★マンション購入をご検討中の方へ★ このブログでは、マンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンションについての疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介するものです・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
（尚、ブログ内では原則として調査物件の紹介は行わない主義ですので、ご希望の方にはパーソナルサービスとして個別物件の★マンション評価レポート（20～40ページの精緻なもの）★ を差し上げるようにしております。お気軽にご利用ください）
新築マンションの需給バランスはすっかり狂ってしまったようです。欲しい人の数だけ供給がないという数のバランスのことです。
嫁一人に婿5人のような状態になっていると言えばお分かりいただけるでしょうか？
１：５ほど極端ではないものの、需給ギャップは大きいと見ています。
年間の新築マンション需要は、首都圏全体で50,000戸くらいはあると見られますが、発売戸数は2008年以降の９年間に限ると40,000戸程度しかありません。（43,733戸・36,376戸・44,535戸・44,499戸・45,602戸・56,478戸・44,913戸・40,449戸・35,772戸：平均43,595戸）
つまり年平均7000戸の供給不足が続いているのです。
10年以前、2000年以降2007年までの8年間を見ると、平均82,706戸でした。
（95,635戸・89,256戸・88,516戸・83,183戸・85,429戸・84,148戸・74,463戸・61,021戸）
8年間にわたり、毎年80,000戸もの供給ができた裏には、言うまでもなく需要があったからです。そのころの団塊世代は50歳以上なので、これを除外するとして、団塊2世は20代後半から30代半ばに差し掛かっていたので、大きなボリュームになりつつあったのですが、それだけでは80,000戸の説明がつかないのです。
毎年80,000戸の供給を支えたのは何であったかを解明するには、1980年代後半まで遡ってみなければなりません。数字は割愛しますが、バブル経済が華やかだった頃、マンション用地は「土地ころがし」の流行によって狂騰し、マンション業者がマンション適地を取得することはできなかったのです。
売り地に採算に乗るものはなく、供給はしたくてもできなかった時代が長く続きました。
当時、高値のマンションも初めのうちは買わないと一生マイホームは持てなくなるという強迫観念にとらわれた人たちが買い急いだのですが、やがて限界を超えました。
何故なら群馬県高崎市や静岡県三島市、栃木県宇都宮市などに行かなければ手の届くマンションはなくなっていたからです。こうなると、デベロッパーも開発を諦めるほかなくなり、通勤圏内の新築マンションは大きく減少しました。
1991年の供給戸数などは、年間25,000戸余に過ぎませんでした。
中古マンションも、「投機的行動」の対象となり、とても一般需要家が買える代物ではなくなってしまったのです。
こうしてマイホーム難民が大量発生しました。これが、価格の低下とともに2000年頃から顕在化し、先に紹介した2000年以降の大量供給の受け皿となったわけです。
しかし、やがて念願を果たした人たちが一巡すると、需要は平時に戻り、年間50,000戸になったのです。
ところが、冒頭で述べたように最近9年の供給戸数は40,000戸強に減ってしましました。潜在需要はあっても、価格高騰によって購入を断念した人もあるのでしょう。50,000戸はあるはずが、需要は減退したのです。
供給余力はあります。なぜなら、売り出しても棚ざらしになることを恐れる売り手は、売れそうな数しか発売しないからです。ご存知のように、1期、2期と分割して販売するマンション業者は、売れ行きを見ながら売り出し戸数を調整します。100戸のマンションも売れるものとして製造（すなわち工事）を一斉に行いますが、店頭に並べるのは30戸だけだったりします。70戸の供給余力はあるのです。
しかし、70戸がいずれ供給されるとしても、販売の遅れが第二の商品の製造着手をためらわせることでしょうし、第三の商品製造のための仕入れもストップがかかります。
こうして供給数は細ります。供給が減るのは価格の高騰に原因があるのです。2016年などは40,000戸を割り込んでしまいました。2017年上半期も14,730戸と低調です。このままでは2017年は30,000戸も割り込むことになりそうです。
利益調整して、またはグレードダウンしてコストカットを図りながら価格を下げる物件が発売されるかもしれませんが、大幅な下落にはならないはずです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
ここまでを整理すると、「供給数は絞られ価格の低下も期待できない」状態が続くことになるのです。いつか来た道を再び歩こうとしています。この先、いったいどうなるのでしょうか？
安くなって（購買力とマッチした物件が）、2000年以降のように大量供給はされるでしょうか？ 少なくとも、筆者が推定する50,000戸の潜在需要に見合う供給の回復はあるでしょうか？
用地難も実は原因なのですが、カギは価格ということになりそうです。優良な土地、マンション適地がそもそも少なくなってしまったこと、少ない適地を競い合うために用地費が高くなってしまうこと、さらには建築費の高騰が重なっていることがマンション価格高騰の最大の原因です。
価格が適正に戻らなければ、需要は回復しないでしょう。需要が回復しなければ供給も増えないはずです。
適正な価格に戻るでしょうか？答えはやはり「期待薄」です。建築費が落ち着いて来る、もしくは下がることは期待できても、地価も下がらないといけません。どちらも大幅な下げを見せることにはならないでしょう。歴史がそれを語っています。
予算に余裕のある人でも、供給数が大きく減った状態では、希望条件を満たす物件と出会う可能性は低いと考えざるを得ません。その点をしっかり刻んでマンション選びに当たることが大事です。
良いものに出会ったら、素早く決断することが多分必要になるのでしょう。中古マンションも同時並行で探すことも必須のはずです。
とはいえ、焦りは禁物です。言い換えましょう。焦らなくとも大丈夫です。高いだけに競争相手（買い手）も逡巡するに違いないからです。新築では、1期で30戸売り出しても、2期以降で70戸もあるのです。しかも値下げの可能性もあります。
まだまだ悩ましい時間が続きそうですが、適切な判断を祈念します。
・・・・今日はここまでです。ご高覧ありがとうございました。
◆三井健太のマンション相談室
個別の物件の価値判断やご購入における諸問題について個別のご相談を承っております。営業担当者には聞きづらいこと、聞いても立場の違いから客観的で信用できる回答を期待しにくいことなどに関しても秘密厳守でお答えしています。その価格は適正か？ズバリ買っても問題ない物件か？「マンション無料評価サービス」はこれらにお答えしています（唯一無二！！）
※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。詳細は上記ＵＲＬで。「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただくことが必要になります。
※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。
※その他のご注意事項はHPでご確認をお願いいたします。無料には条件があります。ご注意ください。尚、価格情報のないご依頼はお引き受け致しかねます。
★購入済みの方にもお勧め！！「マンション価格の10年後を予測する」
将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。将来価格（リセールバリュー）を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。
「もう契約した、既に入居している、住んで●年になる」という方にも対応しています。
購入時から10年後、または現時点から10年後を目安に価格を予測します。
無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来
コメントを残す