない、投資家が利回りだけで購買を判断するようになることなどが、安くなる理由です。
普通借家でなく定期借家で貸すとなっても、2年など期間が短いと家賃が安くなる問題があります。なので、ちょっと長期の定期借家にするなど、家賃への影響が軽微な範囲の出し方が必要です。適切な期間については、私には分からないので仲介業者さんの意見に従うのが良いと思います。
（5）収入証明が汚れる問題
マンションを賃貸した結果、上に書いたように減価償却など経費計上して不動産所得の税務上の収支がマイナスになれば、本業所得（プラス）と不動産所得（マイナス）を相殺して、合計所得が少ないことになってしまいます。これは、所得税の還付を受けられるという点では嬉しいことですが、銀行サイドから見た場合には、「不動産で負債を背負っている上に赤字」とネガティブに評価されがちです。
端的に言うと、収入証明が汚れて与信が下がる可能性があるということです。
また、もし10年後に新規に買いたいとなったときに、賃借人の退去不可の問題でダブルローンを組まざるを得ないとなると、投資用ローンと新規住宅ローンの両方を返済率（年間返済額 ÷ 年収）に入れての銀行審査となり、わりとしんどい（というか借りられない）かも知れません。
まとめ
だらだらと書いてしまいましたが端的にお伝えしますと、住宅を買って得られるローン金利や税制優遇は、自己居住するから最強だということです。投資用物件になった途端に、これまで自己居住の下駄を履けていたものがなくなり、受けられていた優遇が剥がれ落ちてしまい、しかもけっこうな落差があります。
これを正当化するのは何でしょうか？物件価格そのものの高騰ですね。
10年も保有していれば残債もそれなりに減ってはいるでしょうが、結局のところ、全体としては物件価格の騰落に大きく影響を受けてしまいます。
猫四段さまの所有物件は、東京駅3キロ圏内の築浅マンションで、資産価値には自信を持っておられるのかと思います。
10年超のスパンで見ますと、東京都心エリアの不動産を持ち続けるのは良い選択だと思いますが、所有しつつ賃貸に出すことのデメリットは上に書いたような点がありますので、冒頭に書いたように、お金の面では五分五分かなと感じた次第です。
一方で、本来の検討理由である、お子さんの育児・教育環境を重視されて、賃貸に一時引っ越しするというのはとても素晴らしい選択だと思います。やはりそこが一番大事ですよね。
最後に、そもそもの話で10年後のことなんて分かりゃしないですよね。お子さんも大きくなれば引っ越しに賛成・反対の意見も出るでしょうし、ご夫婦だけの意思決定ではなくなります。
つまりは、予定の10年に加えて、更に6年くらい粘って、お子さんを「大学生になって一人暮らし」させることも視野に、「最終的には、猫四段さまご夫婦が現居に戻って来る」ということも1つの選択肢ではないかと思うのです。
何が言いたいかと言うと、現居の住宅ローンを借りている銀行に、「かくかくしかじかの理由で引っ越して賃貸に出すことを考えている」「ただし将来夫婦で戻る予定がある」と相談してみて、現・住宅ローンのままで行けるかを打診してみるのも1つかと思いました。
住宅ローンの下駄を履けるだけで、収支が全然違いますので。
無論、金融機関判断にはなりますが、彼らも商売ですから、せっかく優良物件を担保に取れて、優良顧客に貸した住宅ローンを一括返済されても儲からんわけです。よその投資用ローンに借り換えされても困ると。
一時的な転勤、子や家庭の事情、親の介護理由など、将来戻る前提での一時賃貸という形で住宅ローンをそのまま継続することは、銀行側からしたら「あるあるの出来事」であり、実務上の運用として許可をもらえるパターンもあり得るかと思います。まずは相談されてみてください。
ご回答は以上となります。
より子育てがしやすい環境を求めて住み替え、素敵なお考えですね！
良い環境・良い物件が見つかることを願っております。
余談
こんなに上がった不動産市況、将来はどうなるの？ということは気になりますよね。Youtubeで探せば面白い動画はいろいろ出てきます。ここでは、「分かりやすい」対談ものを1つ挙げておきます。直近では、トランプ関税の行方で不動産市況がどうなるのか気になってしゃーないですね。。笑
▼スタイルアクト沖さん（強気派）と、オラガ総研・牧野さん（弱気派）の対談
不動産系のYoutubeチャンネルについては、過去にも取り上げたことがありますので、よかったら参照くださいね。
注釈：
記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
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