【お便り返し】物件を購入した場合に気を付けなければならない、発生しがちな高額出費はありますか？見落としがちな注意ポイントを解説！

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

差出人: わん

誰に答えて欲しいですか？

全員

メッセージ本文:

自身の収入に見合っていない高額物件を購入した場合に陥りそうな出費について

いつも楽しく拝見させていただいています。

わたしの質問は、自身の収入に見合っていない高額物件を購入した場合に陥りそうな出費についてです。

わたしのスペックは40代、年収は1000万強ほどですが、株を含む預貯金が2億円ほどあります。

今購入を考えている住居が私の預貯金をすべて吐き出すぐらいの高額なマンションなのですが、明らかに自身の年収をベースに考えた場合はオーバースペックのため、

購入後に発生する負担に耐えられるのかが不安になっています。

高額物件を購入した場合に気を付けなければならない、発生しがちな高額出費関連に関して

あらかじめ知識を得たく、こういったことに気を付けた方がいいということを教えていただけると幸いです

何卒よろしくお願いいたします。

お便り頂きありがとうございます！

株を含む預貯金が2億円ですか！すごすぎます。

詳細は読み取れないですが、2億円以上のマンションのご購入を検討されているというイメージでしょうか。
ローンは借りるだけ借りるが、それでも不足する分は自己資金を吐き出すという形で購入を考えており、手元キャッシュが大きく減ってしまうので不安というニュアンスで解釈いたしました。

その上で、高額物件を購入した場合に気を付けなければならない発生しがちな高額出費について教えてほしいということですね。

正直、高額マンションならではの高額出費というものはあまり思いつかないのですが、まずは基本的なこととして一般的に言われているマンションを買う上での諸費用（物件価格以外の費用）について解説いたします。
（それくらい知っているよ！ということであれば飛ばしてください）

強いて言うなら、高額になればなるほど定額でなく料率で決まる費用（仲介手数料やローン費用）は高額になりがちです。

物件を買う際の諸費用について、具体的には以下のものが挙げられます。
※マンション価格が2億円、借入額が1億円で計算してみます。

①印紙代：6万円（購入価格が1億円〜5億円の場合）
※電子契約の場合は節約できます。

②仲介手数料（購入価格の3%）:約660万円
※仲介会社との交渉によっては減額の余地ありです。

③住宅ローン手数料（借入額の2%）:220万円
※手数料定額の銀行を選べば圧縮可能です。
※借入額は1億円前提

④登記費用：約60万円〜70万円（軽減税率適応後想定）
※個人名義・自己居住用・新耐震・50㎡以上のお部屋を買う前提です。
※ローンの借入額によって前後します。

⑤火災保険料（地震保険込み）：30万円前後
プランによって変わります。

その他にも細かい点を挙げれば、管理費・修繕積立金・固定資産税の精算金などもありますが、それらは日割り精算になり、いつ決済するかによって変動が大きいので一旦割愛いたします。

まとめると、ざっくりですが諸費用は約1,000万円になります。
購入価格の5%くらいが諸費用という形になりました。

一般的な諸費用の目安は購入価格の6~7%ですが、今回のケースでは借入額が購入価格よりかなり低いので、その分諸費用も安くなります。

上記は割とよく知られている内容だと思いますので、ここからは見落としがちな注意ポイントついて深掘りしていきます。

登記費用（登録免許税・抵当権設定費用等）

④でもご紹介をした登記費用ですが、「中古マイホーム軽減特例」が受けられないとかなり高額になりますのでご注意ください。

軽減特例の要件など詳細は以下のサイトがわかりやすくまとまっております。

令和6年度税金の手引き（登録免許税）
引用：三井のリハウスHP

注意するポイントとしては登記面積で50㎡を超えているかどうかです。
これは後述する不動産取得税でも同様のことが言えます。

例えば都心部だと40㎡でも2億円以上するような高額なお部屋も存在する訳ですが、50㎡以下のお部屋を買う場合は登記費用も通常よりかなり高くなってしまうという点も考慮しておく必要があります。

または、高額物件になると稀に法人名義で購入して自分で住むというパターンもありますが、法人名義では上記の軽減措置は受けられませんのでご注意ください。

購入を検討される際は、念の為契約前に仲介会社に登記費用の見積もりの概算を出しておいてもらうと確実です。

不動産取得税

こちらは高額物件ならではです。
※軽減措置を受けられるお部屋ならそれほど高額にはなりませんが、念の為ご紹介いたします。

不動産取得税にも一定の軽減措置があるのですが、軽減の要件を満たしていたとしても建物・土地の評価額があまりに高いと控除しきれず、足が出た分に対して不動産取得税が発生いたします。

詳しくは以下をご覧ください。

令和6年度税金の手引き（不動産取得税）
引用：三井のリハウスHP

私の感覚値ですが、1億円未満で取引されるお部屋については控除額の方が上で、不動産取得税はほぼかからない印象です。
※絶対ではありません。

高額の2億、3億となってくると軽減措置があっても不動産取得税が発生するケースがちらほらありました。
ですが、軽減措置が受けられていたらそれほど高額にはならず、私が経験したケースでは湾岸エリアで1.5億くらいのお部屋で数万円程度の取得税でした。

