今こそ解説、『資産性』について！

当社にご相談頂くマンション購入検討者様で『資産性』という言葉を言われない方はいらっしゃらないです。
お客様の半数以上は品川周辺のマンションを検討されており、再開発や新築物件の計画による資産性向上を期待されております。
では『資産性』とは一体何でしょうか。
お客様ごとに定義は異なると考えられますので、詳細に見ていきたいと思います。

資産性とは

大まかに資産性とは、

・取得金額より将来価値が下がらない
・取得金額より将来価値が上昇する

ことを意味します。
2013年以降マンション価格は右肩上がりなので、多くの方は今後もマンション価格は下がらないと思っているかもしれません。

長い歴史の中で、
バブルで上昇→バブル崩壊で下落→不動産ミニバブルで上昇→リーマンショックで下落→東日本大震災で再下落→アベノミクスで上昇
と30年程度でも激しい上昇と下落を繰り返しております。
そもそもマンションは建物は経年劣化するものなので、所得金額を維持するということは大幅なインフレが起きない限りあり得ません。
現在は資材価格、土地取得単価の高騰により新築価格が高騰し、周辺中古の相場調整が入り値上りしている、インフレの影響に過ぎません。
つまり、『マンションの価格が上がっているというよりお金（円）の価値が下がっている』と考えるのが合理的です。
住宅ローンを組んだとして、一般的に35年、

・台湾有事
・南海トラフ地震
・経済ショック

と様々な事象によって下落局面は100％来ます。
マンション購入検討者様はその様な事象が起きた場合も極力取得金額を下回らい物件を購入できると良いですね。
では、具体的な考え方を見ていきましょう。

値上りの仕組み

値上りは以下のパターンに分類されます。

①資産インフレにより全体相場の押し上げ
②新築計画による近隣相場の補正
③価格上昇エリアによる近隣エリアへの流入

ひとつづ解説していきます。

①資産インフレにより全体相場の押し上げ
こちらは、日経平均が10万円になったり、日本人の平均年収が1000万円になったりと経済要因による値上りなので、全く読めません。
なんとなくの潮流として、まだ資産インフレはしていきそうです。

②新築計画による近隣相場の補正
パークタワー勝どきが供給されたことにより、価格に乖離があったドゥトゥールや勝どきザタワーなどの価格が上昇した様に最も分かりやすいセオリーです。
現在の状況を月島の例でお話します。
キャピタルゲートプレイスの今後の価格予想において、セントラルガーデン月島ザタワーの販売坪単価が約900万円でキャピタルゲートプレイスも約900万円と、新築価格との乖離が無いので、価格上昇については①への期待のみとなります。

③価格上昇エリアによる近隣エリアへの流入

この様に、値上がりは皇居を中心に東、南に波の様に進行します。
例えば世帯年収1500万円のご家庭が予算1億2000万円、3LDKのマンションを探していた場合、2023年は月島が買えたけど、2025年は住吉までいかないと買えません。
年収の上昇スピードよりも、物件価格の上昇スピードの方が圧倒的に高いため、購入者が東、南に進行していき値上りします。

まとめ

2013年～2023年までは23区のどのマンションを買っても値上がりする時代でした。
現在は今までの様にはいきません。
新築と価格の乖離があるエリアでいうと品川港南口。
リビオタワー品川が坪単価1000万円に対してコスモポリス品川が坪単価700万円程度。
築年数の差を考慮しても、価格上昇期待値はまだあると考えて良いでしょう。
値上りの波は予想しやすいです。
東は住吉の隣、大島エリア。
南は品川シーサイドの隣、立会川エリア。
市況予想が難しい今はプロの不動産会社に相談しましょう。