軽減措置が受けられないと、数十万円単位で取得税が発生いたしますのでご注意ください。

いくらかかるかは固定資産税評価額次第ですので、高額物件をご購入される際は念の為事前に仲介会社経由でご確認されることをおすすめいたします。

不動産取得税の請求がくるのは、所有権移転後（決済後）6ヶ月後程度となります。
忘れた頃にやってくるという感じです。

固定資産税

意外と見落としなのが固定資産税です。

高級マンションとなると評価額も高くので、その分固定資産税も高くなります。

ちなみに、タワマンよりも低層マンションの方が固定資産税は高くなりがちです。
なぜならタワマンは形状の特性上土地の持分が少ないからです。

ご購入前には必ず固定資産税額を確認するようにしましょう。
仲介会社の担当者へ言えば調べてくれます。

ここで一点落とし穴があります。
マンションの場合は、新築後5年間は減額措置がなされております。
※認定長期優良住宅の場合は7年間

詳しくは以下サイトをご覧ください。

新築住宅の固定資産税は減税できる？要件や減税額の目安、申請方法について紹介
引用：ライフルホームズHP

つまり、築5年以内のマンションの固定資産税は一定額安くなっているので、減額適応がなくなった後の固定資産税を確認することが重要です。

築年数が経過していきなり固定資産税が上がって焦るということがないようにしましょう。

固定資産税関係証明書を見れば、いくら減額されているかもしっかり明記されています。

管理費・修繕積立金の上昇

こちらもなかなか軽視できません。
月々数万単位のものですが、塵も積もれば山となるです。

長期修繕計画を見れば今後の修繕積立金の値上がり金額がわかります。

念の為、「最大でランニングコストがいくらになる予定なのか」を確認しておくと良いでしょう。

特に新築、築浅マンションは要注意です。

最近は徐々に是正されてきましたが、往々にして新築マンションのランニングコストは安すぎるものが多く、後々から一時金やものすごい値上げ予定されているものあったりします。

また、修繕積立金の値上がりはタワマンばかり注目されますが、実は小規模の高級低層マンションの方が高いケースが多いのでご注意ください。

私が目にしたもので驚いたのは、都心の50戸以下くらいの高級低層マンションで、80㎡ほどで月々のランニングコストが10万円近いものを見たことがあります。

また、長期修繕計画は定期的に変わりますので、しっかり理事会に参加をして将来のために議論するようにしましょう。

将来的な修繕に伴う一時金

上記に付随しますが、長期修繕計画の中で「一時金」が設定されているマンションがあります。

10年〜15年毎くらいに設定されているものが多いように思います。

マンションによっては1住戸で100万円前後の一時金を設定されることもありますので、長期修繕計画に一時金の記載があるなら、念の為その出費も想定しておくと良いでしょう。

ただ、実際には「一時金」か「段階積立方式」の2パターンでどちらかを選ぶようになっていて、世の中のほとんどのマンションが「段階積立方式」を採用していると思いますので過度に心配する必要はないかと思います。

ですが、修繕積立金が適切に値上げできなかった、または建築コスト増で大規模修繕にかかる費用が想定を超えたなどの事象があれば、突発的な一時金という可能性は十分に考えられます。

住まいのグレード維持・リフォームコスト

ご購入後の高額マンションの一番の出費はやはり、住まいのリフォーム費用だと思います。

高額マンションは当然ながら使われている設備もグレードが高いことでしょう。
※最近は専有部がいまいちな高級マンションもありますが。。

そのグレードやスペックを維持しようとすれば、それなりにリフォーム費用が高くなってしまうのは必然です。

例えば高級マンションによくあるビルトインエアコン1台交換するだけでも、最近は40万円前後ほどかかると言われております。

もし全居室ビルトインエアコンで一気に3台〜4台交換するとすれば、それだけで150万円近い費用が発生しますのでなかなかのインパクトです。

キッチンや浴室もピンキリですが、高級マンションであればそれなりのものを設置したいと思うことでしょう。

よって、何年住む予定かにもよりますが、将来的なリフォーム・補修費用の出費もある程度想定しておくと良いと思います。

上記、いかがでしたでしょうか。

ご質問内容からはどのように買うかまではわからなかったですが、不安定な世の中だからこそ、なるべく借入額を多くして手元のキャッシュは蓄えておいた方が良いです。

貯蓄額が非常に潤沢ですので、私ならフルマックスで借りれるだけ住宅ローンを引っ張ります。

経営も同じですが、倒産する時というのはキャッシュが回らなくなった時です。
借入額が増えることに抵抗を示す方が多いのですが、キャッシュを減らす方が危険な行為です。

よって、手元キャッシュが大きく減ってしまうようなご購入は正直あまりおすすめではありません。

上記の項目を考慮しながらある程度の出費に耐えられる貯蓄額に加え、さらに生活防衛資金として最低でも6ヶ月〜1年分の生活費の貯蓄は残しておいた方がよろしいかと考えます。

上記、わん様のご参考になれば幸いです。

本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました！

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